调查：您认为悉尼在近两年内房产会升会降？

夢回唐朝

原帖由 黑山老妖 于 2007-8-22 10:31 发表


不懂。
我说的就是供需啊。
有需要要吃包子。
有钱就有选择可以吃好包子，没钱就没选择只能吃便宜的。
不是供需吗？
供需不光是提供和需求，还包括了提供适当的产品来满足需求。不是提供猪食给要吃馒头的 ...

问题是，澳洲（悉尼）的供需来自新移民，首置业却在下降
新移民无论购买力和借贷力都偏弱，但偏偏涨的是贵区，跌的是便宜的区，新移民产生的供需没有直接转化为便宜的区房市的上升，而贵区的上涨完全是投资在推动而不是来自新移民的需

对于房产
经济是充要条件，政治是充分不必要条件，需求和购买力是必要不充分条件

休

原帖由 夢回唐朝 于 2007-8-22 12:42 发表


问题是，澳洲（悉尼）的供需来自新移民，首置业却在下降
新移民无论购买力和借贷力都偏弱，但偏偏涨的是贵区，跌的是便宜的区，新移民产生的供需没有直接转化为便宜的区房市的上升，而贵区的上涨完全是投资在 ...

新移民大多是技术移民,他们对传统穷人区也看不上眼,他们也想往富人区挤.

夢回唐朝

原帖由 休 于 2007-8-22 12:49 发表

新移民大多是技术移民,他们对传统穷人区也看不上眼,他们也想往富人区挤.

这个观点需要论证，我不认为新移民的购买力和借贷能力能炒高富人区，加上这几年澳币的高涨近一步削弱了新移民的购买力

休

原帖由 夢回唐朝 于 2007-8-22 12:54 发表


这个观点需要论证，我不认为新移民的购买力和借贷能力能炒高富人区，加上这几年澳币的高涨近一步削弱了新移民的购买力

他们宁愿不买西区,存多二年钱买中档地区.

黑山老妖

原帖由 休 于 2007-8-22 12:58 发表

他们宁愿不买西区,存多二年钱买中档地区.

同时也变相把中档地区的价格推上去了。

bffbffbff

原帖由 黑山老妖 于 2007-8-22 13:01 发表

同时也变相把中档地区的价格推上去了。

Consultant

原帖由 休 于 2007-8-22 12:58 发表

他们宁愿不买西区,存多二年钱买中档地区.

搞不好多存两年后，却发现两年后又买不起中档地区了。

夢回唐朝

原帖由 休 于 2007-8-22 12:58 发表

他们宁愿不买西区,存多二年钱买中档地区.

如果说这个条件存在（因为暂时无法证实先假定条件成立），但事实是澳洲（悉尼）的新移民增加首置业却在下降，也就是说新移民购房不但没有增加还在减少，说明还在存钱？这又如何推动高档地区的房市，没法找出之间的逻辑关系啊？
到底如何解释新移民需求=〉高价地区升值，新移民需求=〉低价地区贬值值

villa

原帖由 黑山老妖 于 2007-8-22 11:43 发表
前几年我看到一个报告说澳洲人的消费习惯正在向少但精的消费模式转换。意思就是大家开始牺牲很多东西只是为了能够在几样消费上面享受最好的。

澳洲人对于住房的需求还是求大求宽敞，而澳洲家庭的规模却变得越来越小，这也加大了住房需求总量。





澳洲人购房求大求宽敞   住宅卧室空置率上升  





据8月8日《悉尼晨锋报》报道， 澳洲统计局的最新数据显示，成千上万澳洲人为购买超大住宅而背负沉重的房贷，其实他们根本不需要这么大的空间。

澳洲统计局发现，现有住宅的平均卧室数量高于10年前，而平均家庭规模却减小了，没有子女的夫妻数量增加，单身人士也开始购买或租房子住。

根据ABC数据，在 1994年至2004年期间，平均每户人口从2.7降至2.5人，但卧室数量从2.9 升至3个。

澳洲有很多卧室空着没人住，根据2003-2004年的数据，77%住户有一间以上空置卧室，而现在至少有85%住户有一间以上卧室没人住。这些数据显示很多澳洲人为空间超过所需的住宅支付房租或背负房贷，同时也加大了住房需求总量。

Urban Development Institute of Australia新州地区总裁Scott Woodcock表示，由于房屋空置率降低，导致住宅需求量增加并加剧了住宅购买力危机。住户形式多样化意味着对多种形式住宅的需求，有关部门应该释放更多郊区土地。但是黑镇市长Leo Kelly表示他辖区内很多土地都可用，但开发商不愿意在这里建设住宅，很多基础设施建设跟不上去。






Nation's empty bedrooms a telling tale of our lives




August 8, 2007       Sydney Morning Herald


IN THE middle of a growing housing shortage comes ironic news: Australia is awash with spare bedrooms.

Figures from the Bureau of Statistics reveal that in 2003-04, 77 per cent of households had one or more spare bedrooms and 97 per cent of couple-only households had one or more unoccupied. At least 85 per cent of solo dwellers also had spare bedrooms.

Between 1994 and 2004 the average number of people per household dropped from 2.7 to 2.5, but the average number of bedrooms rose from 2.9 to 3.

The figures, published on the eve of today's expected interest rate rise, suggest many Australians are paying off loans on homes that are far too big for them.

Scott Woodcock, the NSW director of the Urban Development Institute of Australia, said all the unused rooms were driving up demand for housing, compounding the home affordability crisis.

"You have more divorcees, who need two houses, and a lot of singles who don't want a big family house," he said. "Then there's baby-boomer families which did have four or five people in the house but now the kids have left home."

Patrick Fensham, who co-authored the State Government's 25-year Metropolitan Strategy, said it would take a brave politician to encourage first-home buyers to scale back their expectations and get empty nesters to downsize. "You can, of course, get into more punitive rating systems," he said. "For example, you might start trying to raise the rates on properties you would like to see redeveloped so it becomes less affordable for someone to live there alone."

Leigh Hamlin, a retired butcher, needs no such incentive. His wife has died and his children moved out, so he is selling his huge three-bedroom Stanmore home and moving to the Central Coast. "I think if you are by yourself in a big house, it can be very lonely. Not only that, I am 63 and basically all the money is tied up in the house in Stanmore. I could put half the sale money into super and that's my security and income for the rest of my life."

The figures also show a surge in the mean equity of owner-occupied homes from $177,000 in 1994-95 to $297,000 in 2003-04. This suggested an emerging divide between the asset-rich and the asset-poor, said Bill Randolph, of the University of NSW's City Futures Research Centre. "So if your mum and dad happen to have bought a modest place in the North Shore 40 years ago, that may mean you have much more wealth than someone in a similar position whose parents bought a house in Parramatta," Professor Randolph said.

"And the large proportion that will never own - who will pick up the tab for their aged health care in 20 years time?"

水无痕

原帖由 休 于 2007-8-22 12:58 发表

他们宁愿不买西区,存多二年钱买中档地区.

他们宁愿不买西区,存多二年钱买中档地区__>中档地区的原来住的人卖掉自己的房子,然后去了哪里呢?

sunnie205

原帖由 水无痕 于 2007-8-22 14:44 发表


他们宁愿不买西区,存多二年钱买中档地区__>中档地区的原来住的人卖掉自己的房子,然后去了哪里呢?

qu zhong gao dang qu.........fang zi zong shi yue ban yue hao de

Consultant

原帖由 夢回唐朝 于 2007-8-22 12:42 发表


问题是，澳洲（悉尼）的供需来自新移民，首置业却在下降
新移民无论购买力和借贷力都偏弱，但偏偏涨的是贵区，跌的是便宜的区，新移民产生的供需没有直接转化为便宜的区房市的上升，而贵区的上涨完全是投资在 ...

我是这么考虑这个供需矛盾的，不错新移民在里面占据了一定了力量，但是当地local居民的需求也是要考虑的。不知您是否同意呢？

xiangjia

我觉得可能很多人对西区也并不是很排斥，可是论坛里充斥着一些对西区偏执的评判，很多人甚至从来没有住过，也想象着来评论。这使得很多新移民先在心理上有了个先入为主的不好的印象，其实作为新移民，选择买那个区要根据自己的经济情况量入为出，尤其是现在利息暴涨的情况下。而且自住房关键还是要住得舒服，我个人就很不建议那些在好区买个破房子的说法，每月还款几千块，住在一个三四十年的各种设备陈旧的房子里。何谈舒适，而且很多人还要把一间或几间share出去来减轻贷款压力，这样做有什么生活质量可言。充其量也就是满足了自己那种终于挤进富人区的虚荣心罢了。可是生活是实实在在的，新房子住起来和旧房子的差异，带花园的house和两房的unit的差异 我想不用我多说了吧。
    另外总听人说治安不好,除了几个治安不好的地方，西区还大得很。这样一棍子打死全部的说法是否太过了呢。翻翻每年的犯罪排名前十几名的好像是burwood hurstvill strathfild 等著名的地方吧。

[ 本帖最后由 xiangjia 于 2007-8-22 17:31 编辑 ]

vivian

移民政策调整，移民留学的减少或往偏远地区去，大城市租房买房的需求减少，又有很多local不喜欢和乱七八糟的人住一起，房子卖掉，搬到远一点的地方提前退休或半退休，所以涨不上去

生活不仅仅是财产，还有lifestyle

[ 本帖最后由 vivian 于 2007-8-22 18:54 编辑 ]

夢回唐朝

原帖由 Consultant 于 2007-8-22 17:11 发表



我是这么考虑这个供需矛盾的，不错新移民在里面占据了一定了力量，但是当地local居民的需求也是要考虑的。不知您是否同意呢？

当然同意，但是local居民的需求里有多少投资行为在里面就很难判断了，我们不知道到底多少是本身的住房需要而升级，多少是自住但转原来为投资，多少是纯投资，而且这和最初讨论的由于移民所导致的高住房需求就偏离了

夢回唐朝

原帖由 xiangjia 于 2007-8-22 17:28 发表
我觉得可能很多人对西区也并不是很排斥，可是论坛里充斥着一些对西区偏执的评判，很多人甚至从来没有住过，也想象着来评论。这使得很多新移民先在心理上有了个先入为主的不好的印象，其实作为新移民，选择买那个区 ...

您可能想多了，这里主要是以投资为出发点在讨论，并没有要对西区有任何不尊重，并不是想象着来评论，事实证明过去5年投资在悉尼西区是大大的失误，不但没有带来收益相反跌的很惨，其实大家就是想在此讨论下悉尼房市的真谛，以免犯同样的错误，谁不想自己投资的房子升值呢

aruba

my house has already increased more than 10%

吃喝拉撒睡

问一个：

burwood是西区吧？涨的怎么样？

休

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2007-8-22 21:22 发表
问一个：

burwood是西区吧？涨的怎么样？

内西,不是西.今年house 10.4%. unit -2.4%.

吃喝拉撒睡

原帖由 休 于 2007-8-22 22:09 发表

内西,不是西.今年house 10.4%. unit -2.4%.

哦。懂了。

休

原帖由 Consultant 于 2007-8-22 14:24 发表


搞不好多存两年后，却发现两年后又买不起中档地区了。

在过去的二年,他们存多二年而不买西区,选择正确,末来二年会是什么?

xiangjia

原帖由 夢回唐朝 于 2007-8-22 20:15 发表


您可能想多了，这里主要是以投资为出发点在讨论，并没有要对西区有任何不尊重，并不是想象着来评论，事实证明过去5年投资在悉尼西区是大大的失误，不但没有带来收益相反跌的很惨，其实大家就是想在此讨论下悉 ...

那我跟错贴了，我说的是自住房.可是不论投资也好自住也好，大家在评论的时候总是那种戴有色眼镜的样子谈论西边，实在偏颇。而且过去五年投资的房产在许多地方都是大大的失误，不只是西区吧。

[ 本帖最后由 xiangjia 于 2007-8-22 22:45 编辑 ]

Consultant

"当然同意，但是local居民的需求里有多少投资行为在里面就很难判断了，我们不知道到底多少是本身的住房需要而升级，多少是自住但转原来为投资，多少是纯投资，而且这和最初讨论的由于移民所导致的高住房需求就偏离了."

不好意思，可能我给您了一种错误的误导，我所说的供需矛盾，不是因为新移民而产生的，而是因为新移民而加剧的。如果可以说回包子的例子（呵呵，个人还是喜欢包子阿），市场里面的人一样也会饿，只不过有市场外的人不断地涌入而加剧了这个矛盾。而我们认为这种供需之间的矛盾是导致房地产升值的主因。不知您是否同意？

Consultant

"在过去的二年,他们存多二年而不买西区,选择正确,末来二年会是什么? "

没人知道，或许未来两年房子降了也不一定。那么这些多存两年钱的人就对了么？我觉得也可能不是，我们这么设想一下吧，前提是未来两年中房价跌了或者没涨，如果有了这么一个新区，建设得非常好，又在这里相对的好位置盖了很多新房子，那么这些多存两年的人会买么？我觉得可能也不一定吧，因为他们可能会认为，可以在等等，再看看。那么这个机会就没有了，很可能到时候，这个location 这个position，就永远也不属于他们了。当然如果他们买了，我认为他们这两年存下来的钱就是有意义的。

那么同样如果这个新区是建设在今天，那么两年后这些人，买到好房的机会就会更少。即便买到了，也很可能是买在今天或是昨天的人卖的，那么他们可能已经获得了利润，那么可能就变成了多存了两年的钱转化为了他人的利润，当然我相信他们以后也会赚回来的。

cattor

政府又在考虑给home buyer更多优惠政策了。


休大师，burwood今年跌了2%吗？完全没感觉到啊！！！！

Consultant

是什么优惠政策呢？愿闻其详

cattor

原帖由 Consultant 于 2007-8-23 00:19 发表
是什么优惠政策呢？愿闻其详

你是做这个的，专业英文应该不错，能不能给大家翻译一下，链接在下面
http://www.news.com.au/business/story/0,23636,22287840-31037,00.html

休

原帖由 cattor 于 2007-8-23 00:17 发表
政府又在考虑给home buyer更多优惠政策了。


休大师，burwood今年跌了2%吗？完全没感觉到啊！！！！

2007 unit -2.4%，我查数据是这样的.你感觉到升了?

[ 本帖最后由 休 于 2007-8-23 10:04 编辑 ]

只打内线

burwood真的没感觉到降呀，burwood park 对面的一个8年新的阿apartment，不大，二楼，一个卫生间的，还拍到$447000,而且很多人抢。只是离shopping center近些。

休

原帖由 Consultant 于 2007-8-23 00:09 发表
如果有了这么一个新区，建设得非常好，又在这里相对的好位置盖了很多新房子，那么这些多存两年的人会买么？我觉得可能也不一定吧，因为他们可能会认为，可以在等等，再看看。那么这个机会就没有了，很可能到时候，这个location 这个position，就永远也不属于他们了。当然如果他们买了，我认为他们这两年存下来的钱就是有意义的。
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这个新区在那,你直说吧,不算你打广告(如果是你们公司推销的).

[ 本帖最后由 休 于 2007-8-23 10:13 编辑 ]