自住转投资的CGT: Tax Valuation 的问题求助

MaxJay

我家原来的自住房2007年12月转成了投资房。听说当时应该找个tax valuer来给房子估个价，以后卖房算CGT的时候好说得清楚。可是当时我们不懂这个，就没有做valuation。 想问问现在做还来的及吗（会亏点，因为今年房价跌了）。如果可以，有谁可以推荐一个valuer?

丹儿

是这样的吗？
我觉得cost base应该还是你买房时候的成本，不应该在转为投资房的时候简单做一个valuation就可以改变cost base了的。
capital gain tax计算的时候，会扣除你自己居住的时期。比如自己住了3年，出租了7年卖房子。cgt除了其他一切的discount以外，还应该7折来计算，也就是（10-3）/10。但是cost base还是应该是你买房的成本。
找valuer，主要是来看作为投资房以后你可以claim的装修，维修以及capital improvement，还有building本身的折旧等等deductions吧。

MaxJay

LS说的没错。 不过听说如果不做的话以后卖房时算CGT就要按自住、投资的年数来prorata capital gain. 在房价每年涨幅不平均的情况下，prorata 有时就不合算了。做个valuation 就等于是把自住和投资的时间来了个clear cut. 从此以后一切按投资房来算。

比如我是07年底自住转投资的。07年一年如果我的房子增值了10万而08年跌了5万。如果07年底自住转投资的时候做了valuation，以后卖房时那10万的增值是不是会算做cost base呢？

leeshine

我也在考虑这个问题。转投资的时候会计师告诉我银行出的价值评估报告，ATO是承认的。可是过了两个月，又被告知，虽然ATO承认银行的报告，但银行当时为了refinace做的任何revaluation报告都是不可能出具给ATO的，换言之银行虽然做了，但因为银行不给hard copy，所以等同无用。
council的评估应该可以用，会计师又说，房产中介给的价值报告也能算，这几天不正忙乎着找中介做报告呢。虽然十年八年后卖房也许都不一定用得上，总是防患于未然比较好吧~

MaxJay

谢谢。LS转投资有多久了？这个valuation什么时候做是不是有什么规定呢？

leeshine

我才转了2个月而已，所以才想尽快再弄一个。时间长了可能就没用了吧~不过我也不太懂，乱猜的。

loushenghong

Are we sure that the council valuation works? If that is the case, why bother to do another one?

MaxJay

City Council's valuation is normally lower than market price.  In my case I think it's at least 20% lower.  For CGT calculation purpose we certainly want to get a highest possible valuation.

loushenghong

原帖由 MaxJay 于 2008-10-9 16:47 发表
City Council's valuation is normally lower than market price.  In my case I think it's at least 20% lower.  For CGT calculation purpose we certainly want to get a highest possible valuation.

I received the council rate the other day and the valuation increased by $100,000 than the purchase price I paid for the property 2 years ago.  I initially thought they just want to charge more council fee but now it seems it would bring more tax benefit when I sell the property.

Honestly, the property was over valued as the market was about to drop.

Thanks for sharing this.  I learnt from this thread.

[ 本帖最后由 loushenghong 于 2008-10-9 17:42 编辑 ]

MaxJay

I am not surprised to know that your property's Capital Improved Value from the rate's notice has exceed your purchasing price because the house pricing has gone up so significantly in the past years.  Which also means you've done a great job making that purchasing decision.

Having said that, if you get the valuation from a tax valuer or a real estate agent, I am almost certain that the value you get is greater than what's in the rate's notice.

What I am not sure of is that if ATO accepts the valuation from an agent or it has to come from a tax valuer.  The latter costs money of course.

loushenghong

其实墨尔本有些council很不正常的。比如Doncaster区（好房子和贵房子很多）的council喜欢低估 （1年前的事情）。

Xavier

前几天顺誓旦旦的自动请缨要写一篇关于投资房的税务流程, 正好这几天太累太懒 . 回到家以后只有看屏幕的力而没有想东西的气. 真的不知道如何收摊才好 . 今晚凭着这看屏幕的力看到了这个贴子, 偷偷来发表几句, 同学们看了就当没看到吧.

有一个方法,  如果运用了, 当你卖了房子赚了钱, 可以完全免税. 当然啦, 赚钱不用交税, 那么亏了钱也不能抵扣 (资本利失的抵扣). 不知道足迹里比较富裕的同学有没有想过. 方法虽然有点麻烦, 但考虑到既然有足够的钱和能力去供投资房, 我们又是比较传统的中国人. 如果能够做到少交税, 又能履行作为后辈的义务, 我觉得有必要介绍一下, 供各位讨论讨论. 讨论而已, 别扔砖头. 这个方法比较适合那些有能力的独生子女.

澳洲税法里有一条关于自住房转出租房免征资本利得税的优惠. 具体是, 如果你买了房子, 先在这房子住满六个月, 那么你就可以把这个房子定义为你的自住房. 六个月以后, 如果你把房子租出去, 你可以抵扣所有与租金收入相关的费用. 这个大家都知道. 但是, 在六年之内, 如果你又搬回来住上六个月, 然后把房子卖出去, 赚了钱, 你一分钱的税都不用交. 很多同学以为象这样的情况, 税务局会要求你用出租与自住的比例来计算资本利得税. 但是, 按照税法, 只要你没有在同时(六个月以上) 拥有两个自住房, 你就可以免缴资本利得税.

到了第二个六年, 你又把它出租, 六年以内又搬回来住上六个月, 卖出去赚了钱, 还是免税. 你可以来来回回的重复这个六年出租, 搬回来六个月的操作直到你把贷款都还清了, 房子卖出去赚了钱还是不用缴税. 这里有三个前提:
一, 你不能同时(六个月以上)拥有两个自住房.
二, 如果你和你的配偶(包括男女朋友, 以家庭为单位, 不包括同性恋)在各自的名下有一个自住房, 你们每个人只能够享有半个自住房的税务优惠.
三, 买了房以后, 如果你不先住进去而是把它租出去, 你不享受这个优惠. 但是你可以用出租与自住的比例来计算资本利得如果有一天你选择搬回来住.

看到这里, 有很多同学一定会问: 搬出去了, 住哪里? 如果要给钱住出租房, 那么这个税务优惠不就完全失去了它的经济利益了吗? 我想澳洲税务局也是这么想, 因为搬回家跟父母挤在一个房子不是澳洲人的习惯. 可是, 他们没有想到, 我们亚洲人就可以这么做.

在这里我有一个想法.  适合那些比较有能力又有打算买投资房的独生子女夫妻. 为什么是独生子女呢? 大家看后一定会明白. 如果你有能力交一个投资房的首期和买房的印花税, 我相信你也可以以现金申请你们的父母移民澳洲. 当他们来到澳洲以后, 你们可以再以担保人的名义为他们申请买房的贷款. 当然了, 房子是在你们父母的名下, 房贷款实际是你们来还, 这个就是难处! 以后房子供完了, 如果你有一个兄弟要来分, 你就亏了!

父母 “买了” 房子, 你们做儿女的当然可以名正言顺的住进去了. 如果你们已经有了自住房, 那么租出去以前来一个 refinance, 多出来的钱还 “父母”的房子,减轻自己的压力. 自住房出租以后, 租金高当然好, 租金低也不要紧, 亏了的钱由税务局 “承担”, 免税. 又可以与父母团聚, 将来卖了房子赚了钱也不用缴税, 多好! 一箭三雕!

大家说如何, 可取不?

[ 本帖最后由 Xavier 于 2008-10-9 22:35 编辑 ]

leeshine

我其实以前有听过那个6年之内搬回来自己住6个月就能免CGT的说法，但没LS想的那么复杂。
一般来说，既然搬出去了就肯定该有另外一个房子住咯。是不是说，只要6年内搬回第一个房子住6个月，然后卖出去就是免CGT的？那大不了自己真正回来住6个月好了，又不是不能住人的咯，最多折腾点。你说是吗？

Xavier

原帖由 leeshine 于 2008-10-9 22:43 发表
我其实以前有听过那个6年之内搬回来自己住6个月就能免CGT的说法，但没LS想的那么复杂。
一般来说，既然搬出去了就肯定该有另外一个房子住咯。是不是说，只要6年内搬回第一个房子住6个月，然后卖出去就是免CGT的？那 ...

这里有一条规定　－　你不能在六个月以上同时拥有一套以上的自住房.　就这一点,　很多人就没法达到.　当然，你可以拥有无数的投资房．

villa

原帖由 MaxJay 于 2008-10-9 20:15 发表
I am not surprised to know that your property's Capital Improved Value from the rate's notice has exceed your purchasing price because the house pricing has gone up so significantly in the past years.  Which also means you've done a great job making that purchasing decision.

Having said that, if you get the valuation from a tax valuer or a real estate agent, I am almost certain that the value you get is greater than what's in the rate's notice.

What I am not sure of is that if ATO accepts the valuation from an agent or it has to come from a tax valuer.  The latter costs money of course..

我觉得不一定。要看哪个council，更重要的是看这个council做valuation所截止的时点。

以Monash city council为例，最新的valuation是以2007年底～2008年1月时的估价为基础的，众所周知，那个时候的Monash各区房价创出新高记录，之后开始回落，以Glen Waverley为例：



因此，如果现在让当地的房产agent或valuer去估价，应该不会高于最新的council valuation。

个人看法。。。



:)

[ 本帖最后由 villa 于 2008-10-10 12:36 编辑 ]

Xavier

原帖由 leeshine 于 2008-10-9 22:43 发表
我其实以前有听过那个6年之内搬回来自己住6个月就能免CGT的说法，但没LS想的那么复杂。
一般来说，既然搬出去了就肯定该有另外一个房子住咯。是不是说，只要6年内搬回第一个房子住6个月，然后卖出去就是免CGT的？那 ...

还有,　你搬回来以后,　如果原来不是住在别人的地方（也就是说你原来是住在自己的房子），你一个房子得到了优惠,　但是你另外的那个房子就要打税.　反过来,　如果你每次搬出去都是住 ＂别人"　那里，　你就可以重复这个优惠无数次．你想一想是不是？

leeshine

为啥？我可以在最后6个月里搬回原来自住房，把现在的住房立刻出租好了，呵呵～不是很简单的一件事嘛？

Artcore

应该可以, 一般找Quantity Surveyer做, 估房价连Depreciation Schedule一起做了.

Artcore

如果07年底自住转投资的时候做了valuation，以后卖房时那10万的增值是不是会算做cost base呢？

$10万增值算cost base, 所以只有超过这$10万以上的增值才算CGT.

Xavier

原帖由 leeshine 于 2008-10-9 23:02 发表
为啥？我可以在最后6个月里搬回原来自住房，把现在的住房立刻出租好了，呵呵～不是很简单的一件事嘛？

按照我的方法,　我自己的房子卖出去赚了钱,　我不用交税.　税务局还帮我供房.　我父母把　＂他们＂　的房子卖出去赚了钱也不用交税．只是我们要挤一挤 ．这就是代价！　

Artcore

主意不错, 但是代价太大, people go to the extreme effort to obtain Freedom + Independence.

dreamknight2

原帖由 Xavier 于 9/10/2008 22:34 发表
前几天顺誓旦旦的自动请缨要写一篇关于投资房的税务流程, 正好这几天太累太懒 . 回到家以后只有看屏幕的力而没有想东西的气. 真的不知道如何收摊才好 . 今晚凭着这看屏幕的力看到了这个贴子, 偷偷来发表几 ...

You may need consider the cost of living outside your owner occupied property as well, because banks will change the interest rate when you are not living in the property. Just have a check with your loan contract, it may surprise you !

Xavier

原帖由 dreamknight2 于 2008-10-9 23:44 发表


You may need consider the cost of living outside your owner occupied property as well, because banks will change the interest rate when you are not living in the property. Just have a check with y ...

This is the reason why I said at the beginning that only those people with "能力" may consider this option.

Xavier

原帖由 Artcore 于 2008-10-9 23:40 发表
主意不错, 但是代价太大, people go to the extreme effort to obtain Freedom + Independence.

Ａ版说得有理,　我只是出来写一写作业,　交一交差
家搬得怎样?　好几天没见你上来!

dreamknight2

原帖由 Xavier 于 9/10/2008 23:53 发表


This is the reason why I said at the beginning that only those people with "能力" may consider this option.

haha!

MaxJay

原帖由 villa 于 2008-10-9 22:58 发表

我觉得不一定。要看哪个council，更重要的是看这个council做valuation所截止的时点。

以Monash city council为例，最新的valuation是以2007年底～2008年1月时的估价为基础的，众所周知，那个时候的Monash各区房 ...

嗯，香版考虑得比我仔细。的确是的，要看council在哪个时间点做valuation.
前几年由于房价一直攀升，所以每次收到council rate,它的capital improved value总是比实际价值要低。今年的rates 我还没收到，很想看看会是怎样的。
还有个问题，rates' notice 上的 Site Value 和Capital Improved Value之间的区别是什么？ 是房子本身的价值吗？

MaxJay

原帖由 Artcore 于 2008-10-9 23:17 发表
应该可以, 一般找Quantity Surveyer做, 估房价连Depreciation Schedule一起做了.

ATO肯定是认同quantity surveyer的估价的，只是这些人收的钱可不少呢。所以我想知道中介的估价ATO承认不承认。 中介可以免费做估价的说。

MaxJay

原帖由 Xavier 于 2008-10-9 22:34 发表
前几天顺誓旦旦的自动请缨要写一篇关于投资房的税务流程, 正好这几天太累太懒 . 回到家以后只有看屏幕的力而没有想东西的气. 真的不知道如何收摊才好 . 今晚凭着这看屏幕的力看到了这个贴子, 偷偷来发表几 ...

Xavier 太有才了。这么有思想的一篇帖子放在我这儿当回帖太委屈了。如果当时另开一帖说不定可以弄个加精呢！

这个办法是值得考虑的。不过我还有几个问题：

1. 如果以父母名义买房，他们百年之后遗产继承会不会产生遗产税呢？遗产税的税率是什么呢？
2. 如果不走以父母名义买第二套房这条路，象我这样以自己名义买了新房后将原来的自住房转了投资，6年内如果搬回原来的房子住6个月，那是不是要将我现在的自住房又转成投资房，等6个月以后我又搬回来的时候再转成自住？

CMAO

Very helpful info.

villa

原帖由 MaxJay 于 2008-10-10 10:29 发表
嗯，香版考虑得比我仔细。的确是的，要看council在哪个时间点做valuation.
前几年由于房价一直攀升，所以每次收到council rate,它的capital improved value总是比实际价值要低。今年的rates 我还没收到，很想看看会是怎样的。
还有个问题，rates' notice 上的 Site Value 和Capital Improved Value之间的区别是什么？ 是房子本身的价值吗？ ...

香版？我成了香版？ :si82

本来还想说说Site Value和Capital Improved Value之间的区别，现在郁闷地不想说了。。。:si1