租约续签，大家谈谈经验

yoyo05

第一个租期还有三个月到期，应该马上就要谈续约的事情。第一次碰到这样的事情完全没经验。续肯定是续的，但肯定也不想让房东涨房租。
我的店是在办公楼下面，所以真正的房东不是自然人，好像是在新加坡的公司，现在委托的当地中介在管理，不巧的是今年七月刚刚他们换掉了旧的中介，新来的管事的就只打了个照面，完全不知道行事风格，有点头疼。也不像私人房东可以说说人情，中间夹着几层，也不知道是在和谁谈，谁能做主，谁说的真话假话

现在大环境不好，不知道是否有可能不涨，我就不求它们降了
我曾经听到一个说法，比如当年4000的房租，每年x%递增，第一个租约到期后大约5000。再续约时，最低是按4000来再续，是这样么?也有人说最低是继续按常年递增，也就是还是按5000加x%续

大家有什么经验？

fubao

一个term到期，要续新term，可以要求做market review。Market  review 找第三方评估，有费用的。可以要求双方平摊费用。
但是不能保证market review 出来的租金一定让你满意。可能房东要从5000 涨到 5500，你去做market review，得出结论是 $5800，那么你就不能再说我要 $5500。
Market review 是根据附近店铺的租金来评估的，以每平方米的平均价来算。
还是搞不定，可以去small business commissioner  那儿申请调停，不过效果不怎么理想。
反正自由市场，自由经济，就是这个样。

dingyipu

虽然大环境不好，可是办公室房租这两年的涨幅还是很高的。如果是city的话很可能会涨不小的幅度。

yoyo05

dingyipu 发表于 2018-10-1 08:17
虽然大环境不好，可是办公室房租这两年的涨幅还是很高的。如果是city的话很可能会涨不小的幅度。 ...

不是city里面的，最主要是我们旁边的店是才进来没多久，完全一样的格局面积，比我们的房租少了不少

spacc

这个合同里面有说涨幅吧？

wjsmelb

yoyo05 发表于 2018-10-1 09:13
不是city里面的，最主要是我们旁边的店是才进来没多久，完全一样的格局面积，比我们的房租少了不少 ...

那是好事啊。跟房东说让他match

urhug

一般可以要求他们降租金的，毕竟还要再签几年

lala321

同意楼上的说法，最好要有证据。

yang5637

涨姿势

飞儿

自己做市场调查比较好。

我觉得租金太可能退回去，但是或许可以商讨其他补偿，比如装修费用分摊啥的。。

s4048987

到了5000之后，新的term开始，应该不会再重新从4000开始

在term 里的涨幅由租约规定，x% 涨幅或者 cpi 涨幅，term和term 之间，一般房东会有较大涨幅，如果你认为过于离谱，可申请第三方独立房租评估，结果可能好，也可能更糟。

蜜糖吐司

一般来说是按照你说的5000 x%的递增。 要回到4000的租金再开始比较困难。
大幅度的增长租金一般两种情况，给你的最初基准租金过低和换了新的房东想赶你走。现在的market review我见过的比较少用。而且只要不要太夸张还是处理好你和中介还有房东的关系。
如果对方要大幅度的长租金，一般也会提前半年告诉你或者现在应该也要告诉你了，也是好给你去参照周围的情况。

靠谱的不多

不可能回到4000。
一定是按照现有租金基础上再上调。
一下调个5-10%是完全可能的，这个幅度一般都会超过你的CPI或原本固定的百分比比率。
建议你发邮件正式问一下。

yoyo05

靠谱的不多 发表于 2018-10-1 13:40
不可能回到4000。
一定是按照现有租金基础上再上调。
一下调个5-10%是完全可能的，这个幅度一般都会超过你 ...

明年二月份就应该是新term开始了，其中还有圣诞节休假时间，算下来有效时间估计就两个月。说来也怪，没人谈这个事情，也可能他们换了中介，毕竟整栋楼都是这个中介在打理，可能还顾及不暇。和前一个中介公司对比，现在这个的管理，站在他们的角度，是更有条理更系统化，但对我们小租客并不是好事情
我主动联系他们，这样是否把握不了主动？

靠谱的不多

yoyo05 发表于 2018-10-1 17:47
明年二月份就应该是新term开始了，其中还有圣诞节休假时间，算下来有效时间估计就两个月。说来也怪，没人 ...

商业物业的中介站在业主方本该是常态，之前的中介可能就是因为这一点没明确立场所以被换掉（我乱说）。
这就如同住宅物业管理一样，房东的利益为先。
公事公办的角度，你要发一封信，告诉中介这个Option即将结束，询问他具体续签合同的时间，以便提早准备。
收到回复后，你再根据具体条款提出你的要求，看双方可否能达成一致。
不用怕，先开口的未必是气短的。
无需揣摩。

lala321

有点道理。

ozsmallbizowner

x%  这个x一般是3，也有4的（如果是CPI,就偷着乐吧！），最近遇见一个每年涨5%的，是不是过于高了？

s4048987

ozsmallbizowner 发表于 2018-10-1 20:30
x%  这个x一般是3，也有4的（如果是CPI,就偷着乐吧！），最近遇见一个每年涨5%的，是不是过于高了？ ...

更奇怪的是有的租约 约定是按照cpi增长，实际上房东根本就不涨房租，三年五年房租都一个样

雾沉半垒

看你的lease，如果你要exercise option，你作为租客要提前X天通知房东
然后看lease里写的租金在续option的时候，怎么做
一般会是房东review rent，然后看租客是否同意，如果双方无法达成一致，找第三方做market review

yoyo05

雾沉半垒 发表于 2018-10-2 20:16
看你的lease，如果你要exercise option，你作为租客要提前X天通知房东
然后看lease里写的租金在续option的 ...

所以不管怎么样，降租都是没有可能的是吧

雾沉半垒

yoyo05 发表于 2018-10-3 08:21
所以不管怎么样，降租都是没有可能的是吧

有可能啊，只要租客房东达成一致
如果周围空租率高，都不好租，我是房东或者中介肯定愿意降点留住租客

yoyo05

雾沉半垒 发表于 2018-10-3 09:39
有可能啊，只要租客房东达成一致
如果周围空租率高，都不好租，我是房东或者中介肯定愿意降点留住租客 ...

明白了还是得看怎么和中介谈了，只有这么点时间，完全没有中介来谈

alexaaaaa

个人拙见： 租金对房东很重要的， 如果你不是考虑将来卖店或者其他特别原因，只是单纯的想少付一点钱， 可以试试其他灵活手段， 专业的房东一般也挺灵活的，
举个小李子：我刚刚签的一个租约，之前是office，所以fit out 几乎没有，连煤气都没有， 那我就要了半年免租，房东责任安装煤气， 但是合同租金比原来多了2000每年， 对我们做生意来说一年多2000的租金不值得一提， 对房东财主来说前面少拿点钱不算什么， 但是他的物业找到了稳定的合用，租金上涨物业还增值了，
所以每个人立场不同， 你看看房东的立场跟需求是啥， 只要不是对立的话，找个双赢的方式， 你不能无缘无故的让人减房租，换做你是房东你肯定不干

嘉米

好好做个报表给房东看  租约的百分比和周围的调查和你觉得合适的RANGE
有商有量比较好 ~~~ 摆事实举例子

hellobottle

fubao 发表于 2018-10-1 08:10
一个term到期，要续新term，可以要求做market review。Market  review 找第三方评估，有费用的。可以要求双 ...

一般 market review 多久可以出来结果呢~

bing029

还是看房东了，中介就是替房东说话的嘴，你把你的诉求以书信形式提交上去，就说过去你从来不欠房租，都是按时交，现在生意又不好做，利润越来越低，巴拉巴拉的。。看看房东有什么反应，以我的经验每年涨2-3%都比较正常，因为这种商业用房，中间基本都有空租期，而且新租客都要给免租期，这样房东会有损失，所以试试吧

15756388

降租会影响物业价值，可以要求免几个月租金。双赢。

邢捕头

s4048987 发表于 2018-10-1 12:54
到了5000之后，新的term开始，应该不会再重新从4000开始

在term 里的涨幅由租约规定，x% 涨幅或者 cpi 涨 ...

想请教一下关于新生意谈新租约的思路，一般租期很多是2年3年5年7年。 怎么考虑这个时间长短的问题是，新生意 build up需要时间  所以是不是一般来讲如果信心很好  第一个租期应该尝试签较长租约的合同？

ps：hospitality industry

十分感谢

monp

邢捕头 发表于 2019-10-21 23:10
想请教一下关于新生意谈新租约的思路，一般租期很多是2年3年5年7年。 怎么考虑这个时间长短的问题是，新 ...

set up的店第一个term可以要求签一年或者两年的，不一定非的按照市场上的至少三年来签。我有一个朋友之前是做儿童玩具衣服类的，不是餐饮，就签了这种租约。餐饮一般来说是3X3X3，或者5X5X5比较多。其他有的更长些。新set up餐饮店的租约倒是没有了解过，我想应该是可以谈吧。一开始或者签个2X3X3？大不了2年么，不行就撤，如果可以下一个term继续

邢捕头

monp 发表于 2019-10-23 21:36
set up的店第一个term可以要求签一年或者两年的，不一定非的按照市场上的至少三年来签。我有一个朋友之前 ...

有道理。 十分感谢！