新资本利得税规则让房产投资者面临高成本选择

dootbear

澳洲人报：新资本利得税规则让房产投资者面临高成本选择

如果普通家庭房产投资者采用工党政府偏好的资本利得税估值方法，可能需要额外缴纳数万澳元的资本利得税。

预算案中的税务改革意味着，澳洲230万住宅房地产投资者中，许多人可能不得不额外花费数百甚至数千澳元进行专业资产估值，否则就可能面临更高的资本利得税账单。

根据联邦政府批准的房产投资资本收益分摊方法，如果投资者没有取得专业估值，那么那些在新税制于2027年7月实施前已经获得大幅升值的投资者将处于不利地位。如果工党刻意放缓未来几年房价上涨速度的计划如预期奏效，这种情况就可能发生。

预算案税务立法的最新一批条款充斥着“新制实施后的成本基础”（post-start cost base）和“新制实施前的调整后成本基础”（pre-start reduced cost base）等术语。

简单来说，这意味着投资者实际上要把一套房产在整个持有期内的资本增值平均分摊。政府将在明年6月30日视同发生一次“出售”，从而把资本利得税待遇一分为二：此前的收益继续适用现行50%资本利得税折扣，而从7月1日起的收益则改用新的、与通胀挂钩的指数化计算方式。

澳洲会计师公会（CPA Australia）税务主管Jenny Wong表示，与强制要求正式估值相比，通过公式进行分摊，确实是降低纳税人合规成本的一种合理办法，但前提是这种方法“能够反映实际情况，才算公平”。

她说：“如果澳洲人的资产大部分升值发生在2027年7月1日之前，之后价格基本停滞，那么他们在这种分摊方法下就会吃亏。”

“他们的资本收益实际上是在现行资本利得税折扣制度下累积的，但公式却假定这些收益是平均产生的，因此会把其中一大块推入税率更高的新制度。”

“这种原本是为了让普通纳税人省下估值费用的方法，反而可能让他们比那些负担得起专业建议、并选择正式估值的人缴纳更多税。”

普通房产的专业估值费用通常为300至600澳元，但面积较大或结构较复杂的房地产资产，估值费用可能超过1000澳元。

最大的潜在输家将是珀斯、布里斯班和阿德莱德的房产投资者。

PropTrack数据显示，过去五年这三个城市的房价分别上涨92.9%、78.6%和76.9%。

例如，假设一名投资者持有的一套房产在明年6月30日价值100万澳元，而此前五年已上涨75%，最初购入价为57.2万澳元。

如果投资者再持有这套房产五年，期间房价每年只上涨3%，而通胀率同样为每年3%，那么按照新资本利得税制度计算，这五年期间的实际净资本增值为零。

然而，如果投资者没有为房产取得正式估值，而是使用政府的分摊方法，那么此前42.8万澳元资本收益中的一半，仍会被计入明年7月以后期间的资本利得税计算，即使这套房产在第二个五年期间并没有实现任何实际资本增值。

这意味着，在出售房产的那一年，投资者可能有21.4万澳元被计入应税收入，再加上按照旧有资本利得税折扣方法计算的11.2万澳元，总共会增加32.6万澳元的应税收入。

如果全部42.8万澳元收益都按照现行50%资本利得税折扣制度计算，那么只有21.4万澳元需要计入应税收入。

按照新规则，如果投资者没有取得专业估值，需要额外缴纳的税款可能超过52,600澳元。

Financialadvisor.com.au负责人杰拉德（James Gerrard）表示，最好还是取得正式估值，因为澳洲税务局在拒绝追溯性估值方面拥有更大权力。不过，他警告，届时找到估值师可能并不容易。

他说：“全澳注册估值师不到1万人，而包括财政部在内，目前没有任何机构公布究竟有多少资产需要进行估值，不过有估算认为，涉及的企业、信托和房地产资产可能超过500万项。”

持有股票、ETF、管理基金、加密货币以及其他每天在证券交易所或其他市场公开报价资产的投资者，则无需担心专业估值或资本收益分摊问题，因为这些资产拥有明确的市场价格，可以直接用于资本利得税计算。

最新一批立法还延长了住宅被视为“新房”的期限。如果投资者购买房产时，距离入住许可证签发时间不超过两年，那么即使在2027年7月以后，他们仍可以选择继续使用现行50%资本利得税折扣。最初版本的立法只允许一年。

这一修改受到会计师欢迎，因为它更符合房地产开发项目实际买卖的时间安排，也让建筑商和开发商在市场环境困难时拥有更多时间出售房产。





来源：

https://www.theaustralian.com.au ... 416d7617e9017933ffc

Anthony Keane

5:00AMAugust 06, 2026.
Updated 5:11AMAugust 06, 2026

dootbear

本文要点:

1. 澳洲230万住宅投资者中，许多人可能需要花费数百至数千澳元取得专业估值，否则采用政府分摊公式时，可能被征收更多资本利得税。

2. 新制度将以2027年7月1日为分界，把资本收益分为现行50%折扣制度和新的通胀指数化制度；如果房产此前大涨、之后停滞，公式分摊可能令投资者明显吃亏。

3. 文中案例显示，一套此前升值42.8万澳元的房产，如果没有专业估值，投资者额外税款可能超过52,600澳元。

4. 珀斯、布里斯班和阿德莱德投资者可能受影响最大，因为过去五年当地房价分别上涨92.9%、78.6%和76.9%，大量收益已经在新制度实施前产生。

5. 股票、ETF、管理基金和加密货币等拥有公开市场价格的资产无需专业估值，而新法也把部分新住宅继续适用50%资本利得税折扣的购买期限从一年延长至两年。

粤式油鸡

看到有人急了，表明税改有效果了

ctsnzakl12@gmai

粤式油鸡 发表于 2026-8-8 08:14
看到有人急了，表明税改有效果了

油鸡兄同一句话在不同的帖子发表
有点偷懒
看来今天的油鸡肯定是懒鸡

ctsnzakl12@gmai

其实挺好的
从明年6月30日后房产一直阴跌
都没涨还交啥CGT
工党政府提前预知房产跌势
让全部投资者提前锁定利润
少交税
居然没有人看出来

粤式油鸡

ctsnzakl12@gmai 发表于 2026-8-8 09:45
油鸡兄同一句话在不同的帖子发表
有点偷懒
看来今天的油鸡肯定是懒鸡

额，我只是感觉这两条新闻换汤不换药，读起来都差不多

ctsnzakl12@gmai

粤式油鸡 发表于 2026-8-8 08:49
额，我只是感觉这两条新闻换汤不换药，读起来都差不多

为了反对而反对只能炒热饭
用各种理由去炒反对饭

粤式油鸡

ctsnzakl12@gmai 发表于 2026-8-8 09:52
为了反对而反对只能炒热饭
用各种理由去炒反对饭

说反了

是为了炒新鲜饭才反对，不是为了反对才炒新鲜饭

如果自由党也鼓励炒新鲜饭，我也大力支持

looflirpa

房产投资者不玩了，房价下跌，最惨的最后几批勉强型首次购房者，政府推出不设名额上限、大幅提高房价上限的“5%首付担保计划”，上船后不久就发现突然变成了负资产，找谁说理去？

ctsnzakl12@gmai

粤式油鸡 发表于 2026-8-8 09:04
说反了

是为了炒新鲜饭才反对，不是为了反对才炒新鲜饭

热点就是热饭

粤式油鸡

ctsnzakl12@gmai 发表于 2026-8-8 10:07
热点就是热饭

不是温度决定的

剩饭就算加热到100度，它本质还是剩饭

华人再怎么喜欢吃鱼属，自己皮肤本质还是不够白

plainbbs

粤式油鸡 发表于 2026-8-8 08:14
看到有人急了，表明税改有效果了

当然有效果啦，政府能掌控的钱越来越多了，社会自主能力越来越低了，计划经济成分越来越高了

kiddkidd

looflirpa 发表于 2026-8-8 11:05
房产投资者不玩了，房价下跌，最惨的最后几批勉强型首次购房者，政府推出不设名额上限、大幅提高房价上限的 ...

上船了 就代表之后租金涨跌与他们无关了

innsfree

looflirpa 发表于 2026-8-8 09:05
房产投资者不玩了，房价下跌，最惨的最后几批勉强型首次购房者，政府推出不设名额上限、大幅提高房价上限的 ...

那其实不是啥问题。
5%上车的首次置业者，90%以上还是正的。
其次，本来设计的就是补贴自住，这种短期估值盈亏不影响自住。

Amy_XY

工党和绿党高举公平的口号作为自己加税的遮羞布，他们一边高喊“保护租客”，一边把房东和投资者简化成剥削者，修改税规掠夺有产者的产权。他们养贫蓄票，控制媒体和舆论不停的传播” 我们与租客，与买不起房的人站在一起，与房东对抗，与投资者对抗” 的叙事， 蛊惑底层，挑起群众斗群众。

他们强制通过不公平和未经论证的税改，把前期的合理增值强行变成高额税负，彻底锁死二手房流动性、逼退投资者，最后招致更可怕的市场反噬，让租房市场彻底崩溃！

普通人再不觉醒，只会沦为左派道德绑架下的替罪羊。下次投票，记得要把工党绿党填在最后，防止你本来不想投给左派的票，被回拨给绿党工党！

xiaozaocha

之前炒股和卖房的capital loss变得更值钱了

damogao

这个逗逼财长不会老人老办法，新人新办法吗？
为什么搞一个缝合怪，平白无故逼每个房东要把自己的房子估价一遍？？！！

xiaozaocha

dootbear 发表于 2026-8-8 07:36
本文要点:

1. 澳洲230万住宅投资者中，许多人可能需要花费数百至数千澳元取得专业估值，否则采用政府分摊 ...

好在我的投资房在墨尔本