现在买房，两年后价格不变，是亏了吗？——已经确定了，是亏

shuaiwhy022

摩尔公园 发表于 2026-8-6 13:28
如果你房子值200万，你买的时候100万，现在租金1000，那么这个房子拿手上不涨不跌也是不划算的。 ...

你这个例子当然不划算，因为仍然是负现金流。
城主的例子就划算了，50w贷款月供大概2500，租金收入4000+。
按照你的算法，把房子卖了100w之后，手握50w存款月利息2000，还要交税，并不划算

摩尔公园

shuaiwhy022 发表于 2026-8-6 13:58
你这个例子当然不划算，因为仍然是负现金流。
城主的例子就划算了，50w贷款月供大概2500，租金收入4000+ ...

租金收入4000，月供2500，净收入1500，还不包括其他费用。另外一边收入妥妥2500。两头都是收入税都要交。

shuaiwhy022

摩尔公园 发表于 2026-8-6 14:08
租金收入4000，月供2500，净收入1500，还不包括其他费用。另外一边收入妥妥2500。两头都是收入税都要交。 ...

我之前的假设和计算有点瑕疵，比如50w的买入价，贷款应该是40w。100w卖掉之后到手不一定是50w现金。。。

1500租金收入抵税项目多多了，2000存款收入可没办法搞啊

不过我现在明白您的观点了，如果继续加息，那持有现金肯定会更加划算。如果减息，或许持有房产就更划算了。

问题就变成了我们对于利息的预测

摩尔公园

shuaiwhy022 发表于 2026-8-6 14:50
我之前的假设和计算有点瑕疵，比如50w的买入价，贷款应该是40w。100w卖掉之后到手不一定是50w现金。。。
...

对比就是同等条件啊，不管贷款金额多少，你的资产数量不会变，你有40w首付和50w首付不会影响计算结果，无非一个增加利息收入，一个减少利息支出，差异不会太大。我意思就是这个时间点，所有因素考虑后对比两方差异，不含预判，哪个合适。这是很基础的对比投资收益的方法。税务上很快差异也会没有，目前考虑税务抵扣基本不适用了。另外，租房的空置成本，各种费用我也没考虑，已经是给租金加分很多了。

小浅浅

拿笔算一下就清楚了。250万的房子,假设首付50万贷200万,现在利率六个多点,光利息一年就是十三万左右,再加council rate、保险、维修,一年小十五万跑不掉。这两年你如果不买,租一套差不多的房子,一周一千二三,一年也就六七万。差出来的七八万一年,两年十五六万,这才是真正的持有成本。

再把印花税加上,250万在新州十一万上下,这笔钱是买入当天就蒸发的。

所以两年价格不动,不是没赚,是实打实亏掉二十几万。当然还本金那部分不算亏,那是左口袋进右口袋。

不过话说回来,自住房这笔账不能只算钱。不用担心房东突然收房、可以按自己心意装修、娃能读定下来的学校,这些值多少钱因人而异。投资房才应该纯看数字

摩尔公园

小浅浅 发表于 2026-8-6 15:13
拿笔算一下就清楚了。250万的房子,假设首付50万贷200万,现在利率六个多点,光利息一年就是十三万左右,再加co ...

自住房也一样，如果不考虑投资增值。你住300w豪宅和住100w中间差的200w如果买指数就算8％收益也相当于每年16w的损益。当然，对于不在乎这点钱的富豪无所谓。

忽然一周

悉尼租房可以签2年或者5年约吗, 我之前遇到的房东不续约, 很头疼,

陆xun

应该是大部分人还是对悉尼房价太乐观了，还是建立在房价一定会涨的基础上来讨论要不要买的

TGTG

忽然一周 发表于 2026-8-6 15:19
悉尼租房可以签2年或者5年约吗, 我之前遇到的房东不续约, 很头疼,

现在不是房东很难赶人的吗，租约到期已经不能成为赶人的理由了

shuaiwhy022

小浅浅 发表于 2026-8-6 15:13
拿笔算一下就清楚了。250万的房子,假设首付50万贷200万,现在利率六个多点,光利息一年就是十三万左右,再加co ...

悉尼的房子就不用算了，肯定亏,只是没想到会亏这么多
别的城市偏远一点的还不一定

shuaiwhy022

忽然一周 发表于 2026-8-6 15:19
悉尼租房可以签2年或者5年约吗, 我之前遇到的房东不续约, 很头疼,

一般合约都是一年的，很难有人愿意接受长约。
但是不代表到期之后就必须要搬走。按照现有的政策，大多数投资房可能会一直是投资房，也就是房东会一直愿意按照市场价租给好租客，除非房东家庭重大变动

忽然一周

所以着急忙慌的把房子买了 好处是可以装太阳能电池