调查：您认为悉尼在近两年内房产会升会降？

Consultant

原帖由 cattor 于 2007-8-21 17:00 发表


愚见，结果就是富人们不答应。政府不是万能地，数十年来自然经济规律形成的格局不是说凭政策就能改变了。

赫赫，的确不是说变就能变的，但是take十几年的光景我看应该还是可以的。

Consultant

原帖由 windsor 于 2007-8-21 18:03 发表
现在全球货币都在贬值，这是大趋势，通胀么，嘿嘿。所以前越来越不值钱。所以固定资产的价格应该只会往上走。估计大趋势应该是这样的。(纯属个人意见，大家别骂~~~)

这就是为何说房地产会保值了。

[ 本帖最后由 Consultant 于 2007-8-21 21:05 编辑 ]

Consultant

原帖由 sweetpotato 于 2007-8-21 18:16 发表
觉得供求关系不是主要矛盾。
越贵的区涨得越凶，不是很多人非得住那么贵的地方，增殖效应在吸引投资，每个人（至少绝对多数）都觉得能买好点的、贵点的就尽可能买，既能居住又能升值。只有当现实改变才能让人们改 ...

您说的很好。
不过，李诚如当年那句：只买最贵不买最好，当真是很多人心中的写照？而且似乎也不是只有贵的地方才会升值。关于新区的建设，政府一直在努力，只不过可能很多我们都不知道罢了。自由党的确乐于为富人服务，但是工党也并一定能改善我们穷苦大众的生活，改变我们生活的因该是我们自己。

[ 本帖最后由 Consultant 于 2007-8-21 20:09 编辑 ]

水无痕

今天去castle hill和kellyville附近溜达了一下, 一片片的开发区,全部都是新房,土地大概500左右,房子都2层盖的不小.......又去castle hill的中心逛了一下, 非常简陋,很小
问了一下修房子的,说600平方的光地差不多50万,也不是很偏宜啊

Consultant

原帖由 水无痕 于 2007-8-21 20:59 发表
今天去castle hill和kellyville附近溜达了一下, 一片片的开发区,全部都是新房,土地大概500左右,房子都2层盖的不小.......又去castle hill的中心逛了一下, 非常简陋,很小
问了一下修房子的,说600平方的光地差不多 ...

据我所知，castle hill本来就不便宜了，呵呵。

夢回唐朝

原帖由 Consultant 于 2007-8-21 16:49 发表



您说得很好，不过，从我所知来看，决定悉尼住宅地产价值的可能并不完全取决于国家经济大环境，我也认为是供需矛盾。这也是为何老一代的地产投资专家fred jonson准确地预测出了上次房地产booming是在1997，他 ...

谢谢指点，其实我对经济和房产知之甚少，到是在坛子里学了不少
我在考虑悉尼房市的时候，其实更多的是从逻辑上去分析，我觉得房市也离不开其因果关系，如果把供需矛盾作为冲要条件来得出房产升值，但这几年悉尼的房市却恰恰得不出这个结果，首先每年移民悉尼的人数虽然呈下降仍是全澳最高，也就是说供需矛盾在悉尼最突出，但每年首置业者却在下降，说明新移民并没有在房市中起到主力军的作用，而这几年悉尼涨幅大的又恰恰是一些原本就贵的所谓富人区，而相反大跌却是本来就价格偏低的区，如果首置业者增加价格偏低的区在涨才能解释供需矛盾在主导市场，而已目前的数据和情况恰恰说明了投资力量才是在主导市场，投资行为必然和经济大环境乃至政治因素密切相关，这是我为什么会提出这样的观点。
而上一次的booming供需矛盾当的是助燃器，我们绝不能忽视澳洲经济的突飞猛进和2000年奥运给澳洲（悉尼）房产带来的巨大作用，打个不太恰当的比方这就好像在吃包子我们不能说是因为吃了最后一个包子才饱的，供需矛盾就好像这最后一个包子，没有前面的许多铺垫不行，有了那些铺垫供需矛盾就是房市的催化剂。

Consultant

原帖由 夢回唐朝 于 2007-8-21 21:25 发表


谢谢指点，其实我对经济和房产知之甚少，到是在坛子里学了不少
我在考虑悉尼房市的时候，其实更多的是从逻辑上去分析，我觉得房市也离不开其因果关系，如果把供需矛盾作为冲要条件来得出房产升值，但这几年悉 ...

“投资行为必然和经济大环境乃至政治因素密切相关“，您说的这个绝对的正确，但是我们认为一个有关于房产的政治决策或者政府行为才是您所说的助燃气，或者说是导火索。而产生这种因素的条件就是供需矛盾。

我也举个例子给您，假设在包子市场上，大部分人都不饿，请问这个包子好卖么？可能不好卖，卖包子的只好等，等外边来的人进来或者等市场中的人饿了。等到饿得人越来越多，包子自然好卖，但是包子越来越少想吃包子的人越来越多，导致包子价格上扬。虽然这个时候大部分人已经吃饱，但是都知道包子好挣钱，于是又开始囤积包子，包子商谋取了巨额的暴力。这时候市场管理处，决定打压这种包子市场，出台了包子购置税，于是买包子的人少了，导致包子价格下调。慢慢的，包子越来越多，饥饿的人也越来越多，可是由于巨额的包子购置税，只好暂时不吃，这个时候，市场管理处觉得太不人道了，决定降低包子购置税，哇哦，穷苦饥饿的人们一下子又冲入市场买包子了。就这样一拨一拨的循环.....

呵呵，不知道这个例子是否恰当，只当一乐吧~

[ 本帖最后由 Consultant 于 2007-8-21 21:46 编辑 ]

夢回唐朝

原帖由 Consultant 于 2007-8-21 21:44 发表





“投资行为必然和经济大环境乃至政治因素密切相关“，您说的这个绝对的正确，但是我们认为一个有关于房产的政治决策或者政府行为才是您所说的助燃气，或者说是导火索。而产生这种因素的条件就是供需矛 ...

有趣有趣，继续继续，还是说包子，我现在想不通的还是这几年悉尼‘包子’市场的现象，需要包子的人越来越多，购买包子的负担能力逐年下降，反映在市场上却是，贵的包子越来越高大家争抢，便宜的包子越来越低还没人愿意去买，难道挨饿的都在抢贵包子？挨饿的负担能力逐年下降怎么倒有能力去抢贵包子，不，应该是越来越多需要包子的人购买包子的负担能力逐年下降，使得他们只能去租包子，所以租包子的费用越涨越高，可是钱庄在加利钱，有许多包子和有能力多买包子的人光靠租包子赚不了大钱，他们要么去抢贵包子因为能负担贵包子的人负担能力很强而且能容易的借到钱庄的钱，要么涨租因为需要包子的人实在多，这样租金涨高了，可钱庄还在加利而且要收紧银根，借钱买包子越来越难本钱也越来越高，还是抵不过涨的租金，而且在涨下去穷人连租都租不起了，最穷的人只能排队去住官府的廉租房，可廉租房就那么一点所以排队的人越来越多。。。
说实话推到最后包子的供需很难直接推出价格的上涨，请大家指教。

吃喝拉撒睡

坛子上真的是高手入云。好事好事。



我的亲身经历：

在买第一套投资房的时候，那可真是精挑细选。买之前看到潜力好的东西出低价买不下来，太差的又根本看不上眼。但是在买下以后，看到缺点就会自不然的找出好的借口，自己还挺舒服的。呵呵。人之常情嘛！

当时还从经济形势到local的人口结构分析了个遍，homework做了不少，当时能够学的都学了，能用的理论都用了，还做好了最坏的打算，呵呵，好像觉得自己真的已经“专家”。

到后来，越买越多，顾虑反倒越来越少。想法也越来越简单。到最后来买的8套房子，都只看过1次，有一个看还没看过，更别说什么pest inspection了。而且没想什么market到底会怎样，当地是不是地产的最低谷，或者怎样运作才是攒钱的。可以说真成了"dummy"了。


原因很简单，只有一个：

手里有房子才能从unexpected market movement中获利。


坦白的说，我买的房子至少都比市场价个高20k。还有一回我对一个房子好像出价太高了，第二天去别的地方看房子的时候我的agent的同事还笑我，那感觉叫个郁闷啊！只不过我真心相信我得选择，当时就想1年后看你还笑不笑。可是不到一年，有得涨了300K不止。


当然我也是有holding 5年以上准备的。


我觉得悉尼的地产也是这样。没什么太多的分析，单单认为一个capital city，澳洲经济文化中心，已经疲软了这么长时间了，该起来了。若非得等到爆发前1秒钟再买，可能回误掉机会的。毕竟我亲眼见过在熊市和牛市交叉的几个月中，一条街上的房子差价900K的。


现在就是买入的最好时候。

Consultant

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2007-8-21 22:33 发表
坛子上真的是高手入云。好事好事。



我的亲身经历：

在买第一套投资房的时候，那可真是精挑细选。买之前看到潜力好的东西出低价买不下来，太差的又根本看不上眼。但是在买下以后，看到缺点就会自不然的找 ...

包子暂且放下不吃，这个才是投资的正道。敬仰中。
我第二套投资房，也是只看了图，连房长啥样子都没看，就买了。原因很简单，看好这个市场，而且看好物业所在的location and position.

Consultant

原帖由 夢回唐朝 于 2007-8-21 22:31 发表


有趣有趣，继续继续，还是说包子，我现在想不通的还是这几年悉尼‘包子’市场的现象，需要包子的人越来越多，购买包子的负担能力逐年下降，反映在市场上却是，贵的包子越来越高大家争抢，便宜的包子越来越低还 ...

之所以多数人都去抢贵的包子，因为他们发现越贵的包子越好卖，用我们的话讲这种人叫做后之后觉的人。他们不知道，如果这个时候买了便宜的包子留下来（如果不烂的话），到了下一个升值高峰，我们便宜的包子一样能有个好价钱。不错，按照这个一个市场发展下去，就是穷人想买买不到，富人拿着包子就可以退休了。请问，廉价的包子就那么一点，排队的人越来越多，这个廉价的包子还能廉价么？也就是说，贵的包子由于一帮人的追捧，而价格一路标高； 而廉价的包子，也有它所属的一波逐求者，他们一样会把廉价的包子标高。至于原因是他们饥饿。

不知道这个解释，您满意么？

[ 本帖最后由 Consultant 于 2007-8-21 22:50 编辑 ]

夢回唐朝

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2007-8-21 22:33 发表
坛子上真的是高手入云。好事好事。



我的亲身经历：

在买第一套投资房的时候，那可真是精挑细选。买之前看到潜力好的东西出低价买不下来，太差的又根本看不上眼。但是在买下以后，看到缺点就会自不然的找 ...

呵呵，房产贴少不了吃喝前辈
如果要解释吃喝前辈的经历，其实很简单-成王败寇
毕竟愿意出来讨论的只有想买房的，买了房的，继续投资的，从业的，能有多少失败者愿意出来分享自己的悲惨经历呢，可事实上前几年在悉尼西区惨败的人不少，我觉得吃喝前辈在适当的时机做了适当的行动，但不能因此放松警惕，买房子还是要好好研究绝不该盲目

夢回唐朝

原帖由 Consultant 于 2007-8-21 22:48 发表


之所以多数人都去抢贵的包子，因为他们发现越贵的包子越好卖，用我们的话讲这种人叫做后之后觉的人。他们不知道，如果这个时候买了便宜的包子留下来（如果不烂的话），到了下一个升值高峰，我们便宜的包子一样能有个好价钱。不错，按照这个一个市场发展下去，就是穷人想买买不到，富人拿着包子就可以退休了。请问，廉价的包子就那么一点，排队的人越来越多，这个廉价的包子还能廉价么？也就是说，贵的包子由于一帮人的追捧，而价格一路标高； 而廉价的包子，也有它所属的一波逐求者，他们一样会把廉价的包子标高

这样买不起的不就更买不起了吗，最后连租都租不起了怎么办，这需求怎么办？抄高的价格买个谁，而且越来越高的价格把有钱人的钱也越吸越多，不从根本上解决包子购买力和供应，这一切就是泡沫了，终有破的一天，就好像美国的次级借包子危机。。。

吃喝拉撒睡

原帖由 夢回唐朝 于 2007-8-21 22:48 发表


呵呵，房产贴少不了吃喝前辈
如果要解释吃喝前辈的经历，其实很简单-成王败寇
毕竟愿意出来讨论的只有想买房的，买了房的，继续投资的，从业的，能有多少失败者愿意出来分享自己的悲惨经历呢，可事实上前几 ...

唉，一句话道破天机。 看起来我的当时确是有些赌博性质。呵呵。


当时也在考虑，是多卖点呢，还是就打住？然后打住了，然后就后悔了。呵呵。


具体情况具体对待把！我当时的准则是就算10年不增值，我依然不赔。现在来看，太保守了。


那些西区的人，赔了5年不到，若当时没有准备，自然郁闷。

投资，玩钱，玩胆识，玩思路。

Consultant

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2007-8-21 22:57 发表



唉，一句话道破天机。 看起来我的当时确是有些赌博性质。呵呵。


当时也在考虑，是多卖点呢，还是就打住？然后打住了，然后就后悔了。呵呵。


具体情况具体对待把！我当时的准则是就算10 ...

从这5年来看，买西区的人的确赔了，但是如果再看5年他们未必是陪的。

夢回唐朝

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2007-8-21 22:57 发表



唉，一句话道破天机。 看起来我的当时确是有些赌博性质。呵呵。


当时也在考虑，是多卖点呢，还是就打住？然后打住了，然后就后悔了。呵呵。


具体情况具体对待把！我当时的准则是就算10 ...

哈哈，其实很羡慕吃喝前辈啊，我还在找这合适的时机啊，弹药有了不敢下手啊

garysu

原帖由 夢回唐朝 于 2007-8-21 22:31 发表


有趣有趣，继续继续，还是说包子，我现在想不通的还是这几年悉尼‘包子’市场的现象，需要包子的人越来越多，购买包子的负担能力逐年下降，反映在市场上却是，贵的包子越来越高大家争抢，便宜的包子越来越低还 ...

不是很懂买包子的事情，随便参合一下。

我觉得包子市场的现象，恰恰证明了尽管负担能力下降，供应却仍然赶不上需求，还是有那么多人宁可给多点钱也要吃包子

贵包子数量少，能做能卖贵包子的店铺也少，只要有那么一小撮狗大户还能负担，贵包子就可以提价。至于整体负担能力下降，店家和包子二道贩子怎么会管啊，反正你们本来就买不起贵包子，拉倒。

而便宜包子就命苦了，有的店铺，例如auburn分店做了太多包子，店铺环境又不够一流，于是卖不动，店家只好减价一点。这并不与供求关系矛盾。

你提到贵包子抵不过钱庄加利钱，我觉得要考虑买贵包子的，官府会减免税钱，那是很多人持有包子的原因

顺便唠叨一句，楼上的真是大户啊

吃喝拉撒睡

原帖由 Consultant 于 2007-8-21 23:01 发表



从这5年来看，买西区的人的确赔了，但是如果再看5年他们未必是陪的。

嗯。


再多说一句，买投资房看前景，不要看过去。

通俗点，不能看所有的区都涨了，咱就买那个没涨的吧（尤其在现在的这个melbourne市场下）！这样的人最容易套住。我也是教学费的。

因该是：这区不管市场好坏，都有吸引人的地方。

大家投资快乐。:si110

休

原帖由 Consultant 于 2007-8-21 23:01 发表



从这5年来看，买西区的人的确赔了，但是如果再看5年他们未必是陪的。

西区再过五年未必陪也末必不陪更多.既然是投资,干嘛不一开始就选北区,过去五年涨了,未来五年前景公认比西区好.

Consultant

原帖由 夢回唐朝 于 2007-8-21 22:56 发表


这样买不起的不就更买不起了吗，最后连租都租不起了怎么办，这需求怎么办？抄高的价格买个谁，而且越来越高的价格把有钱人的钱也越吸越多，不从根本上解决包子购买力和供应，这一切就是泡沫了，终有破的一天， ...

“不从根本上解决包子购买力和供应”——您也觉得供需是根本了，呵呵。

悉尼的包子本来就不多，需要吃包子的人确每年进来又那么许多，供应又跟不上，这是由于前几年包子商们发现无利可图决定罢蒸。于是许多人买不到包子，只好租包子，包子越租越高，租包子的又乐了。为什么大多数的钱总是掌握在少数人的手里呢？现在就是谁有包子谁牛。另外，真的很多人买不起包子么？也不是，很可能有一部分人在等，等待着包子市场的政策，等包子价格降下来再去买。其实这部分人是不聪明的，因为真的这个政策出台了，包子价格很可能一夜之间就上去了——这就是政策所为的导火索效应了。当然还存在一部分人真的真的是穷的买不起房子，那他们就更应该努力， 而不是指望政府的救济。

关于美国次级包子借贷风波，是因为美国人卖了很多包子给并不是能真正有能力承受这些包子的人或者企业，而正是由于这些人或者企业出现的问题，才导致了这次的次级包子借贷风波。澳洲人民比较纯朴，有钱就买，没钱就不买，所以没有那么多次级包子借贷问题。

Consultant

原帖由 休 于 2007-8-21 23:12 发表

西区再过五年未必陪也末必不陪更多.既然是投资,干嘛不一开始就选北区,过去五年涨了,未来五年前景公认比西区好.

呵呵，我相信西区的明天会更好！

cattor

房子它不是包子啊。

iceland

网上高人真多，分析的太有道理了，受益匪浅啊
个人觉得，房子这东西，涨上去容易，跌下来难，所以抓紧投资才是硬道理

吃喝拉撒睡

原帖由 休 于 2007-8-21 23:12 发表

西区再过五年未必陪也末必不陪更多.既然是投资,干嘛不一开始就选北区,过去五年涨了,未来五年前景公认比西区好.

philgu

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2007-8-21 22:33 发表
坛子上真的是高手入云。好事好事。



我的亲身经历：

在买第一套投资房的时候，那可真是精挑细选。买之前看到潜力好的东西出低价买不下来，太差的又根本看不上眼。但是在买下以后，看到缺点就会自不然的找 ...

Very nicely summarised. I found there is too much over-analysis when we are trying to buy first home. In the end, demand and supply is the only thing you need to worry about.

We intentionally over pay the price as well (in the range of 30k). Cause we know suitable property don't come easily and over long term makes no difference. Don't want to miss the boat.

People never ever say buying houses were cheap or easy in any time period. Now it is no different now. I don't think Sydney's house price is expensive at all considering demand.

philgu

原帖由 休 ?2007-8-21 23:12 发表

西区再过五年未必陪也末必不陪更多.既然是投资,干嘛不一开始就选北区,过去五年涨了,未来五年前景公认比西区好.

Still think north shore offers fantanstic good value.

Here is a report done by PRD Nationwide.

http://www.piaa.asn.au/reports/S ... h_Shore_-_June_2007

[ 本帖最后由 philgu 于 2007-8-22 08:28 编辑 ]

黑山老妖

大家都说得好有深度啊。一大堆包子看得我都饿了。

我觉得其实事情非常简单，大家不用考虑得太复杂了。听说过Analysis paralysis吗？过多分析让你无法行动。

再研究再看如果不行动都是没有用的。

看人吃包子、猜这个包子会不会好吃、下个包子会不会更好吃。这些都是无用的。只有自己尝了才知道包子好不好吃。

为啥要吃north shore的贵的包子？因为大家都已经吃过了，觉得好吃了才会出高价嘛。那么我们可以几乎肯定这家的包子信誉好。西面那么多家的包子店都便宜但是不好吃，有些店的吃了的人可能会拉稀。那我当然不会去西面吃包子了。我也怕拉稀啊。但是如果西面有一家被国家整顿了，突然质量和卫生提高了。大家吃了也不拉稀了，味道也好了，价钱又比北面便宜。我想我也会去尝试的。当然了开始的时候我是不会出和北面的老字号一样的价格的。
这个道理我想大家都懂吧？

那我是买得起贵包子的人。如果我的钱有限，只能买西面的。那就买西面稍贵一点的吧，至少我也不希望拉稀啊。味道差点至少可以吃饱是吧？这个就把吃包子从享受降到了温饱层面了。

如果真的买不起，那点钱只能买个最便宜的。没办法了。为了果腹也就只能硬着头皮买回吃了会拉稀的包子。吃了之后就看自己的肚子能挺多久了。运气好可能没事，运气不好几天大泄不止。

以上就是买包子的道理了。

关于租包子的问题我还没有想清楚。
还是请看下回分解。

[ 本帖最后由 黑山老妖 于 2007-8-22 09:05 编辑 ]

cattor

我觉得这个包子说的口气不像男老妖的口气哟。 :)

bc94533

原帖由 Simplelife 于 2007-8-21 15:56 发表
I want to vote as well, but do not know how. I think the market will go up.

黑山老妖

原帖由 cattor 于 2007-8-22 08:58 发表
我觉得这个包子说的口气不像男老妖的口气哟。 :)

为啥不是啊？嫌我笨？