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澳洲金融时报：工党与绿党预算交易击碎SMSF购买私人住宅的计划
超过100万通过自管养老金基金（SMSF）积累退休储蓄的澳洲人，将从8月中旬起被禁止借款买房。
他们突然成为工党与绿党之间一场高风险联邦预算交易的牺牲品。工党需要绿党支持，以便让资本利得税和负扣税改革在参议院获得通过。
绿党已争取到一项协议，禁止有限追索借贷安排（limited recourse borrowing arrangements，LRBAs），这是一种允许SMSF借款投资房地产的贷款形式。
一名绿党发言人表示：“这意味着拥有自管养老金基金的人将不能再出现在拍卖会上，与租房者竞价、出价超过租房者和首次置业者，抢购他们的房产。”
SMSF借款购买住宅物业的禁令，将在预算法案获得御准45天后生效。该预算法案预计将在下周末前通过参议院。
这意味着禁令将从8月中旬开始生效，但在新规开始前已签署的合同不会受到影响。
目前已有LRBA安排的SMSF将获得豁免，并且SMSF仍可继续使用LRBA购买商业物业。
SMSF管理机构SMSF Alliance负责人布索利（David Busoli）称这项交易是“违背承诺”。
他说：“绿党一直坚决反对SMSF，尤其反对有限追索借贷。”
去年，绿党曾试图以支持政府对余额超过300万澳元养老金账户征收division 296税为交换，争取禁止LRBA。
去年5月，工党曾表示“无意”禁止LRBA。
布索利说：“总体而言，LRBA的使用是适当的，也是养老金成员，包括年轻成员，为退休储蓄的合法工具。而且可以证明，它对首次置业者可获得住房的影响微乎其微。”
咨询公司Heffron SMSF董事总经理赫弗伦（Meg Heffron）说：“我认为政府在这件事上向绿党让步，真的很可惜。我认为他们是在捕风捉影，而澳洲工党只是想让自己的税改通过。”
她说，随着住房变得越来越难以负担，人们一直在探索其他方式进入房地产市场。
“尤其是高水平的强制养老金意味着，一对年轻的高收入夫妇流入其SMSF的现金流，可能比他们在养老金体系外的税后可支配收入更多，可用于偿还贷款。因此，通过养老金投资房地产很可能更容易实现。”
什么是有限追索借贷安排？
养老金基金通常被禁止借款投资，除非使用LRBA。LRBA是一种特殊贷款，SMSF可通过它购买住宅或商业物业。
在LRBA之下，物业在贷款还清前由一个独立于SMSF的信托持有。这确保如果SMSF贷款违约，其他退休资产可以受到保护。
在贷款还清前，你不能改变物业性质，这意味着相关工程只能限于维修或翻新，而不能进行重建等。
主要银行在2015年至2018年间退出了LRBA业务，但这类贷款仍可通过二线银行或La Trobe Financial、Liberty Financial、AMP和昆士兰银行（Bank of Queensland）等其他贷款机构获得。
通常需要相当于物业价值20%至30%的首付，才能获得LRBA。首付及购房相关其他费用，例如印花税和产权过户费，来自你的养老金余额，而持续缴纳的养老金供款则用于偿还贷款。
对于首付20%的SMSF贷款，目前利率处于7%出头区间。
有多少SMSF拥有有限追索借贷安排？
在周二宣布这项变化时，总理阿尔巴尼斯和财政部长查默斯表示，所有住宅物业借款中，由SMSF完成的比例不到1%。
根据澳洲税务局最新可用的SMSF统计数据，2023-24财年，54%的SMSF拥有LRBA。
这类安排在余额介于50万至100万澳元的SMSF中最常见，其中20%拥有LRBA；其次是SMSF余额介于100万至200万澳元的基金，以及余额超过5000万澳元的SMSF。
但这些数据也包括可能用于购买商业物业的LRBA。通过SMSF购买自己的商业场所，是小企业主常见策略。
谁会通过养老金购买住宅物业？
同一份ATO数据显示，2023-24财年，41%的SMSF持有住宅物业，但这些数字包括能够无需LRBA、直接全款买房的SMSF。
在SMSF中持有住宅物业，最常见于余额介于50万至200万澳元之间的基金。
SMSF咨询和会计公司SMSF Financial创始人比比（Jason Bibby）表示，各年龄段客户都会用SMSF买房，但最常见的是约50岁、希望加速积累退休储蓄的人。
他说：“到50岁时，他们通常已经有不错的余额。如果是一对夫妻，他们的养老金里会有50多万澳元，他们真的可以用这笔钱做些实质性的事情。”
比比表示，希望使用SMSF投资房地产的客户，应该打算至少持有该物业10年。
为什么在SMSF中买房有吸引力？
在5月预算案之后，SMSF是唯一一个可以购买现有住宅物业作为投资、并且仍可进行负扣税的地方。
SMSF也被排除在预算案资本利得税改革之外。
在养老金体系内，如果基金处于积累阶段，已实现资本利得可享受33.33%的折扣，使15%的税率降至实际10%。
一旦基金进入退休阶段，如果总养老金余额低于转移余额上限，目前为200万澳元，出售资产可免税。
5月预算案后，比比说：“对于余额足以支持投资的人来说，在养老金内部持有投资物业的税务理由已显著增强。”
规则和风险是什么？
SMSF持有的任何物业都必须符合“唯一目的测试”，即为基金成员提供退休福利。
这意味着，SMSF成员或成员关联方不能居住在该物业中，也不能将其用作度假屋。
物业也不能从SMSF成员的关联方处取得，这意味着你不能把自己已经拥有的投资物业卖给自己的SMSF。
近年来，房地产推销者利用社交媒体，通过宣传经由SMSF投资来建立住宅投资物业投资者渠道。外界担心，一些投资者可能并未完全理解自己正在进入什么安排。
赫弗伦表示，考虑设立SMSF来购买投资物业的人，应确保自己已经完成充分研究。
她说：“骗子和不良经营者会去有钱的地方。这就是为什么他们利用SMSF来瞄准人们，因为这是一种把钱从澳洲审慎监管局监管环境中取出来，然后用它做不良事情的方式。”
在SMSF中持有物业的风险之一，是缺乏分散投资。
SMSF内部缺乏现金流动性，以应对维修账单等意外成本、长期空置、利率上升导致贷款成本增加，或基金成员失业导致供款不足，也是其他风险。
来源：
https://www.afr.com/wealth/perso ... eal-20260623-p6099k
Michelle BowesDeputy wealth editor
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