帮大家分析为什么现在卖资产是最坏的计划

mightyview

预算案刚发布，就看到不少人开始慌着卖投资房。我想帮大家冷静拆解一下这个决定背后的逻辑。

用巴菲特的话说：别人恐慌的时候，正是理性者该停下来想清楚的时刻。
预算案只是政府的拟议立法，必须经过参众两院通过才能正式生效。联盟党已明确表态，一旦上台将推翻负扣税和CGT改革。

情景一：政策不通过或被修改

这是对风险最高的场景。

一旦政策被参议院修改（比如折扣从50%调整到33%而非彻底取消），或联合政府谈判导致过渡期延长，你已经在市场情绪最低点完成了抛售。市场届时反弹，你被锁定在最差位置出场——卖的是最糟糕的价格，承担了本不必要的交易成本。


情景二：政策完全通过

就算政策全面通过，现在急卖的税务优势也远没有想象中那么大。

2027年7月1日之前的增值部分，沿用旧制50% CGT折扣。也就是说，你过去这些年的增值，无论你现在卖还是之后卖，税务处理是一样的。

2027年7月1日之后的增值部分，才进入新制度：取消50%折扣，改用成本基准指数化（Indexed Cost）加最低30%实际税率。

关键在这里：如果你旧制部分已经盈利丰厚，新制下的差别仅仅是50% CGT折扣而已。换算成实际边际税率差距（例如47%边际税率下，旧制等效约23.5%，新制最低30%），差距仅约6到7个百分点，并非天崩地裂的变化。

而且，Indexed Cost与50%折扣到底哪个更划算，取决于你的持有年限和通胀走势，不能一概而论。


最关键的：Indexed Cost 的双向保护机制

这是大多数人没有想到的部分。

如果Indexed Cost（按通胀调整后的成本基准）高于你的实际卖出价格，即通胀基本吞噬了你的名义增值，此时税务上会产生一个"锁定亏损"。

这个锁定亏损的效应是：它可以对冲2027年节点被锁定的CGT盈利。未来的盈亏计算基准，不再是你当初的买入价，而是2027年7月1日的市场估值。如果2027年后房产走势不理想，这个亏损可以进一步抵消未来出售时的应税利润。

换句话说：新制度对长期持有、涨幅相对温和的投资者，实际税负可能比想象中低得多，甚至比旧制更灵活。

政策不通过或被修改的情况下，现在急卖等于卖在最差位置，损失机会成本。政策通过但2027年前增值有Grandfathering保护的情况下，急卖没有任何税务优势。新制Indexed Cost机制下，可能反而提供额外的税务缓冲空间。

whocares2014

我就想说，今年通胀那么厉害，哦呵呵呵。但是最少30%，就挺讨厌的。

dabaili

问题不仅仅在于这个tax，而是在于前面那个capital gain。加息是必定的，NG的取消和CGT的算法，必然会影响后面投资者的信心，没人接盘房子还涨什么涨。
很多投资房都是每年要填钱进去维持的，如果缺少未来盈利预期，不卖留着做慈善嘛。

天涯浪客

dabaili 发表于 2026-5-14 04:03
问题不仅仅在于这个tax，而是在于前面那个capital gain。加息是必定的，NG的取消和CGT的算法，必然会影响后 ...

投资房也可以卖给自住买家，为什么会没人接盘？全澳1％的空置率说明人人都有房了？

Isydney

天涯浪客 发表于 2026-5-14 04:08
投资房也可以卖给自住买家，为什么会没人接盘？全澳1％的空置率说明人人都有房了？ ...

住在房子里的人不是人人都有买房资格的知道吧

fenrirsdl

对于hold不住的房东，其实涨房租就行了，到时候让租客们给政府压力吧

selina79

就是这个理，持有投资房的可以自己先做几个假设算一算，我算了一下，在现在通胀情况下，至少未来几年内不亏，况且到时候利率开始下降，买家不再观望，会涨会跌还真说不准

selina79

就是这个理，持有投资房的可以自己先做几个假设算一算，我算了一下，在现在通胀情况下，至少未来几年内不亏，况且到时候利率开始下降，买家不再观望，会涨会跌还真说不准

企鹅男孩

27年7月1号之前和之后，应该是按年头算比例，不会按7月1号的估值来计算

qianshao_13

天涯浪客 发表于 2026-5-14 04:08
投资房也可以卖给自住买家，为什么会没人接盘？全澳1％的空置率说明人人都有房了？ ...

经过几次加息后，还有接下来可能的加息。现在新房子已经不好卖了，这时候在浇盆水给房地产。新房子卖给谁去？

hhse

whocares2014 发表于 2026-5-14 00:52
我就想说，今年通胀那么厉害，哦呵呵呵。但是最少30%，就挺讨厌的。

这个30％，好像是 （卖出价-index后成本价）x 最少30％。如果房子涨幅没跑赢通胀，不交税。

天涯浪客

Isydney 发表于 2026-5-14 04:48
住在房子里的人不是人人都有买房资格的知道吧

你说的和我说的没啥关系，市场上的房子占全部房子的比例1％都不到。

xddt

打击的是立志想成为未来房东的人，打击的是市场信心、接盘侠们

天涯浪客

qianshao_13 发表于 2026-5-14 07:00
经过几次加息后，还有接下来可能的加息。现在新房子已经不好卖了，这时候在浇盆水给房地产。新房子卖给谁 ...

这个贴讨论的是新政策的影响。

paulaxing

hhse 发表于 2026-5-14 07:14
这个30％，好像是 （卖出价-index后成本价）x 最少30％。如果房子涨幅没跑赢通胀，不交税。 ...

我的疑惑是长时间若没有跑赢通胀没赚钱，但在2027年前的盈利是不是被政府锁定必须50%*47%？假设房子是2020买的，到2027涨了80万，到2050买只获利90万，没跑赢30年通胀，但现在的算法是不是2027年的获利80万必须交税，后面没跑赢算自己的损失？

wuyi

正现金流的房子一直留着收租金，负现金流的房子加房租变成盈利状态，房东其实不是最惨的，房产中介最受影响。未来房产交易频率会越来越低，政府的印花税收入会大幅下降。

阿德莱德的流氓

wuyi 发表于 2026-5-14 08:03
正现金流的房子一直留着收租金，负现金流的房子加房租变成盈利状态，房东其实不是最惨的，房产中介最受影响 ...

同意，根据这个政策，投资房应该永远不卖，房租应该涨到正现金流。

Poweregg

房子还行，最恶心的是股票
本来我可以慢慢卖，需要多少钱，卖多少股票，按个人收入交税
现在哪怕你只赚100块，政府都要分30%

Sandy_susu

Poweregg 发表于 2026-5-14 10:24
房子还行，最恶心的是股票
本来我可以慢慢卖，需要多少钱，卖多少股票，按个人收入交税
现在哪怕你只赚100 ...

股票没有index吗？ 如果有也是index之后的base，跟以前赚100的base不一样吧。

Poweregg

Sandy_susu 发表于 2026-5-14 10:34
股票没有index吗？ 如果有也是index之后的base，跟以前赚100的base不一样吧。

index算个啥，跑不赢index还不如存银行
这么一玩，高增长的股票吸引力差很多了

zn7726

qianshao_13 发表于 2026-5-14 07:00
经过几次加息后，还有接下来可能的加息。现在新房子已经不好卖了，这时候在浇盆水给房地产。新房子卖给谁 ...

新房子各种优惠继续有啊，对新房子投资是利好啊

Sandy_susu

Poweregg 发表于 2026-5-14 10:38
index算个啥，跑不赢index还不如存银行
这么一玩，高增长的股票吸引力差很多了 ...

High vol high frequency的交易可以按照trader报税吧，不涉及CGT好了。

ccgg0996

zn7726 发表于 2026-5-14 10:39
新房子各种优惠继续有啊，对新房子投资是利好啊

买房投资，大多数是为Capital gain. 如果没有Capital gain,那要负扣税的意义在哪，说明你的投资每年是亏的。我现在存银行都有5%以上不操心利润。
你买新房子时是貌似可以享受那一点税收优惠，但你想卖的时候那个房子就是二手房了，既然以后二手房市场不好，你都没有什么gain,或者都跑不赢通胀不用交Capital gain tax的的话,你要那个税收优惠干嘛。

mightyview

Poweregg 发表于 2026-5-14 10:38
index算个啥，跑不赢index还不如存银行
这么一玩，高增长的股票吸引力差很多了 ...

股息是王道了，未来高股息是关键，高增长也是为股息服务

stanthefat

Trust里面的房子要拿出来卖咯

mightyview

ccgg0996 发表于 2026-5-14 10:59
买房投资，大多数是为Capital gain. 如果没有Capital gain,那要负扣税的意义在哪，说明你的投资每年是亏 ...

现在有个大漏洞，破房子拆了，盖个很简易的房子，算是新房吗

xq052b

zn7726 发表于 2026-5-14 10:39
新房子各种优惠继续有啊，对新房子投资是利好啊

可是新房会变成旧房的呀，新房的潜在买家基本就是自住买家了

xq052b

ccgg0996 发表于 2026-5-14 10:59
买房投资，大多数是为Capital gain. 如果没有Capital gain,那要负扣税的意义在哪，说明你的投资每年是亏 ...

+1

这个新政策，完全就是让人别开发了，新房的开工数会急剧下降的

any

mightyview 发表于 2026-5-14 11:03
现在有个大漏洞，破房子拆了，盖个很简易的房子，算是新房吗

不算，至少要盖个双拼才算。

zn7726

ccgg0996 发表于 2026-5-14 10:59
买房投资，大多数是为Capital gain. 如果没有Capital gain,那要负扣税的意义在哪，说明你的投资每年是亏 ...

新房拿来折旧抵税啊

以后出手的确难卖高价，只能大概率找自住买家了，这个问题我昨天回帖说过。但是政策的确是倾向新房买卖的，这个政策可能顾头不顾脚，但是方向性是明确的。