CPA&TAX AGENT - 投资房，自住房转投资房，贷款减税咨询贴(不接受短消息咨询，谢谢合作）

LENNY_DONG

原帖由 moonfestival201 于 2010-7-27 14:56 发表
怎么看自己的房子贷款是不是OFFSET帐号,需要去问贷款的银行吗?

很简单啊,你平时帐号存的钱是对冲的你贷款的数目的

打个比方,欠款25000,平时用的帐户时1万,利息是按24万算的

LENNY_DONG

原帖由 charmaine 于 2010-7-27 15:05 发表
请问楼主，我有一个自住房贷款A, 自住房re-evaluate后又贷款了 B 来买投资房。买了投资房，花了各种手续费C, 有了投资房的贷款D.
买了投资房后，我花了几个月作装修，然后我打算自己搬进去住，把原有的自主房转投资房。
那末，  ...

你的每一项开销都不可以,因为你是打算变自主房的,不是打算PRODUCE INCOME的

赚钱是王道

请问楼主：

自住房一套贷款30万，提前还了5万后把这5万redraw出来当投资房首付，这5万怎么算退税呢？

是用这5万在自住房贷款里产生的利息，来算投资房的损失么？

比如说30万的利息一年是3万，那么这5万我可以claim利息是3万的1/6=5000.对吗？
谢谢。

LENNY_DONG

可以的。你的理解正确。

charmaine

关于33楼和34楼
那如果是从自住房贷款的offest account里拿出来的5万，付了投资房的首付，这个5万本来在offest account能产生的利息可以退税吗？

charmaine

关于30楼和32楼
那如果新买的投资房租出去几个月后再转自住，那些开销能退税吗？

LENNY_DONG

原帖由 charmaine 于 2010-7-27 17:12 发表
关于33楼和34楼
那如果是从自住房贷款的offest account里拿出来的5万，付了投资房的首付，这个5万本来在offest account能产生的利息可以退税吗？

可以。

LENNY_DONG

原帖由 charmaine 于 2010-7-27 17:13 发表
关于30楼和32楼
那如果新买的投资房租出去几个月后再转自住，那些开销能退税吗？

我个人感觉你的问题有点混乱了。我从你的提问可以看出来。如果你买了投资房一开始租出去了，费用可以报税。但是这套房不可能转为自住，你刚才前提你有一套房了。

所以你要考虑清楚，如何少交CAPITAL GAIN，而不是能不能退税。那个只是帮你减小风险的。你的购买投资房的意图变化，行动变化对你最后都会有影响。你要明白你买投资房最终目的时什麽。

airkang

楼主谢谢你回复我的短信，也来这个帖子发问题顶你：

我和太太目前的自住房已经住满快一年，准备搬出去转为投资房，问题如下：
1 搬出去后是否要通知银行？比如重新评估等?
2 还款是否一定要变成INTEREST ONLY？能否继续本金加利息还款？？如果可以，那种还款方式比较适合投资？
3 我们预计先租房住两年，两年后再买下一套房子自住，是否能以投资房的名义去贷款（因为可以贷更多的金额）但这样的操作，是否半年内我们不能搬入居住？

先问这些了，谢谢

LENNY_DONG

原帖由 airkang 于 2010-7-27 22:15 发表
楼主谢谢你回复我的短信，也来这个帖子发问题顶你：

我和太太目前的自住房已经住满快一年，准备搬出去转为投资房，问题如下：
1 搬出去后是否要通知银行？比如重新评估等?
2 还款是否一定要变成INTEREST ONLY？能否继续本金加利息 ...

如果你们打算下一套房为自住。

1.不用通知银行。但是需要重新估价。作为以后卖房的COST BASE
2. 这个看你喜好了，有多余钱先放OFFSET ACCOUNT好了。

LENNY_DONG

原帖由 STS-TAX 于 2010-7-27 22:58 发表


如果你们打算下一套房为自住。

1.不用通知银行。但是需要重新估价。作为以后卖房的COST BASE
2. 这个看你喜好了，有多余钱先放OFFSET ACCOUNT好了。

3.可以那么操作。何时搬你看了算，银行管不了，当然你要打算做自住，必须直接搬，和你申请贷款怎么贷没关系

ECM

原帖由 赚钱是王道 于 2010-7-27 15:49 发表
请问楼主：

自住房一套贷款30万，提前还了5万后把这5万redraw出来当投资房首付，这5万怎么算退税呢？

是用这5万在自住房贷款里产生的利息，来算投资房的损失么？

比如说30万的利息一年是3万，那么这5万我可以claim利息是3万的1/ ...

很奇怪， 我的会计师说这个利息是不能作为投资房的损失的， LZ 你确信吗？

LENNY_DONG

这个很好理解。

因为你LOAN REPAY 5万。

然后当你拿这个钱去INVESTMENT 作为PRODUCE INCOME PURPOSE.时，这个本不应该需要还得利息产生了，因为你要去产生更多的INVESTMENT INCOME。

当然如果你本身没有LOAN，钱是家里人给你，是没办法作为损失，因为你没欠钱。

主要看是否满足INCOME TEST为准

charmaine

原帖由 STS-TAX 于 2010-7-27 19:14 发表


我个人感觉你的问题有点混乱了。我从你的提问可以看出来。如果你买了投资房一开始租出去了，费用可以报税。但是这套房不可能转为自住，你刚才前提你有一套房了。

所以你要考虑清楚，如何少交CAPITAL GAIN，而不是能不能退 ...

谢谢回答，我不是问题乱，而是脑子乱。
简单的说，如果买了投资房，出租一段时间后，又想转自住，想把原来的自住出租，应该怎莫做才能在税务上利益最大化呢？

charmaine

原帖由 STS-TAX 于 2010-7-27 23:25 发表
这个很好理解。

因为你LOAN REPAY 5万。

然后当你拿这个钱去INVESTMENT 作为PRODUCE INCOME PURPOSE.时，这个本不应该需要还得利息产生了，因为你要去产生更多的INVESTMENT INCOME。

当然如果你本身没有LOAN，钱是家里人给你，是没办法作为损失，因为你没欠钱。

主要看是否满足INCOME TEST为准

黑体那句是什莫意思？能说详细点吗？

赚钱是王道

谢谢LZ的解答。

再问一个：买了自住房住了3年后卖了，没交税，然后又买了一个自住房，住两年再卖，第二个房要交税吗？谢谢。

LENNY_DONG

原帖由 赚钱是王道 于 2010-7-28 09:40 发表
谢谢LZ的解答。

再问一个：买了自住房住了3年后卖了，没交税，然后又买了一个自住房，住两年再卖，第二个房要交税吗？谢谢。

不用，因为你名下始终一套房。

赚钱是王道

原帖由 STS-TAX 于 2010-7-28 11:22 发表

不用，因为你名下始终一套房。

谢谢解答，请问买第二套房，大概要交什么费用，大概是多少？查了两天了还没查到。不好意思。

LENNY_DONG

原帖由 charmaine 于 2010-7-28 09:18 发表


黑体那句是什莫意思？能说详细点吗？

就是说你想DEDUCTION 退税，那么前提就是这个东西能不能产生收入。如果能产生的，那么就可以减免。如果不能产生，就不可以减免。

LENNY_DONG

原帖由 charmaine 于 2010-7-28 09:16 发表


谢谢回答，我不是问题乱，而是脑子乱。
简单的说，如果买了投资房，出租一段时间后，又想转自住，想把原来的自住出租，应该怎莫做才能在税务上利益最大化呢？ ...

这样没办法最大化，而且很复杂。
因为你根本不能把第2套房当自主。虽然你可以住进去

charmaine

原帖由 STS-TAX 于 2010-7-28 11:25 发表

这样没办法最大化，而且很复杂。
因为你根本不能把第2套房当自主。虽然你可以住进去

谢谢。
如果买了display home里的房子，建筑商租一年半载的，然后搬去新的display home了，我不想再出租这个house, 就转自住，原来的自住转投资，税务上很复杂吗？

LENNY_DONG

原帖由 charmaine 于 2010-7-28 12:30 发表


谢谢。
如果买了display home里的房子，建筑商租一年半载的，然后搬去新的display home了，我不想再出租这个house, 就转自住，原来的自住转投资，税务上很复杂吗？ ...

第一，可能利息不是最大化减免，因为你买一套房子没有EQUITY。你REFINANCE  ATO 不认可

第二，你DISPLAY 房子损失的利息只有到卖时作为成本。

LENNY_DONG

原帖由 赚钱是王道 于 2010-7-28 11:24 发表


谢谢解答，请问买第二套房，大概要交什么费用，大概是多少？查了两天了还没查到。不好意思。

买房交哪些费用和你正常买房费用差不多。

如果是投资房，卖了赚钱会产生税务上问题

charmaine

原帖由 STS-TAX 于 2010-7-28 12:47 发表

第一，可能利息不是最大化减免，因为你买一套房子没有EQUITY。你REFINANCE  ATO 不认可

第二，你DISPLAY 房子损失的利息只有到卖时作为成本。

不好意思，第一个回答听不懂啊，“买一套房子没有EQUITY” 是啥意思啊？
第二：display house如果不卖掉，贷款的利息不能负扣税啊？:o

LENNY_DONG

1。没有净资产的意思。

2。你住在里面怎么抵扣税？

charmaine

原帖由 STS-TAX 于 2010-7-28 16:13 发表
1。没有净资产的意思。

2。你住在里面怎么抵扣税？

抵扣税指的是我搬进去住之前的利息。

LENNY_DONG

可以。
但是从你可以住进去，但是无法改变它是投资房的命运。这个房子没有 EXEMPTION

charmaine

原帖由 STS-TAX 于 2010-7-28 16:57 发表
可以。
但是从你可以住进去，但是无法改变它是投资房的命运。这个房子没有 EXEMPTION

EXEMPTION 又是啥？:o

LENNY_DONG

MAIN RESIDENT CAPITAL GAIN EXEMPTION

charmaine

原帖由 STS-TAX 于 2010-7-29 09:33 发表
MAIN RESIDENT CAPITAL GAIN EXEMPTION

我彻底乱了，重新来理一遍：
我现在有一个自住房，有贷款50万。
想重新买一个房子，贷款100万。
1。方案一
新买的房子做为我的自住房。
原来的自住房转为投资房。贷款50万的利息可以负扣税。
2。方案二
新买的房子做为投资房出租。贷款100万的利息可以负扣税。
一年以后，新买的房子转为我的自住房。
原来的自住房转为投资房。贷款50万的利息可以负扣税。

方案二，实际行不通吗？