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澳洲人报：新资本利得税规则让房产投资者面临高成本选择
如果普通家庭房产投资者采用工党政府偏好的资本利得税估值方法，可能需要额外缴纳数万澳元的资本利得税。
预算案中的税务改革意味着，澳洲230万住宅房地产投资者中，许多人可能不得不额外花费数百甚至数千澳元进行专业资产估值，否则就可能面临更高的资本利得税账单。
根据联邦政府批准的房产投资资本收益分摊方法，如果投资者没有取得专业估值，那么那些在新税制于2027年7月实施前已经获得大幅升值的投资者将处于不利地位。如果工党刻意放缓未来几年房价上涨速度的计划如预期奏效，这种情况就可能发生。
预算案税务立法的最新一批条款充斥着“新制实施后的成本基础”（post-start cost base）和“新制实施前的调整后成本基础”（pre-start reduced cost base）等术语。
简单来说，这意味着投资者实际上要把一套房产在整个持有期内的资本增值平均分摊。政府将在明年6月30日视同发生一次“出售”，从而把资本利得税待遇一分为二：此前的收益继续适用现行50%资本利得税折扣，而从7月1日起的收益则改用新的、与通胀挂钩的指数化计算方式。
澳洲会计师公会（CPA Australia）税务主管Jenny Wong表示，与强制要求正式估值相比，通过公式进行分摊，确实是降低纳税人合规成本的一种合理办法，但前提是这种方法“能够反映实际情况，才算公平”。
她说：“如果澳洲人的资产大部分升值发生在2027年7月1日之前，之后价格基本停滞，那么他们在这种分摊方法下就会吃亏。”
“他们的资本收益实际上是在现行资本利得税折扣制度下累积的，但公式却假定这些收益是平均产生的，因此会把其中一大块推入税率更高的新制度。”
“这种原本是为了让普通纳税人省下估值费用的方法，反而可能让他们比那些负担得起专业建议、并选择正式估值的人缴纳更多税。”
普通房产的专业估值费用通常为300至600澳元，但面积较大或结构较复杂的房地产资产，估值费用可能超过1000澳元。
最大的潜在输家将是珀斯、布里斯班和阿德莱德的房产投资者。
PropTrack数据显示，过去五年这三个城市的房价分别上涨92.9%、78.6%和76.9%。
例如，假设一名投资者持有的一套房产在明年6月30日价值100万澳元，而此前五年已上涨75%，最初购入价为57.2万澳元。
如果投资者再持有这套房产五年，期间房价每年只上涨3%，而通胀率同样为每年3%，那么按照新资本利得税制度计算，这五年期间的实际净资本增值为零。
然而，如果投资者没有为房产取得正式估值，而是使用政府的分摊方法，那么此前42.8万澳元资本收益中的一半，仍会被计入明年7月以后期间的资本利得税计算，即使这套房产在第二个五年期间并没有实现任何实际资本增值。
这意味着，在出售房产的那一年，投资者可能有21.4万澳元被计入应税收入，再加上按照旧有资本利得税折扣方法计算的11.2万澳元，总共会增加32.6万澳元的应税收入。
如果全部42.8万澳元收益都按照现行50%资本利得税折扣制度计算，那么只有21.4万澳元需要计入应税收入。
按照新规则，如果投资者没有取得专业估值，需要额外缴纳的税款可能超过52,600澳元。
Financialadvisor.com.au负责人杰拉德（James Gerrard）表示，最好还是取得正式估值，因为澳洲税务局在拒绝追溯性估值方面拥有更大权力。不过，他警告，届时找到估值师可能并不容易。
他说：“全澳注册估值师不到1万人，而包括财政部在内，目前没有任何机构公布究竟有多少资产需要进行估值，不过有估算认为，涉及的企业、信托和房地产资产可能超过500万项。”
持有股票、ETF、管理基金、加密货币以及其他每天在证券交易所或其他市场公开报价资产的投资者，则无需担心专业估值或资本收益分摊问题，因为这些资产拥有明确的市场价格，可以直接用于资本利得税计算。
最新一批立法还延长了住宅被视为“新房”的期限。如果投资者购买房产时，距离入住许可证签发时间不超过两年，那么即使在2027年7月以后，他们仍可以选择继续使用现行50%资本利得税折扣。最初版本的立法只允许一年。
这一修改受到会计师欢迎，因为它更符合房地产开发项目实际买卖的时间安排，也让建筑商和开发商在市场环境困难时拥有更多时间出售房产。
来源：
https://www.theaustralian.com.au ... 416d7617e9017933ffc
Anthony Keane
5:00AMAugust 06, 2026.
Updated 5:11AMAugust 06, 2026 |
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