原创: 房地产投资VS股票指数基金。现在和未来(20240719更新)

superdigua

Nui 发表于 2021-8-5 00:14
谢谢指正，打错数字了。
假设你十年前100万，现在2000万。

净资产？

天涯浪客

seashell 发表于 2021-8-4 22:59
贷款跟收入有关，正现金流只是贡献了一点儿收入，怎能是永动机呀？

我在油管上看到的，如果要打造永动机，需要购买租金回报12％的房子。这个不太容易在悉尼玩。。。

superdigua

shaunyan 发表于 2021-8-4 23:01
多谢这么晚还回复
买了ivv,0.03%
其他的vgs Vas vdhg 费用都不低，还有其他的？ ...

IVV 看起来很好。

不过，有的网站说是 0.04% 手续费，和先锋基金相同。
https://www.blackrock.com/au/ind ... ishares-s-p-500-etf

[20210805]

IVV 是 ETF，不是 TIF（不可交易指数基金）。不推荐。

superdigua

skypig05 发表于 2021-8-4 18:14
你指的指数基金应该是仅仅指美国标普500，其他市场，如澳股ASX200，新加坡海峡指数，港股盈富基金和A股 CSI ...

就目前看，美国的创新势头领先世界。

标普 500 的利润率应该高于其它市场。

Nui

superdigua 发表于 2021-8-5 06:59
净资产？

就是一个例子，净资产毛资产都不要紧吧。即使今天有贷款一千万，五年后贷款不增加，净资产都会快速增长的。

superdigua

Nui 发表于 2021-8-5 08:07
就是一个例子，净资产毛资产都不要紧吧。即使今天有贷款一千万，五年后贷款不增加，净资产都会快速增长的 ...

经济下滑时，负债可以让人破产，即便是几百亿。

Nui

superdigua 发表于 2021-8-5 08:20
经济下滑时，负债可以让人破产，即便是几百亿。

嗯，风险控制对谁都很重要。

天涯浪客

superdigua 发表于 2021-8-5 08:20
经济下滑时，负债可以让人破产，即便是几百亿。

所以我说不要用自己的钱去还贷款。我现在所有投资房的平均租金回报接近7%了。按照现在2.29的贷款利率，风险不大。
另外一个风险就是空置，我上一次找租客是2018年，最长的一个租客是2013年找的。经过这两年的疫情，我相信他们是经的住考验的。

Aus

学习

billspace

投资美股的ivv和ndq，进入门槛很低。只要眼睛闭着定投，啥也不管，特别是股灾的时候，属于小成本躺着赚钱。但是要注意2个核心问题，1、美国的创新会不会消失：2、大幅回撤的时候会不会怂。

买投资房，能参与的人很少，并不是每个人都住悉尼和北上广深，也并不是每个人都有地产投资的知识和能力。能达到这个楼里地产投资水平，实力和经验的，并且居住在人口持续流入，房价持续上涨的，不超过10%。这样的话，地产投资属于少部分人的盛宴，并且微操作很多。

superdigua

billspace 发表于 2021-8-5 09:26
投资美股的ivv和ndq，进入门槛很低。只要眼睛闭着定投，啥也不管，特别是股灾的时候，属于小成本躺着赚钱。 ...

基本同意。

关于“大幅回撤的时候会不会怂”，你的意思是说，恐慌卖出？

目前看来，美国的创新势头很好，这方面不用担心。

Nui

从这回全球疫情危机，说说为啥现代社会越来越难有经济危机吧。
生产力的发展，意味着越来越少的人可以养活越来越多的人。今天和一百年前已经不可同日而语，所以如大萧条那样的经济衰退，并没有出现，也还没有出现的兆头。
尽量维持社会正常运转，是每个政府的首要任务。可以说全球50-80% 的人，要求不高，温饱就行。政府印钱派钱，保持经济流通，保证金字塔中底部稳固。
客观上，货币不断贬值，资产价格不断上涨。
个体在整体相对稳固的金字塔里，怎样不被冲击到底层，怎样维持上升趋势，是很有趣的事情。

billspace

superdigua 发表于 2021-8-5 09:29
基本同意。

关于“大幅回撤的时候会不会怂”，你的意思是说，恐慌卖出？

人都是贪婪和恐惧的。遇到大跌，很多人都会赎回。这个是人性。

iamyi

billspace

Nui 发表于 2021-8-5 09:35
从这回全球疫情危机，说说为啥现代社会越来越难有经济危机吧。
生产力的发展，意味着越来越少的人可以养活 ...

对的。没分分了

superdigua

Nui 发表于 2021-8-5 09:35
从这回全球疫情危机，说说为啥现代社会越来越难有经济危机吧。
生产力的发展，意味着越来越少的人可以养活 ...

同意。

"个体在整体相对稳固的金字塔里，怎样不被冲击到底层，怎样维持上升趋势"

过去 500 年一直如此。

我发了不少这方面的帖子，也是希望能和大家相互促进思考。

20200112 股市，繁荣永续
20200828 通货膨胀早已吞噬世界，而世人却懵然不知
20210204 零利率并不意味着大幅度通货膨胀，但"低风险钱生钱"时代即将终结
20210209 零利率浪潮与加密货币的崛起
20210302 虚拟经济，实体经济，社会福利，土地能源和热战

大智慧

天涯浪客 发表于 2021-8-5 07:27
我在油管上看到的，如果要打造永动机，需要购买租金回报12％的房子。这个不太容易在悉尼玩。。。 ...

主要看利率，还有就是永动机的效率，一年一套的和十年一套，完全不是一个概念。

天涯浪客

大智慧 发表于 2021-8-5 09:55
主要看利率，还有永动机还有就是是效率，一年一套的和十年一套，完全不是一个概念。 ...

伯尔奇，澳洲小伙，18岁开始买房，30岁之前100套。他好像在27岁提前做到了。

大智慧

天涯浪客 发表于 2021-8-5 11:30
伯尔奇，澳洲小伙，18岁开始买房，30岁之前100套。他好像在27岁提前做到了。 ...

这种跟股市/币圈暴富一样，不能作为普通人的目标。

Cyberpunk

Nui 发表于 2021-8-5 09:35
从这回全球疫情危机，说说为啥现代社会越来越难有经济危机吧。
生产力的发展，意味着越来越少的人可以养活 ...

比较讽刺的是，每次经济危机都是在人们觉得繁荣永续的时候突然到来的，就像每次熊市也都是人们觉得牛市才刚刚开始的时候突然到来的

superdigua

ETF vs. Index Fund: What Are the Differences?
https://www.fool.com/investing/h ... /etf-vs-index-fund/

ETF与指数基金。有什么区别？

ETF和指数基金有很多共同点。两者都是被动的投资工具，将投资者的资金集中到一篮子证券中以追踪市场指数。主动管理的共同基金是为了战胜某个基准指数，而ETF和指数共同基金通常是为了跟踪和匹配某个市场指数的表现。

但是，ETF（交易所交易基金）和指数基金之间的差异并不像它们看起来那样微不足道。这不仅仅是关于业绩或哪种类型的基金有最好的回报。

它们之间的差异可归结为四个主要方面--费用、最低限额、税收和流动性--所有这些都可以帮助你确定哪一个是你的最佳选择。

1. 费用和开支
ETF和指数基金的主要区别在于它们的买卖方式。ETF就像股票一样在交易所交易，你通过经纪人购买或出售它们。指数基金是直接向基金经理购买的。

因为ETF是在交易所买卖的，所以每次交易时你都要向经纪人支付佣金。(也就是说，有些经纪商提供免佣金的交易）。)

股息分配使ETF和指数基金的买卖方式的差异问题更加复杂。指数型共同基金支付的股息可以自动再投资（免费！）到更多的基金股份中。

然而，当ETF支付股息时，你需要用收益来购买更多的股票，产生额外的佣金，并花费时间登录你的账户来进行快速交易。一些经纪商可能对有限的一组ETF提供自动股息再投资计划。

当涉及到年度费用率时，ETF通常有一点优势--这是你为管理基金而支付的资产的百分比。但近年来，广泛交易的ETF和指数基金的费用率之间的差异已经缩小，几乎消失了。不过，对于更多的利基指数，费用率可能差别很大，通常有利于ETF。

2. 最低投资额
你可以通过购买少至一股的ETF来投资，这曾经是用很少的资金开始投资的最简单的方法。一些基金经理已经降低了他们最受欢迎的指数基金的最低投资额，所以这些天你可以用相对较少的资金开始投资。下表显示了三个主要资产管理公司的标普500指数共同基金的最低投资额。

3. 税收差异
为退休而储蓄的长期投资者应该使用税收优惠的退休账户，如401（k）s和IRAs。我这样说不仅仅是因为它很聪明--因为我们都知道尽量减少税收意味着在你的口袋里留下更多的钱--还因为它意味着你可以完全忽略投资于不同类型基金的复杂的税收后果细节。

指数基金和ETF都具有极高的节税性--当然比主动管理的共同基金更有效。由于指数基金买入和卖出股票的频率很低，它们很少触发投资者的资本利得税。

说到税收效率，ETF有优势。与指数基金不同，ETF很少以现金方式购买或出售股票。当投资者想赎回股票时，他们只需在股票市场上出售股票，一般是卖给另一个投资者。

当指数基金投资者想要赎回投资时，指数基金可能不得不出售其拥有的股票以换取现金，以支付投资者的股票。这意味着共同基金必须通过出售股票来实现资本收益，这导致继续持有该基金的每个人都有资本收益（和税收），即使他们目前的投资是亏损的。

4. 流动性
流动性，或者说一项投资可以用现金购买或出售的难易程度，是ETF和指数基金的一个重要区别。如前所述，ETF像股票一样买卖，这意味着你可以在股票市场开放的任何时候购买或出售它们。

另一方面，指数基金的交易（像所有共同基金的交易一样）是在市场收盘后批量清算的。因此，如果你在中午下单卖出指数基金的股票，交易将在几个小时后实际发生，价格相当于市场收盘时的基金价值。通常情况下，截止时间是美东时间下午4点。在截止时间后输入的订单被推到第二天，并在一天后以基金的净资产价值完成。

如果你认为自己是个交易员，这很重要。如果你认为自己是一个长期投资者，这真的一点都不重要。

你应该购买ETF还是指数基金？
如果你是一个积极的交易员，或者只是喜欢在购买时使用更先进的策略，那么ETF是最好的。由于ETF像股票一样在交易所买卖，你可以使用限价单、止损单，甚至是保证金来购买它们。你不能对共同基金使用这类策略。

如果你在应税经纪账户中投资，你可能能够从ETF中挤出比指数基金更多一点的税收效率。然而，指数基金仍然是非常节税的，所以差别可以忽略不计。不要为了购买同等的ETF而卖出指数基金。这只是自找各种税务麻烦。

如果你的经纪人对你的购买收取高额佣金，并且你想在任何时候都充分投资，那么就买一个指数基金。在某些情况下，你可以用比同等ETF更低的最低限额开始投资于指数基金。

当对等的ETF交易稀少时，指数基金也是一个很好的选择，在交易所的ETF价格和ETF持有的基础资产的价值之间产生了很大的差价。指数基金将始终以净资产价值定价。

始终比较费用，以确保你没有为你的选择支付过多的溢价。如果你在ETF和指数基金之间犹豫不决，费用率可能是一个很好的分界线。

superdigua

Cyberpunk 发表于 2021-8-5 11:57
比较讽刺的是，每次经济危机都是在人们觉得繁荣永续的时候突然到来的，就像每次熊市也都是人们觉得牛市才 ...

从短期看，是的。

从长期看，至少在过去 120 年里，欧美股市，繁荣永续。

Cyberpunk

superdigua 发表于 2021-8-5 12:30
从短期看，是的。

从长期看，至少在过去 120 年里，美国股市，繁荣永续。 ...

如果要看长期趋势，就得看康波周期了，而这个周期背后的，是帝国的兴衰更替、技术和生产力模式、经济模式的迭代。美国主导的这轮大周期，现在很显然已经在末期了，随着美元信用的下降和美国债务的膨胀，你不可能指望美国主导的秩序永续存在

superdigua

Cyberpunk 发表于 2021-8-5 12:39
如果要看长期趋势，就得看康波周期了，而这个周期背后的，是帝国的兴衰更替、技术和生产力模式、经济模式 ...

美国股市 SP500 指数（含分红），从 1988 到现在，从 261 点到 9170，每年约 11%

https://finance.yahoo.com/quote/%5ESP500TR/



康波周期在哪里？哈哈。

Cyberpunk

superdigua 发表于 2021-8-5 12:42
美国股市 SP500 指数（含分红），从 1988 到现在，从 261 点到 9170，每年约 11%

https://finance.yahoo ...

你划出的这个阶段，刚好就是第四轮康波周期，1980年开始，按康波的一般长度60年算，终点在2040年左右，而现在就已经处在这轮周期的下降期了。这个周期的特点就是美国主导的以信息革命为特征的周期。（https://wiki.mbalib.com/wiki/康波周期）

你说欧美股市，其实是不准确的，去看看欧洲的股指，这20年几乎是0收益甚至负收益，这就是领导板块里面的小弟们已经跟不上了，而龙头大哥靠着自己的货币霸权还在苟延残喘，但美元长期贬值的趋势和美国沉重的债务负担都是强弩之末的明显征兆。

前面繁荣的越久，说明离生命周期的末端越近，这才是生老病死自然规律的思维方式。因为前面繁荣了120年，所以后面将再繁荣120年，我觉得这个思路本身有问题。

superdigua

Cyberpunk 发表于 2021-8-5 12:56
你划出的这个阶段，刚好就是第四轮康波周期，1980年开始，按康波的一般长度60年算，终点在2040年左右，而 ...

》》去看看欧洲的股指，这20年几乎是0收益甚至负收益

有考虑分红吗？

How the FTSE 100 returned 122% in 20 years but barely moved
https://www.cityam.com/how-the-f ... s-but-barely-moved/

cncluo

说那么一大堆，

还不如去看看西格尔的股市长线法宝，

结论早就有了，权益类投资是王道，房产增值基本等同于通胀

superdigua

cncluo 发表于 2021-8-5 13:05
说那么一大堆，

还不如去看看西格尔的股市长线法宝，

过去 25 年，澳洲房价每年上涨 6%

远远高于 2% 到 3% 的通胀。

Nui

Cyberpunk 发表于 2021-8-5 11:57
比较讽刺的是，每次经济危机都是在人们觉得繁荣永续的时候突然到来的，就像每次熊市也都是人们觉得牛市才 ...

08 年金融危机，算是比较大的危机吧？多少人趁低吸纳资产包括股票，获利丰厚？

Cyberpunk

superdigua 发表于 2021-8-5 13:02
》》去看看欧洲的股指，这20年几乎是0收益甚至负收益

有考虑分红吗？  ...

分红不是关键因素，即使都没有分红，投资美股的收益也远远高于投资欧股，涨幅的作用远远大于分红的作用。

不过我不是在反对你主贴的观点，我只是在回那位层主的“不会再有经济危机”的观点。