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楼主:pan123au

[行情讨论] 按NSW马上通过土地新政策,火车站附近土地都可以大量建公寓 [复制链接]

发表于 2023-11-29 22:46 来自手机 |显示全部楼层
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坐等细节。如果房子frontage只有13米,可以建duplex吗?
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发表于 2023-11-30 00:09 来自手机 |显示全部楼层
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墨尔本也不远了吧

发表于 2023-11-30 09:21 |显示全部楼层
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pan123au 发表于 2023-11-29 11:55
大概80-100平米土地可以建一个Terrance 或者townhouse,这个就是政府想增加老城区的土地容积率,特别是靠 ...

感觉盖townhouse挺亏的,成本比duplex高又卖不出价钱,对地的尺寸要求还高

"Free speech is meaningless unless you allow people you don't like to say things you don't like. "

By Elon Musk

发表于 2023-11-30 09:33 |显示全部楼层
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算过一下帐duplex的帐,如今建筑成本高,利率高,建筑期又长,如果是找别人建虽然还是可能有利润,但并没有特别大的利润,可能也是一种辛苦钱。可能最有利的还是builders, 能自己把项目工程的钱和卖房的钱也攒了,工期也比较好控制。

发表于 2023-11-30 10:15 |显示全部楼层
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moonstar 发表于 2023-11-30 09:33
算过一下帐duplex的帐,如今建筑成本高,利率高,建筑期又长,如果是找别人建虽然还是可能有利润,但并没有 ...

对很多好区火车站附近的R2好房来说,不建成low-mid rise apt可能根本没有经济效益。

发表于 2023-11-30 11:58 来自手机 |显示全部楼层
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好区一块地价300万,造duplex各100万一套。卖300万一套。去掉各种费用也没什么了。
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发表于 2023-11-30 12:00 |显示全部楼层
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lazysnail 发表于 2023-11-30 11:58
好区一块地价300万,造duplex各100万一套。卖300万一套。去掉各种费用也没什么了。 ...

是的只有建apt才有开发的意义。

发表于 2023-11-30 12:03 |显示全部楼层
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lazysnail 发表于 2023-11-30 11:58
好区一块地价300万,造duplex各100万一套。卖300万一套。去掉各种费用也没什么了。 ...

是的,还有建造过程中的各种糟心事情,除了builder自己干,现在很多土地面积大的房子都是builder在抢
。。。。。

发表于 2023-11-30 12:06 |显示全部楼层
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HolyHH 发表于 2023-11-30 12:00
是的只有建apt才有开发的意义。

所以R3房才是这一政策的赢家?

发表于 2023-11-30 12:10 |显示全部楼层
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就现在新apt这种质量口碑,建好了高价卖给谁?townhouse和duplex至少口碑还没有烂掉。

发表于 2023-11-30 12:21 来自手机 |显示全部楼层
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vcsg 发表于 2023-11-30 12:10
就现在新apt这种质量口碑,建好了高价卖给谁?townhouse和duplex至少口碑还没有烂掉。 ...

新建房口碑都烂掉的,不分公寓双拼或独立屋的,唯一不同是那些双拼独立屋质量差的,业主会藏着掖着一直到卖掉,公寓质量差就直接上新闻了,公开透明性上公寓比独立屋高出太多了。

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发表于 2023-11-30 12:28 来自手机 |显示全部楼层
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R3才能造最高6层公寓,R2只能造排屋或2层公寓,开发商要利润的,肯定是收R3啊。而且不是什么火车站都是transport hubs,以chatswood为例,你看看火车站800米周边哪有多少R3, 最多R2,指望开发商收地赚一笔,洗洗睡吧,要么自己盖排屋或双拼,还有戏。

发表于 2023-11-30 18:49 |显示全部楼层
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lazysnail 发表于 2023-11-30 11:58
好区一块地价300万,造duplex各100万一套。卖300万一套。去掉各种费用也没什么了。 ...

不容易卖到300万,我看west ryde, north Ryde的新5房duplex, 看着建得已经不错了,一般也就两百多万,好的能卖到250万以上,那边的地价加上税费什么大概就是300万的样子。 如果要卖到300万,估计得更好一些的区,那样地价就不止300万了。  

总体就是duplex 要做进来成本资金要求也不小,出来的结果没多少可攒,碰上项目出了问题大量的资金压在那风险也不低。以前我们对面邻居建过,两三年没弄下来,后来不够钱建完,是作为半成本(主体结构做完,但内部装修未能完成)建筑亏本卖的。

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发表于 2023-11-30 20:38 来自手机 |显示全部楼层
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本帖最后由 maxinfang 于 2023-11-30 20:43 编辑

我就是知道就个老板收了三套house 在我们街那建公寓 容积率给的不高r3 跟康扫讨价 想做几套专门出租给护士的 最后也没成 要求极高 特别是车位 如果能吃到政策 那老板赚死 现在卡在那

发表于 2023-11-30 21:18 来自手机 |显示全部楼层
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发表于 2023-11-30 22:08 |显示全部楼层
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一半是公屋
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发表于 2023-12-1 06:59 来自手机 |显示全部楼层
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moonstar 发表于 2023-11-30 18:49
不容易卖到300万,我看west ryde, north Ryde的新5房duplex, 看着建得已经不错了,一般也就两百多万,好 ...

嗯你说的这些有点太西边了。我看东南有一些还可以。maroubra周围。300万地价不包印花税。
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发表于 2023-12-1 13:02 来自手机 |显示全部楼层
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其实政府不是已经出了七个重点区吗? Crows Nest, Sydenham, Blacktown...
规划了也未必建。比如Ku Ring Gai Council, 火车站附近的房子地价已经相当贵了,再去建个duplex, 多花点钱建个大房子都有可能创纪录,建deplex经济收益并不高。除非是盖6层公寓。现在公寓已经过剩了吧。

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发表于 2023-12-1 16:48 来自手机 |显示全部楼层
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fangchong 发表于 2023-12-1 13:02
其实政府不是已经出了七个重点区吗? Crows Nest, Sydenham, Blacktown...
规划了也未必建。比如Ku Ring Ga ...

那7个区是发展地铁沿线的中高密度,不是一个政策,但一脉相承

发表于 2023-12-2 22:12 |显示全部楼层
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Forbne 发表于 2023-11-30 12:28
R3才能造最高6层公寓,R2只能造排屋或2层公寓,开发商要利润的,肯定是收R3啊。而且不是什么火车站都是tran ...

Chatswood不是這邊都要蓋四個二三十層的高樓 ?

发表于 2023-12-3 08:52 来自手机 |显示全部楼层
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Kevinant 发表于 2023-12-2 22:12
Chatswood不是這邊都要蓋四個二三十層的高樓 ?

对啊,但这些地绝对不是R3。又要transport hub的800米内,又要R3的地,开发商才可能有兴趣收购,所以小火车站基本上可以洗洗睡啦。
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发表于 2023-12-3 09:59 来自手机 |显示全部楼层
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R2 大地破房 还是可以做,应该审批会很快。

赚大钱的还得是 R3.   
500的地,一个平面至少建3套APT X 6 层,  至少18套。
一套换18套, 好奇地价得卖多少

发表于 2023-12-3 10:30 来自手机 |显示全部楼层
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romabug 发表于 2023-12-3 09:59
R2 大地破房 还是可以做,应该审批会很快。

赚大钱的还得是 R3.   

如果R3的地,政府地价也会很高吧。如果投资房,要付一大笔地税,而且又没有开发商收,那不是白给政府养地吗!政府会不会又可以把R2的地价调高,因为可以建duplex等等,让房东多交地税,又可以增加房屋供应,stamp duty赚多点。怎么算都是州政府是大赢家

发表于 2023-12-3 11:49 来自手机 |显示全部楼层
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romabug 发表于 2023-12-3 09:59
R2 大地破房 还是可以做,应该审批会很快。

赚大钱的还得是 R3.   

你想简单了,新政策正式颁布后,悉尼所有R2只能建双拼,只有临近transport hubs的R2才能建排屋镇屋和2层公寓,Transport hubs 800米内的R3才能建最高6层的公寓。对论坛业主来说,大部分只能建双拼,除非自己建,指望小builder来收,除非价格极低,否则到处可以收地,人家为啥要收你的地? 能卖上价格的是transport hubs的R3, 你觉得这些地又有多少在私人手里? 在华人手里?

发表于 2023-12-3 17:22 来自手机 |显示全部楼层
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R3 占的比例很小,可能1%左右…
这次R3 对建房许可的升级 相当于以前的R4.

而且R3一般都是连着好几个House, 几个house一起推倒重盖 可以盖的APT最多,有点儿像国内拆迁户的意思

发表于 2023-12-4 06:46 来自手机 |显示全部楼层
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公寓没有很多市场 建筑公司都倒闭了
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发表于 2023-12-4 08:11 |显示全部楼层
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本帖最后由 kiama 于 2023-12-4 10:12 编辑

发表于 2023-12-4 09:04 来自手机 |显示全部楼层
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Forbne 发表于 2023-12-3 11:49
你想简单了,新政策正式颁布后,悉尼所有R2只能建双拼,只有临近transport hubs的R2才能建排屋镇屋和2层 ...

以前双拼不都是有 面宽限制 新政策可不可以突破这个呀?

发表于 2023-12-4 15:34 来自手机 |显示全部楼层
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maxinfang 发表于 2023-12-4 09:04
以前双拼不都是有 面宽限制 新政策可不可以突破这个呀?

我觉得突破不了,否则乱套了,毕竟新政策将会是全悉尼的R2都能建双拼,但是基本的双拼条件还是要满足的,如果本来地就小那也只能干瞪眼。

发表于 2023-12-4 15:39 |显示全部楼层
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这个政策应该是全村的希望了,后面澳洲的经济就靠它了。

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