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SMH：澳洲房价到底高估了多少？
最新分析显示，澳洲各州首府城市的独立屋价格平均高估约38%，这意味着在当前房地产市场下行过程中，房价可能还有进一步下跌空间。
这一数据来自AMP首席经济学家奥利弗（Shane Oliver）。他的分析显示，如果把当前房价与过去40年经通胀调整后的平均租金水平相比，澳洲每个首府城市的独立屋价格都至少高估了四分之一。
悉尼独立屋高估约41%，墨尔本高估24%。但高估程度最高的是布里斯班。根据Cotality数据，截至8月底的一年里，布里斯班房价上涨了10.3%，目前估值高出长期水平约61%。珀斯独立屋则高估28%。
奥利弗自1983年以来一直利用这一指标分析房地产市场。他表示，这一方法与股票市场用来衡量公司估值的市盈率（P/E）有些类似。
奥利弗说：“这并不是完全相同的比较，它并不是说房价马上就会下跌38%。”
“但它告诉我们的是，与通常的房价租金比水平相比，澳洲房地产目前仍然明显高估。”他表示，这也意味着在当前市场下行周期中，一些城市比其他城市更加脆弱。
AMP预计，全国房价将从高点回落约10%。不过奥利弗指出，其他机构预测跌幅可能更深，这已经让房主产生一定“恐慌情绪”。
澳新银行预计，悉尼房价从高点到低点可能下跌14.5%，墨尔本则可能下跌12.8%。
奥利弗同时警告，不应简单把这一估值指标理解为房地产市场即将大幅崩跌。
他指出，过去20年里已经多次出现类似情况，尤其是在全球金融危机以及新冠疫情初期封城期间，澳洲和国际媒体都曾利用类似分析预测当地房地产市场即将崩盘，但最终并未完全按照这些预测发展。
Quantify Strategic Insights数据与洞察主管齐戈马尼斯（Angie Zigomanis）表示，六年前新冠疫情刚爆发时，市场一度担心房价大跌，但结果却是大量人口跨州迁移，推动布里斯班房价进一步上涨。
他说：“疫情之后出现了就业繁荣和人口流动，大量人口迁往那里。”
他指出，那些迁往布里斯班的人，不少仍为外地企业远程工作，或者在当地分支机构任职，因此可能带着较高收入迁入，这也进一步推高了当地房价。
不过齐戈马尼斯认为，这种上涨终究会遇到天花板。即使住房供应持续紧张，当房价上涨速度长期远远超过工资增长时，规模较小的首府城市迟早也会触及可负担能力极限。
他说：“墨尔本和悉尼更早碰到了这个天花板。”
“现在所有首府城市的房价都已经相当昂贵，可能都处于某种调整的边缘。”
奥利弗指出，数据还显示，在大多数城市，公寓的高估程度远低于独立屋，其中墨尔本公寓甚至略微低估。
他说：“可以说，尽管维州对房地产投资者的规定更加严格，但与其他城市相比，墨尔本仍然存在一定价值。其他城市的价格已经高到让投资者很难考虑。”
他还指出，维州州长已经更换，加上11月可能出现政府更替，目前承担额外风险和成本进行投资，或许仍值得考虑。
但齐戈马尼斯对此并不完全认同。
他说，在奥利弗的指标中，悉尼和墨尔本公寓市场基本处于合理估值水平，但两地公寓比例较高。相比之下，阿德莱德和布里斯班拥有更多联排别墅和villa。
这意味着，购买公寓的投资者可能需要支付高昂的业主委员会管理费以及其他相关费用，从而侵蚀账面上看似不错的租金回报率。
齐戈马尼斯认为，负扣税和资本利得税政策的变化，也使得投资墨尔本和悉尼公寓的吸引力下降，即使这些物业在市场下跌时可能比独立屋更抗跌。
他说：“买家现在无法获得负扣税优惠，因此就需要更高的租金收入来弥补这一点。”
“也许六个月前这些房产还算合理估值，但现在未必如此，因为房价需要反映已经变化的投资环境。”
奥利弗表示，在通胀仍然偏高、利率还有进一步上升风险之际，政策变化也凸显了政府面临的两难：
一方面希望让住房变得更加可负担，
另一方面又必须避免房价出现这一估值指标所暗示的全面调整，因为那会对整体经济造成严重影响。
他说：“在理想情况下，从改善住房可负担性的角度看，一个不错的结果是房价到明年年中下跌10%。”
“然后进入一段较长时期，让房价涨幅低于工资增长。这样住房可负担性就可以逐步改善。”
来源：
https://www.smh.com.au/property/ ... 0260923-p60x4l.html
Wes Mountain
September 23, 2026 — 5:00am |
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[全球金融危机对我和我身边的人影响征文] 多收了三五斗 (2008-10-26) cotta 
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