offset 满了是不是换io比p+i合适？

自住房offset快满了，现在是p+i，还欠着70来万，每月还5k不到点，几乎全部还本金。
突然意识到是不是换io账户，每个月也不用还钱了，然后把本来要还的p开一个saving账户吃利息？这样一年能多差不多6w存款的利息，存个几年算上复利的话也能多出不少。
就是不知道这样操作有没有弊端？有没有投资达人给分析一下。

羡慕

严重羡慕

超额的钱当然不放在offset. 这与p+I 或io没关系。

匿名者 发表于 2024-9-4 21:10
超额的钱当然不放在offset. 这与p+I 或io没关系。

不是超额的钱放不放offset，是还不还本金的问题。

匿名者 发表于 2024-9-4 21:11
不是超额的钱放不放offset，是还不还本金的问题。

当然可以， 但是interest only 只能有几年，

当然。

我最近刚把投资房卖了，还清了自住房，同时把自住房改成 I only; 剩下的快100万，已经打算存入不同高息存款账户，但是也会拿少部分买股票玩玩。

以后哪家银行好比如给转贷bonus，就转一下。反正要求不高，能贷多少就贷多少。

匿名者 发表于 2024-9-4 21:11
不是超额的钱放不放offset，是还不还本金的问题。

没有影响。假设借了100万。100万offset。一个月还5000本金，那一个月后只欠995000，offset也剩995000. 如果改io. 没有利息。一个月后还是欠100万，100万offset 存款。不会多出钱给你去存钱收息。你转5000去存高息，这边offset 就少5000，就要付贷款利率。你存款利率不会高过贷款利率。

匿名者 发表于 2024-9-4 21:25
没有影响。假设借了100万。100万offset。一个月还5000本金，那一个月后只欠995000，offset也剩995000. 如 ...

offset的钱当然不会拿出来去存saving啊，不然不是开自己玩笑嘛。
offset不动了。后面本来用来还p的钱现在存到saving里拿利息。

匿名者 发表于 2024-9-4 21:21
当然。

我最近刚把投资房卖了，还清了自住房，同时把自住房改成 I only; 剩下的快100万，已经打算存入不同 ...

钱拿去买股票那offset 就变成不满了，那就要付利息。如果股票收益率好过贷款利率很多，才可以考虑。因为你股票赚的钱是税前收入，而自住房利息是税后支出。如果能把利息做成投资的支出，那就只需股票收益高过房贷利率就行。

匿名者 发表于 2024-9-4 21:21
当然。

我最近刚把投资房卖了，还清了自住房，同时把自住房改成 I only; 剩下的快100万，已经打算存入不同 ...

是不是可以看哪家银行给rebate多然后过段日子就转着玩了？

匿名者 发表于 2024-9-4 21:31
offset的钱当然不会拿出来去存saving啊，不然不是开自己玩笑嘛。
offset不动了。后面本来用来还p的钱现在 ...

如果你有“后面本来用来还p的钱”，那你还了5000,offset 就超额5000, 你就可以把5000转出来。左手交右手而已。简单的做法是直接在offset 还p。无论是io还是p+I. 始终保持净值是0。你那“后面本来用来还p的钱”该怎么投资和offset 没有关系

楼主没搞清状况

匿名者 发表于 2024-9-4 21:39
楼主没搞清状况

请赐教

匿名者 发表于 2024-9-4 21:25
没有影响。假设借了100万。100万offset。一个月还5000本金，那一个月后只欠995000，offset也剩995000. 如 ...

这才是正确的算法。

匿名者 发表于 2024-9-4 21:31
offset的钱当然不会拿出来去存saving啊，不然不是开自己玩笑嘛。
offset不动了。后面本来用来还p的钱现在 ...

看来你根本没懂。你是永远也赢不了银行的。

sweetstar

你要是就是因爲吃利息，裏外裏是一樣的。interest only只是讓你可以支配的錢多了而已：你一年還5w本金進到房子裏vs你不還本金作爲銀行存款5w。反正你比貸款本金多出來的錢都是你可以投資（含saving）的錢。
投資除了房子就是現金單一又回報率低，未來的風險也高，個人建議你應該買點美股ETF和bond。
我説風險高是因爲天朝雖然經濟嚴重下行了一年多了，但至今還沒有顯著減少鐵礦石等資源進口，但估計很快就要斷崖式降低了，就算不談其他利空，土澳的未來十分堪憂。

sqfo

匿名者 发表于 2024-9-4 21:37
如果你有“后面本来用来还p的钱”，那你还了5000,offset 就超额5000, 你就可以把5000转出来。左手交右手 ...

正解，换不换无所谓的，数字感觉而已，后面卖房或者refinance都会reset到真实value的。

冰糖雪梨汁

除非能找到税后收益大于你贷款利率的投资，不然把offset的钱折腾出来有什么意义？

春暖花开2020

我怎么觉得楼上很多人的回复，是没有理解楼主的意思呢？

楼主的大前提是：贷款100万 P+I，那么Offset 里已经有了100万，是不用还银行的贷款利息了；但是因为P+I， 即使不欠钱了，也要依然每月从自己的腰包掏钱继续还本金（大概5000/月）。

如果把这个贷款100万改成IO，Offset里依然是以前的100万打满，那么除了不用还银行贷款利息，也不用再每月还以前那个额外的5000/月了啊！这个多出来的5000 块，可以去干其他的钱生钱的事情，比如挣目前至少5.XX% 的saving interest， 或者去买股票/ETF。总之，这个5000块不会白白放在哪里不动的，最差也是挣点活期存款利息。

schopf

利息也是要交税的

dolic

春暖花开2020 发表于 2024-9-5 10:37
我怎么觉得楼上很多人的回复，是没有理解楼主的意思呢？

楼主的大前提是：贷款100万 P+I，那么Offset 里已 ...

你知道你在说啥吗？？？

offset 里面 100 万 贷款 100 万 P+I 还1万利息/本金 offset还剩99万 贷款还剩99万
offset 里面 100 万 贷款 100 万Ionly  啥也不还 offset还剩100万 贷款还剩100万

按照楼主的如意算盘：

offset里面 100万 贷款100万 一分本金不还 拿掉1万（去存高息） offset还剩99万 贷款还剩100万 你需要还1万这部分的利息 which means always higher than the “高息存款”最后里外里也就at least 亏个30%off margin 利息税 和各种利差

春暖花开2020

dolic 发表于 2024-9-5 10:44
你知道你在说啥吗？？？

offset 里面 100 万 贷款 100 万 P+I 还1万利息/本金 offset还剩99万 贷款还剩9 ...

offset里面 100万 贷款100万 一分本金不还 拿掉1万（去存高息） offset还剩99万 贷款还剩100万 你需要还1万这部分的利息 which means always higher than the “高息存款”最后里外里也就at least 亏个30%off margin 利息税 和各种利差

你看看，楼主有这么说吗？

heavenzhu

春暖花开2020 发表于 2024-9-5 10:37
我怎么觉得楼上很多人的回复，是没有理解楼主的意思呢？

楼主的大前提是：贷款100万 P+I，那么Offset 里已 ...

You got LZ's idea!!!

sky3g

春暖花开2020 发表于 2024-9-5 10:37
我怎么觉得楼上很多人的回复，是没有理解楼主的意思呢？

楼主的大前提是：贷款100万 P+I，那么Offset 里已 ...

没错。lz offset里的钱就用来对冲利息，并不是取出去做投资，不再还本金预留最大的现金流。
而本来每月需要还的本金可以做一些其他投资。

度己度人

春暖花开2020 发表于 2024-9-5 10:37
我怎么觉得楼上很多人的回复，是没有理解楼主的意思呢？

楼主的大前提是：贷款100万 P+I，那么Offset 里已 ...

无论是io还是p+I 都不用拿额外的钱来还。p+i每月从offset 那100万还款就行了。

度己度人

sky3g 发表于 2024-9-5 11:14
没错。lz offset里的钱就用来对冲利息，并不是取出去做投资，不再还本金预留最大的现金流。
而本来每月需 ...

如果你另外拿钱来还本金，那offset 就会超额。超过的部分就可以拿去投资。不会有影响

ausox

说的那么复杂, 就是本来要还本金的钱, 现在不想还了, 拿去它用. 但是要考虑到一个投资回报是税前的, 还有IO, PI之间也有利率差

walterz

本来是挺清楚的。越解释就越糊涂了。

dongyuange

简单一句话，拿出的钱，投资收益率能高过你的贷款利率，你就拿出来去投资，否则就放offset。如果你的offset已经满了，就不存在每个月再去拿另外的钱还银行贷款了，直接从offset扣走了。