在悉尼內西南區蓋房子（有index, 怎样做前院砖墙的帽子盖， 图片更新：3725楼)

ttdmm

请问lz我想加层，这个builder可以做吗？还有你有熟悉的建筑设计师？我想加层都不知道从哪样入手？谢谢了

St.G.Illawarra

原帖由 ttdmm 于 2011-2-28 16:29 发表
请问lz我想加层，这个builder可以做吗？还有你有熟悉的建筑设计师？我想加层都不知道从哪样入手？谢谢了

Sorry, 我不知道。
不过，没有看到我的 builder有广告说他们做加一层。

我也没有熟悉的建筑设计师， 帮不到你的忙。

我们只是把我们心中想要的草图画给他们，然后他们设计好之后，我们再改，再画，之后就定下来了。

加一层，你可能要找那些专门的公司。 专门做 home extension 的公司。

比如：

http://sydneyextensions.com.au

你可以问一下， 如果推倒重建要花多少
加一层又要多少。

[ 本帖最后由 St.G.Illawarra 于 2011-2-28 20:47 编辑 ]

St.G.Illawarra

本星期， builder的人来搭好了铁架子，准备先盖瓦。



我爬上了他们搭好的铁架子， 上屋顶看了一下， 因为有风， 在上面感觉有点晃， 怕怕。



屋顶排水系统也做好了。

St.G.Illawarra

刚刚回答了Gelen版主的问题
（盖房子的请进：建房顺序排列，答对加20分）

搬回这里， 做个记录。

我们家现在正在盖的房子合同， 所需的步骤这样的：

1. Slab complete
Complete of excavation, concrete piering, internal drainage, termite collars to all internal drainage through slab and completion of concrete house slab.

2. Frame complete:
completion of external house drainage and house wall frames & roof framing.

3. Brickwork ground floor

4. Completion of house brickwork

5. Roof complete:
Completion of tile roof, eaves to first floor and plumbing rough in.

6. Plasterboard complete:
Completion of electrical rough in, air conditioning rough in, wall insulation and plasterboard ( excludes cornice and plasterboard under stairwell)

7. Fixings complete:
Completion of cornices and plasterboard under stairwell, wet area flashing, architraves, skirtings, internal doors, front entry doors, kitchen installed ( excludes installation of handrails & balustrades to stairs).

8. Painting complete:
Completion of garage door installation, wet area tiling, internal ground floor tiling, interior & exterior painting.

9. Practical completion:
When the building works are complete except for minor omissions and defects that do not prevent the building works from being reasonably capable of being used for their usual purpose. (i.e. All interior fit-off items installed including door furniture, robe rails and fit-out, bathroom accessories, ceiling insulation, external air conditioning unit, electrical and plumbing finish off, shower screens, mirrors to vanitiles, handrails & balustrades to balconies, house clean inside & out and final site cleaned).

eric_hl88

一卡车运土的builder成本价格是50元，算小卡车运个一方土每次，也就是500元成本。但是这个就是provional site cost。合同上容易骗人的地方。

St.G.Illawarra

原帖由 eric_hl88 于 2011-3-9 11:17 发表
一卡车运土的builder成本价格是50元，算小卡车运个一方土每次，也就是500元成本。但是这个就是provional site cost。合同上容易骗人的地方。

对啊 ！！  每一家的Builder都想尽量赚尽/骗我们的每一份钱。
所以，以后建房子的同学要吸取经验教训， 签合同时， 一定要在里面加上运土的钱不用给，已经包括在provional site cost里了 ！！

eric_hl88

楼主还没有说房子的live area 面积，alfresco面积，porch面积。Retaining wall 的价格比较高，看用什么材料了。起码要sand stone的，但是看来不用很高的高度。你可以晒一下inclusion list 吗。这个才是定价的关键。看看这个报价包括了什么主要的东西。
site cost分出来写的最大目的就是巧立名目，容易骗钱，因为没有多少顾客知道有这里面有什么步骤，规定，区别，他开造了，只要不太夸张，他加的钱你很难和他argue。
你1.5米的坡度，soil soil classification 算普通的M，又没有cut in，site cost对比彻底平地的差价，builder 的cost 不会超过5000。Retaining wall 也是你自己的。fence 还不包，我就很想知道面积和inclusion了。
high ceiling的价格，粗略的算法基本上每高100mm，以你的房子尺寸，墙体的成本加1000元，标准高2.4M。你升高了0.35X2=0.7M，builder 的成本就是7000元左右。还不包括门窗的升高，门升高没有大开支，门框大些，门大些（本来内门都不是什么高级的），但是窗户的升级加大费用高。
白蚁防护在大多地区新房是必须的，看你的区的白蚁情况分的。

[ 本帖最后由 eric_hl88 于 2011-3-9 12:03 编辑 ]

St.G.Illawarra

Ground Floor Living 樓下面積: 170.98 sqm
First Floor Living 樓上面積: 144.36 sqm
Garage Area 車房面積: 34.20 sqm
Front Porch Area 前門面積: 2.23 sqm
Rear Alfresco Area 室外空间面積: 12.15 sqm
Pergola Area 棚子面積: 23.24 sqm

Total area 總共建築面積: 387.16 sqm

St.G.Illawarra

Retaining wall 暂时还没考虑。。

Inclusion list 等周末有时间时再列出来。

eric_hl88

你没有弄清provional cost的定义，就是签订合同时，还不能准确估计的价格，先写个大概，多退少补，一定是少补的，任何你不懂的东西，他发给你账单你就要付钱了。所以我说provional list 要列表。最好不要有，谈好site cost 总共多少。除非挖地挖到石头，不然都可以预计多少费用的。

eric_hl88

你墙都没有render，就是有没有颜色，估计最多正面，不然后面不会用face brick的，屋顶如果用colourbond，就是铁皮，要比tile贵些。
包括drive path，空调，纱窗，地板，和围墙，其实悉尼人工，应该450000万以下可以全有了。不知道你为什么要加到55万。许多东西可以自己做，shop around，花些时间，你可以节省几万元，就当是打工挣钱呢。
空调，纱窗，木地板，所有内装修的都可以自己找人做来，比如橱门的升级，retaining wall, water tank，landscape，drive path，全部你自己做，节省多了，builder 的margin在这些extra 里面是最大的。
等你的inclusion list
,

St.G.Illawarra

原帖由 eric_hl88 于 2011-3-10 11:27 发表
你没有弄清provional cost的定义，就是签订合同时，还不能准确估计的价格，先写个大概，多退少补，一定是少补的，任何你不懂的东西，他发给你账单你就要付钱了。所以我说provional list 要列表。最好不要有，谈好site cost 总共多少。除非挖地挖到石头，不然都可以预计多少费用的。

对呀， 这就是我们这些第一次建房的初哥不懂的地方。。。吃亏了。
现在木已成舟， 合同签字之后， 你也没办法改过来。
希望后来者在签约时，能据理力争，一定要把provional list 列表出来，问清楚，白纸黑字写下来，会不会要有额外的 site cost charge， 免得以后像我一样吃亏。

St.G.Illawarra

原帖由 eric_hl88 于 2011-3-10 11:58 发表
你墙都没有render，就是有没有颜色，估计最多正面，不然后面不会用face brick的，屋顶如果用colourbond，就是铁皮，要比tile贵些。
包括drive path，空调，纱窗，地板，和围墙，其实悉尼人工，应该450000万以下可以全有了。不知道你为什么要加到55万。许多东西可以自己做，shop around，花些时间，你可以节省几万元，就当是打工挣钱呢。
空调，纱窗，木地板，所有内装修的都可以自己找人做来，比如橱门的升级，retaining wall, water tank，landscape，drive path，全部你自己做，节省多了，builder 的margin在这些extra 里面是最大的。
等你的inclusion list

1. 对， 太太不喜欢render， 把它取消了。
2. 也没有选择colourbond
3. drive path，空调，纱窗，地板，和围墙 等等， builder都不包。  要自己另外出钱找人做。
4. 45万以下一定不行 ！！   建房子真是烧钱啊 ！！大家如果想建房子，一定要有足够的“额外预算”， 不然一定超支 ！！！
5. 全屋空调免费， builder “出”。
6. 纱窗，木地板自己请人做， 橱门的升级已经不通过builder直接跟橱门公司谈好了“现金”价。
7. retaining wall， landscape， drive path 全部自己找人做。
8. water tank 不允许自己装， builder说不行。
inclusion list 周末看看有没有时间打出来。

H妈妈

原帖由 St.G.Illawarra 于 2011-3-9 11:37 发表


对啊 ！！  每一家的Builder都想尽量赚尽/骗我们的每一份钱。
所以，以后建房子的同学要吸取经验教训， 签合同时， 一定要在里面加上运土的钱不用给，已经包括在provional site cost里了 ！！

不是这么算的，这个运土的钱如果不用cut in，没有edge beam的确是包含在site cost里面了，但是因为你有1.5米的fall，所以肯定要有edge beam，那么多余的土他们就要额外收你钱了。

你说你自己把土运掉，让builder把这一项去掉，也不行的，因为builder会说council会給他们罚款，如果他们不处理掉多余的土。那个Eric大侠，请问这个是真的吗？我很shock 说的那个builder运土的cost只有500，因为我们的builder收2500，比楼主的还要多，而我们的fall只有1.1米。

H妈妈

原帖由 eric_hl88 于 2011-3-9 11:39 发表
楼主还没有说房子的live area 面积，alfresco面积，porch面积。Retaining wall 的价格比较高，看用什么材料了。起码要sand stone的，但是看来不用很高的高度。你可以晒一下inclusion list 吗。这个才是定价的关键。看看这个 ...

我想问一下如果是1.1米的fall，地基是P class的，大致的site cost （含edge beam etc）大概要多少。

的确，site cost是builder很容易巧立名目的一个地方，明明一个地方写的是fixed 的site cost（才一万多），然后后面又有这个那个和地基有关的费用，7788加起来居然有4万之多。

H妈妈

原帖由 eric_hl88 于 2011-3-10 11:58 发表
你墙都没有render，就是有没有颜色，估计最多正面，不然后面不会用face brick的，屋顶如果用colourbond，就是铁皮，要比tile贵些。
包括drive path，空调，纱窗，地板，和围墙，其实悉尼人工，应该450000万以下可以全有了。不知道你为什么要 ...

我的case和楼主差不多，就是Alfresco area还要多十几个平方，总体面积接近400平方米，外墙不render只是face brick（brick需要升级，因为不加钱的brick太难看了）。从推倒房子到最后搬进去住（不含窗帘家具电器），到前后花园铺草绿化好，一个两层的房子，控制在45万内是非常非常紧张的，50万可能差不多，当然很多东西要自己请tradesman来做而不是叫builder来做的情况下。

我说的仅限于悉尼，其他城市可能成本不一样

加一个问题，我的合同里面没有写到retaining wall，什么情况下需要retaining wall呢？

[ 本帖最后由 H妈妈 于 2011-3-10 23:35 编辑 ]

宁静之舟

认真看了贴，原来澳洲的房子是这样盖的啊，房子做得很漂亮！期待内部装修和家具的进入。楼主加油！！祝早日入伙！

eric_hl88

P class  的 soil classification是最差的地基了，属于要工程师特别设计的了。因为非常松，要许多额外固定。价格几万很可能的，多的还看到7，8万的，为什么要拿P class的地，钱都在site cost 里面。

eric_hl88

retaining wall 要看site怎样cut，在那边的，如果1.1mfall，基本是不用的，只要做个split floor 就可以了，当然价钱稍贵，其实builder 成本就多3500左右。但是房内很好看，就是错层，有个小楼梯，三级就够了， 房子大的错层分开客厅和family，非常气派的。
450000的价格，builder 还是有起码6万元赚滴

eric_hl88

water tank应该要默认接到花园，接厕所是要加钱的，因为有个自动泵的，要plumber来弄。

H妈妈

原帖由 eric_hl88 于 2011-3-11 11:28 发表
P class  的 soil classification是最差的地基了，属于要工程师特别设计的了。因为非常松，要许多额外固定。价格几万很可能的，多的还看到7，8万的，为什么要拿P class的地，钱都在site cost 里面。

那心理平衡些了，我家的地只需要M好像，但是builder做promo给免费升级到P class。那么他收我这些钱其实我不亏还赚了来。

看来我问的几个用过这个建筑商的人说质量好和建筑商“自吹”的质量好的确是真的，放心很多。就是他们很不鸟我讨价还价曾经让我不爽，现在心理平衡许多

[ 本帖最后由 H妈妈 于 2011-3-11 12:32 编辑 ]

H妈妈

原帖由 eric_hl88 于 2011-3-11 11:35 发表
retaining wall 要看site怎样cut，在那边的，如果1.1mfall，基本是不用的，只要做个split floor 就可以了，当然价钱稍贵，其实builder 成本就多3500左右。但是房内很好看，就是错层，有个小楼梯，三级就够了， 房子大的错层分开客厅和family，非常气派的。
450000的价格，builder 还是有起码6万元赚滴

我们没分错层，左边的地削掉半米右边地填入半米，然后用edge beam什么的，大概就是这个意思。不想要楼梯，因为怕摔跤。 不过如果设计错层比弄平产生的site cost低的话，可以考虑一下。大概能便宜多少呢？ 我们合同还未签，所以还来得及修改。

合同价45万，他们只赚6万啊？我还以为他们能有近10万赚头呢。

H妈妈

原帖由 eric_hl88 于 2011-3-11 11:40 发表
water tank应该要默认接到花园，接厕所是要加钱的，因为有个自动泵的，要plumber来弄。

应该含厕所吧？我们的builder允许我们做房子外部的部分，他们在内部排管子到墙，我们提供雨水桶并在交房后进行安装。如果雨水桶只是接花园的话，他们不用在房子内部排任何管道了

请问楼主的雨水桶是地上还是地下的？ round or slimline?

eric_hl88

每个地区不同，我不在悉尼，但是悉尼的造价算是便宜的，45万是全部包括的，而且赚6万是起步价，margin许多是25%到30%
class M 的地是基本就是标准的地了，不软不硬。没有什么额外开支

eric_hl88

左右有高低，这样比较难做错层，一般是前后有坡度的地，，比如前面低，后面高，那么前面cut in，分两层，大门走进去后中间有楼梯，不可以左边的部门都比右边高，除非你的site 是横的，大门进口在左边或者右边。

eric_hl88

但是那个自动泵在室外地下部分谁做。你问清楚，室内管子没有多少钱的，water tank 谁安装？这个要plumber的，问清你负责的部分，再比较价格，应该便宜些的。

eric_hl88

你让builder造个最基本的房子，结构方面全部他弄，内装修方便全部自己找人， 包括地砖，墙砖，卫生间橱柜，tapware，厨房j橱柜，地板，电灯，水箱，衣柜门，车道，花园，空调，门把手，就室学楼主那样的，会便宜好多万，当然这个还需要知道你的部基本房的许多allowance，尽量多拿些。应该可以谈到35万以下。那么全部你自己来，完全可以在460000下弄出来的。

diana999

LZ 加油哦, 我家也在盖, 不过没你家这么大的工程,
你的builder进度还是挺快的.
关注~~

H妈妈

原帖由 eric_hl88 于 2011-3-11 16:18 发表
你让builder造个最基本的房子，结构方面全部他弄，内装修方便全部自己找人， 包括地砖，墙砖，卫生间橱柜，tapware，厨房j橱柜，地板，电灯，水箱，衣柜门，车道，花园，空调，门把手，就室学楼主那样的，会便宜好多万，当然这个还需要知道你的部基本房的许多allowance，尽量多拿些。应该可以谈到35万以下。那么全部你自己来，完全可以在460000下弄出来的。

我说的就是全部能自己做或者自己请人做的情况，全部让builder做的话，如我朋友那般，要六十几万。

H妈妈

原帖由 eric_hl88 于 2011-3-11 16:00 发表
但是那个自动泵在室外地下部分谁做。你问清楚，室内管子没有多少钱的，water tank 谁安装？这个要plumber的，问清你负责的部分，再比较价格，应该便宜些的。

我们自己请有照水管工做泵的，他们只负责室内管道就要收我们近3k。如果我们要slimline大尺寸的雨水箱，全部让他们做的话可能要收我们15k，所以我们打算自己做。builder不允许我们全部自己做，这个已经是折衷下来最理想的方案了。

有个问题，为什么自动泵一定要在地下，我放地面可以吗