工党的税改批评者称租金涨幅可能高达30%——为何这种情况不太可能发生

edith921

有头条新闻称由于工党的房产税改革，澳洲的租金将迎来暴涨。但这是否有事实依据？

批评人士声称房产投资者别无选择，只能将租金提高30%，但专家表示他们的分析被误读了。

那么租金究竟会上涨多少？

澳洲的租金真的会上涨30%那么多吗？

不太可能。

曾有媒体报道称为了应对工党的税收改革，租金可能会上涨近三分之一，并引用了来自澳洲国民银行以及房产中介集团Ray White的独立分析。

该银行和房产集团随后澄清他们的模型实际上并不是对租客面临破灭局面的警告。

相反，两者分析的是这些改革对房东收益率的影响——即与购房成本相比，他们在扣除税费和负扣税收益后的收入。

他们发现对于新投资者而言，房产的吸引力有所下降，因为他们无法享受5月预算案改革前购买房产所享有的同等负扣税优惠。

30%这一数字仅代表在房产价格保持不变的情况下，为了让新投资者获得如改革前的收益率在理论上所需的租金涨幅。

在现实中，此前主要依靠负扣税优惠吸引投资者的房产，要么会被自住买家购买，要么价格会下跌，直到为新投资者提供切实可行的回报率。

这正是负扣税的扭曲效应消除后，健康市场本应呈现的状态。

房东会因为税改而惩罚租客吗？

批评人士认为无法享受负扣税优惠的新投资者将会提高价格，以维持其投资盈利。

影子财长Tim Wilson周三对News24表示：“Ray White现在已经表态……’是的，这一切都成立。租客们做好准备吧，因为阿尔巴尼斯和查默斯，你们要支付更高的租金了。’”

虽然房东的个人财务状况会影响他们所追求的租金水平，但最终决定价格的是市场。

只要能找到愿意支付的租客，无论税收政策、利率或其他财务压力如何变化，房东都可能会提高租金。

独立房产经济学家Cameron Kusher表示租金已经接近租客所能承受的极限。

“房东可能想把租金提高30%，但他们能找到谁来支付比现在高出30%的租金呢？”Kusher说道。

高通胀、实际收入下降以及近期租金的快速上涨已经使租客的预算不堪重负。

面对大幅上涨的租金，租客可能会选择与朋友或家人合租，或者搬到租金更便宜的地区。另一些人则可能借助某些地区近期房价下跌的机会，转变为自住买家。

租金走势将会如何？

虽然税收改革不太可能引发租金30%的暴涨，但仍有其他压力在推动价格上涨。

根据Cotality的数据，在过去10年中，通常有2.4%的租赁房屋处于空置状态。而在过去一年里，空置率已降至1.7%的极低水平。

Kusher预计低空置率可能会导致未来一年的挂牌租金上涨高达7.5%。Cotality估计目前的每周租金中位数为705澳元，这意味着每周将增加52澳元。

他表示首府城市的较平价地区可能会出现更快的涨幅，因为租金上涨会将租客挤出价格更昂贵的地区，迫使他们搬迁。

也有人担心由于投资者推迟购房，税收改革将导致可供出租的房屋数量进一步减少。

这一观点遭到了包括Saul Eslake在内的经济学家的反驳，他们指出投资者购买现房并不会为市场增加任何一套新房产。

相反，他们往往会在竞标中胜过潜在的自住买家，迫使更多人继续租房。而税改政策包含了鼓励投资新房的激励措施，这确实能增加房屋供给。

推动租金上涨的主要因素是什么？

长期存在的租赁危机源于飙升的需求与有限的供应之间根本性的供需失衡，而数十年来房屋所有率的下降更是加剧了这一矛盾，而这恰恰是税改试图解决的问题。

随着净海外移民人数减少，需求正在有所放缓，但政府增加住房供应的努力尚未见到成效。

住房倡导者呼吁建设更多的社会住房和经济适用房，以帮助低收入家庭在紧张的租赁市场中进行竞争。

澳洲住房与城市研究所代理代理董事Tom Alves表示税收改革正在解决市场中的结构性问题，并不是引发租赁压力的原因。

“重要举措之一是消除人们将房屋作为投资购买的部分激励，从而避免他们与潜在的自住买家竞争并推高购房价格，”Alves说道。

“这是实现扭转澳洲房屋所有率下降这一长期目标所必需的结构性改革，并努力扭转这一局势。”

https://www.theguardian.com/aust ... roperty-tax-reforms

superdigua

只要空租率低, 房租就可以不断上涨, 没有上限.

而税改让投资者减少投资, 从而减少房屋供给, 让空租率更低. 这显然会推高房租.

dootbear

supply and demand。。。

maatthew

政府都说了 一周上涨两元

edith921

superdigua 发表于 2026-8-20 11:15
只要空租率低, 房租就可以不断上涨, 没有上限.

而税改让投资者减少投资, 从而减少房屋供给, 让空租率更低. ...

税改没有取消对新房的税务优惠，而投资二手房并不会增加存量供应。

suke06

“Kusher预计低空置率可能会导致未来一年的挂牌租金上涨高达7.5%。Cotality估计目前的每周租金中位数为705澳元，这意味着每周将增加52澳元。”

财长说了每周增加2澳元，不是52澳元啊。到底是谁错了呢？

xmessa

所以停止补贴不会增加供应的二手房交易 没有任何问题

xmessa

suke06 发表于 2026-8-20 11:27
“Kusher预计低空置率可能会导致未来一年的挂牌租金上涨高达7.5%。Cotality估计目前的每周租金中位数为705 ...

Kusher预计低空置率可能会导致未来一年的挂牌租金上涨高达7.5%。Cotality估计目前的每周租金中位数为705澳元，这意味着每周将增加52澳元。

他表示首府城市的较平价地区可能会出现更快的涨幅，因为租金上涨会将租客挤出价格更昂贵的地区，迫使他们搬迁。

也有人担心由于投资者推迟购房，税收改革将导致可供出租的房屋数量进一步减少。

这一观点遭到了包括Saul Eslake在内的经济学家的反驳，他们指出投资者购买现房并不会为市场增加任何一套新房产。




多往下看几层就会发现这个Kusher和他这群人的理论完全不符合事实 "税收改革将导致可供出租的房屋数量进一步减少"这句话就毫无根据

suke06

xmessa 发表于 2026-8-20 11:32
Kusher预计低空置率可能会导致未来一年的挂牌租金上涨高达7.5%。Cotality估计目前的每周租金中位数为705 ...

那你的意思是财长“一周房租涨2刀“是正确的喽？

xmessa

suke06 发表于 2026-8-20 11:35
那你的意思是财长“一周房租涨2刀“是正确的喽？

我不掌握一手数据 不过作为一个房东 我的房子今年确实房租没怎么涨

路人N

都不买房都去租房了，不涨才怪，这是市场的选择，领导们这点儿经济和逻辑头脑都没有吗？

suke06

xmessa 发表于 2026-8-20 11:32
Kusher预计低空置率可能会导致未来一年的挂牌租金上涨高达7.5%。Cotality估计目前的每周租金中位数为705 ...

而且我可以说肯定起码我的那块地是今年或者明年不会去建了。房子下跌5%，建房成本上涨15%-20%。

xmessa

路人N 发表于 2026-8-20 11:38
都不买房都去租房了，不涨才怪，这是市场的选择，领导们这点儿经济和逻辑头脑都没有吗？ ...

房租涨了 就会有人去买房的

现在很多公寓租金已经超过本息同还的钱了

路人N

xmessa 发表于 2026-8-20 11:41
房租涨了 就会有人去买房的

现在很多公寓租金已经超过本息同还的钱了

现实是拍卖上没人啊，看看每周的成交量和成交率吧，对了，你不是喜欢比较数据吗，可以比较一下这些数据，可能每个人都是管中窥豹，要看整体数据才行

xmessa

路人N 发表于 2026-8-20 11:46
现实是拍卖上没人啊，看看每周的成交量和成交率吧，对了，你不是喜欢比较数据吗，可以比较一下这些数据， ...

因为现在刚开始跌 经济下行了 我觉得接下来租金也很难涨的 房价也会下行 我们可以看接下来的房租数据

我是打算有好机会就入手一套公寓 正现金流的 我自己住过去 旧的自住房还是可以根据祖父条款NG 目前NG的额度还不够大

goldenseiya

xmessa 发表于 2026-8-20 11:41
房租涨了 就会有人去买房的

现在很多公寓租金已经超过本息同还的钱了

但问题是公寓还有高额的strata，再加上近五年造好的公寓豆腐渣很多，一旦买了有结构问题的之后生不如死

路人N

goldenseiya 发表于 2026-8-20 11:49
但问题是公寓还有高额的strata，再加上近五年造好的公寓豆腐渣很多，一旦买了有结构问题的之后生不如死 ...

远离公寓

xmessa

goldenseiya 发表于 2026-8-20 11:49
但问题是公寓还有高额的strata，再加上近五年造好的公寓豆腐渣很多，一旦买了有结构问题的之后生不如死 ...

那你是不知道HOUSE的维护成本吧 不比公寓STRATA差多少

而且买公寓要避开08年以后建的 应该是常识吧

qianshao_13

xmessa 发表于 2026-8-20 11:41
房租涨了 就会有人去买房的

现在很多公寓租金已经超过本息同还的钱了

但是算上物业费房东还是亏

xmessa

qianshao_13 发表于 2026-8-20 11:50
但是算上物业费房东还是亏

能NG就不亏的 NG一套房一年能少交2万多的收入税

seattle0099

现在开发商不买也不开发，投资者也不买，这块倒是平衡了。
毕竟租赁市场的法律太过一边倒，不仅过度保护租客，租金涨幅被限制，政府各级对房东也收割得非常猛，再加上负扣税也没有了，买新房就是个亏欠的坑，傻子还买民宅来投资。
接下来就是供求重新平衡。不是房价涨就是租金涨，肯定是后者涨的概率会很大。

headwear

否认新法对新房建设的杀伤力还有房租上升的推动，只是对新法继续补刀而已。

路人N

xmessa 发表于 2026-8-20 11:51
能NG就不亏的 NG一套房一年能少交2万多的收入税

问题是没有ng了

阿麟

房产开发最后的赢家是 银行与政府。 没有投资者进入房产，没有新的房源， 持续增加移民，房租不涨才怪。 至于涨多少， 看市场调节。

headwear

seattle0099 发表于 2026-8-20 11:56
现在开发商不买也不开发，投资者也不买，这块倒是平衡了。
毕竟租赁市场的法律太过一边倒，不仅过度保护租 ...

对此，政府的做法是给出稅務优惠給国内外大财团做build and rent.這種對老百姓全面加稅，反而優惠財團的做法，很難想像沒有利益輸送。而且財團並不做慈善。整體的租金一般比市場價高，那麼水漲船高...

sweetpotato

抑制二手房过度炒作，刺激新房开发，明明是个好政策

路人N

sweetpotato 发表于 2026-8-20 12:14
抑制二手房过度炒作，刺激新房开发，明明是个好政策

还是经验不足啊，草率了

ysc

让子弹飞一会， 然后准备好现金，看看有什么房地产股票可以买

kiddkidd

500周租 30% 也就是650 为啥不可能

xmessa

路人N 发表于 2026-8-20 11:58
问题是没有ng了

买好的投资房当自住房 旧自住房转投资还是可以NG