|
|
此文章由 dootbear 原创或转贴，不代表本站立场和观点，版权归 oursteps.com.au 和作者 dootbear 所有！转贴必须注明作者、出处和本声明，并保持内容完整
澳洲金融时报：如何判断该出售还是继续持有投资房
过去20年来，澳洲房地产投资者一直在问同一个问题：这套房产值多少钱？
联邦预算让另一个问题变得更加难以回避：这套房产实际上赚了多少钱？未来十年的增长又应该配置在哪里？
最近，一对50岁出头的夫妇前来向我咨询。他们的房地产经历，正是澳洲一代人积累财富的典型故事。
20年前，他们以50万澳元在悉尼内西区购买了一套投资房。如今，这套房产价值150万澳元。
不过，这一数字更多反映的是房地产市场的表现，而不是这套房产创造收入的能力。
在20年间，这项投资的年均资本增值实际上约为5.7%，而且这还没有扣除融资、持有及税务成本。
租金收入帮助支付了部分开支，但继续持有这套房产的理由，仍建立在房价必须上涨到足以弥补这些成本的基础上。
长期以来，这种逻辑一直支撑着澳洲大部分现有房产市场。
房地产数据机构Cotality的模型显示，现有独立屋的毛租金回报率约为3.1%，低于4.35%的现金利率。
扣除房贷及持有成本后，全国只有0.8%的城区能够产生正现金流。
投资者之所以愿意接受微薄的租金收入，是因为他们预计真正的回报会在未来出售房产时，通过售价上涨来实现。
这是一场押注资本增值的投资，而过去20年来，房价增长确实带来了回报。
不过，联邦预算已经改变了这项投资从现在开始所面对的前景。
拟议中的政策将调整现有房产的负扣税安排，并从2027年7月1日起，对实际资本利得实施30%的最低税率。此前已经产生的资本增值将不受影响。
但如果相关政策获得立法通过，此后每一澳元的房价增长，都将在一个完全不同的税务环境中被征税。
对于那些一直基于同一种假设积累财富的投资者而言，他们如今必须面对一个过去很少需要回答的问题：
这套房产是否仍值得在自己的投资组合中占据一席之地？
答案需要从房产表面估值以外的四个方面寻找。
1. 计算房产真正带来的回报
毛租金回报率是房地产中介通常会引用的数字，但它很少等同于投资者实际收到的回报。
更有参考价值的指标，是在扣除利息、土地税、物业管理费、分契物业费、维修费、保险费及租金收入税之后，房产所产生的净现金回报。
对于一套毛租金回报率约为3.1%的现有房产而言，按照目前的借贷利率，年度净收益很容易转为负数，意味着业主每年都必须额外投入现金，才能继续持有这项资产。
由于这些支出分散在多年之间，因此很容易被忽略。
但它们同样构成持有房产的成本。在评估房产表现时，必须把这些支出与账面上的资本增值放在一起考虑。
2. 在规则改变前，模拟不同出售时间的结果
下一项需要计算的，是出售房产时资本增值将如何被征税。
根据现行规定，一项持有超过12个月的资产，其资本利得通常可以享受50%的资本利得税折扣，剩余的应税资本利得则计入出售当年的个人收入。
因此，退休或其他收入较低的时期，长期以来一直被视为实现资本利得的有利时机。
但预算提案将取消这种灵活性。
如果相关政策按照公布的方式立法，截至2027年6月30日产生的资本增值将继续适用现行税务待遇。
从2027年7月1日起产生的增值，则会按照通胀进行调整，并对实际资本利得征收最低30%的税率；对于适用最高边际税率的人，税率可升至47%。
对于大多数持有大量未实现资本增值的首府城市投资者来说，这可能不会立即引发担忧。
不过，对于即将退休或即将进入低收入年份的人而言，出售时间确实值得更加仔细地研究。
如果净资本利得加上其他应税收入，仍能控制在30%的边际税率范围内，包括Medicare levy在内为32%，那么提前出售可能值得考虑。
比较不同的出售日期，还能为这项决定提供具体数字：扣除税款和销售成本后能够剩下多少资金，以及这些资金未来可以产生多少回报。
3. 把家庭资产负债表视为一个整体投资组合
这也使退休金成为更重要的考虑因素。
一对夫妇可能拥有价值不菲的房地产投资组合，但到了退休时，两人的退休金余额可能相差巨大：一方通过多年持续工作积累了较高余额，另一方则可能因为曾经离开职场而积累不足。
一旦出售房产释放出资金，这种差距便可能带来规划机会。
退休金是以个人为单位进行评估的，因此出售房产所得资金不必按照原来的房产持有比例在夫妻之间分配。
双方都可以在各自的供款限额内注入退休金。在积累阶段，退休金投资收益的税率为15%；进入退休阶段后，余额低于300万澳元的账户，其投资收益税率为零。
相比之下，按照拟议制度，退休金体系以外的未来资本增值将面临最低30%的税率。
这不会改变房产现有资本利得所需缴纳的税款，但会改变出售所得资金及其未来全部投资收益，从此以后进行复利增长的税务环境。
对于截至2026年6月30日退休金总额低于50万澳元的投资者，可以在标准年度优惠供款上限3万澳元之外，使用此前五年尚未使用的结转优惠供款额度。
这意味着一个财政年度内可进行最高17.5万澳元的可抵税供款。
非优惠供款的提前使用规则，还允许退休金余额低于184万澳元的人，在三年内每人额外供款39万澳元。
对于年满55岁并出售主要自住房的人，downsizer contribution规则还允许每人另外向退休金供款30万澳元，而且完全不受上述供款上限限制。
如果房产继续原封不动地持有，这些额度便无法被利用。只有出售房产释放资金时，这些机会才会出现，因此也值得拿来与继续持有房产的理由相比较。
4. 不要忽视房产的持有结构
能否轻松取得并重新配置这些资金，也取决于房产以什么结构持有。
许多投资者以个人名义或通过全权信托持有房产。这些结构通常是在收入分配和50%资本利得税折扣仍是投资策略核心时设立的。
不过，拟从2028年7月起对全权信托分配实施30%的最低税率，再加上从2027年7月起生效的资本利得税调整，将给通过信托持有的房产带来多层问题：
谁获得租金收入？谁为最终产生的资本利得纳税？这一结构是否仍符合家庭整体的遗产规划需要？
这些问题并不意味着投资者应该恐慌性地调整结构。
转让房产可能触发资本利得税和印花税，其成本可能迅速超过调整结构所带来的好处。
不过，拟议政策计划从2027年7月1日起开放一个为期三年的窗口，允许投资者调整并退出全权信托结构。
这意味着相关决定可以从现在开始进行规划，而不必等到未来被迫作出选择。
未来真正重要的问题
这对夫妇需要的，并不是一套支持出售房产的论点。
这套房产过去一直很好地帮助他们积累财富，而且从许多方面来看，它目前仍然发挥着作用。
真正改变的，是他们对这套房产实际上正在为自己做什么的理解，以及未来十年将要求他们作出哪些不同选择。
来源：
https://www.afr.com/wealth/perso ... rty-20260703-p60chw
Dwayne FernandesFinancial adviser
Jul 18, 2026 – 5.00am |
|
低脂草莓 ricotta cheesecake 配夏日浆果糖浆 ——没有工具没有模子的烘焙小白也可以胜任 (2012-8-31) feicunzic 
发表于 2026-7-18 07:53
发表于 2026-7-18 08:08
