帮大家分析为什么现在卖资产是最坏的计划

zn7726

mightyview 发表于 2026-5-14 11:03
现在有个大漏洞，破房子拆了，盖个很简易的房子，算是新房吗

不算，一栋换一栋就不算，改双拼可以。奶奶房也不算

nanami666

any 发表于 2026-5-14 11:13
不算，至少要盖个双拼才算。

我的理解是拆了重建不能自主， 必须作为新建住宅首次进入市场出售，才能算新房。

Hillwang

30% 关门打狗

xq052b

mightyview 发表于 2026-5-14 11:03
现在有个大漏洞，破房子拆了，盖个很简易的房子，算是新房吗

如果盖完后出租或者出售，就算新房

pan123au

zn7726 发表于 2026-5-14 11:22
新房拿来折旧抵税啊

以后出手的确难卖高价，只能大概率找自住买家了，这个问题我昨天回帖说过。但是政策 ...

房价可以大幅下降，

司马鹿鹿

银行利息是不是最少也要30％？

本质就是多收税，纳税人谁都别想好过。

sun-shine

wuyi 发表于 2026-5-14 08:03
正现金流的房子一直留着收租金，负现金流的房子加房租变成盈利状态，房东其实不是最惨的，房产中介最受影响 ...

负现金流的房子加房租变成盈利状态

难道房东是做慈善的？  如果能加房租，房东早就加了。

但是租金银行不给贷款， 房东不让拖欠。 租金的多少是和收入挂钩的。

stanthefat

任何资产未来涨幅都会小于以前是肯定的包括股票  租金会继续涨

Amy_XY

xq052b 发表于 2026-5-14 11:56
如果盖完后出租或者出售，就算新房

盖好新房后，你只有两条路：立马卖掉（算新房）或者出租

立马卖掉（算新房）：ATO对这种行为的定义是房产开发，GST跑不了，一般不是商业开发，会计会帮你用margin做，交的钱你自己算算，1mil的房子，7万至少

盖好出租，ATO也盯着，5年以上才没有GST，出租五年直接算二手房，你上市就是二手，失去了新房的意义

这两条路，在工党的新政下，哪个都赚不到便宜，基本堵死了个人一开二或者一开三的路。
除非你自己就是做开发商生意的，那肯定是有办法。
但个人买地盖双拼的，还是洗洗睡吧

Amy_XY

那些屯大地破房的，基本被工党的新政拍死

xq052b

Amy_XY 发表于 2026-5-14 12:49
盖好新房后，你只有两条路：立马卖掉（算新房）或者出租

立马卖掉（算新房）：ATO对这种行为的定义是房 ...

同行不同利

即使现在knock down rebuild亏本的也有的是

我刚盖完一栋duplex，收租+折旧+cashout

准备再接着干下去

我对于盖完以后马上卖，一直兴趣不大，我觉得风险太大，在给ATO打工

我的duplex盖完后，各路中介不停的来找我卖房。

groper

给别人说当然可以这么说，自己的投资房就要快点卖，不卖等大家反应过来就踩塌了。

不用比熊跑得快，比小伙伴快就够了。

摩尔公园

从具体政策来看，扣除通胀后加30%基本税率，政府要的效果就是房价涨幅和通胀基本持平，或者略低。各位自己评估下看看值不值得持有。

hehua53

优质房产以后基本就是抵抗通胀的资产，想从中致富就希望很小了，买房买地致富的时代已经过去了。

hellobottle

100w 假如27年~37年 通胀4% 房子每年涨2% ， 那卖房子的钱属于亏本吧， 那我还要交最低的30% 吗

mightyview

hellobottle 发表于 2026-5-14 15:06
100w 假如27年~37年 通胀4% 房子每年涨2% ， 那卖房子的钱属于亏本吧， 那我还要交最低的30% 吗 ...

当然不需要了30%是capital gain tax,你都capital loss了，交什么cgt？

philguo

政策影响不大。因为现在买房的10-20年都可能没有Capital gain了。

伊达政宗

paulaxing 发表于 2026-5-14 07:52
我的疑惑是长时间若没有跑赢通胀没赚钱，但在2027年前的盈利是不是被政府锁定必须50%*47%？假设房子是202 ...

2020年的房子应该不在调整范围内

在2026年5月12日以后买的房子才在调整之中

ryanryan88

房东们都磨拳擦掌涨房租呢，上次涨了一倍，想想看如果我房子700一周能涨到1400一周那我离退休又进了一步啊。我还有钱升级出租房，如果全面推高租金的话，我要好好装修房子，把他弄成2000一周的。哈哈哈哈。

buggiba223

司马鹿鹿 发表于 2026-5-14 12:32
银行利息是不是最少也要30％？

本质就是多收税，纳税人谁都别想好过。

银行利息不是capital gain

buggiba223

hellobottle 发表于 2026-5-14 15:06
100w 假如27年~37年 通胀4% 房子每年涨2% ， 那卖房子的钱属于亏本吧， 那我还要交最低的30% 吗 ...

要的 这就是最可怕的地方

Cool7

buggiba223 发表于 2026-5-15 11:40
要的 这就是最可怕的地方

这个不对了，是先算应税额，然后算税率。他这样，没有盈利，是算capital loss，不会缴税的。

sylvannus

谈判是跟绿党谈，绿党嫌工党不够激进

buggiba223

Cool7 发表于 2026-5-15 12:39
这个不对了，是先算应税额，然后算税率。他这样，没有盈利，是算capital loss，不会缴税的。 ...

我的理解 就是如果通胀算下来低于30% 那么就按30%交税 具体怎么理解要问ATO了

Cool7

buggiba223 发表于 2026-5-15 13:08
我的理解 就是如果通胀算下来低于30% 那么就按30%交税 具体怎么理解要问ATO了 ...

是这样的：
先用通胀算成本。比如5年通胀20%， $1M成本变成 $1.2M
然后看净售价，比如卖了 $1.10M （扣掉所有费用，比如 Agent commission）
再加上5年的折旧，这个不一定有， 打个比方$0.1M
然后看有没累计下来的租金损失，比如说有$0.05M

最后公式是：
净售价 -  （成本 - 折旧） -  租金损失

$1.1M - ($1.2M - $0.1M) - $0.05M = -  $0.05M

这个负的 $0.05M作为资本损失，carry forward。 卖房的时候不交税。

mfhxilc2

没有很理解CGT到底怎么算，预算里原话是removal of the 50 percent CGT discount, a return to cost base indexation, and a minimum 30 percent tax on capital gains arising from 1 July 2027。

cost base indexation 是不是说1 July 2027以后的holding cost加上indexation以后可以计入卖房成本；这部分成本不是已经在每年negative gearing时claim过了吗？这样不是重复claim?

mightyview

Cool7 发表于 2026-5-15 13:17
是这样的：
先用通胀算成本。比如5年通胀20%， $1M成本变成 $1.2M
然后看净售价，比如卖了 $1.10M （扣掉 ...

我觉得不能简单加起来，2027年以前没有30%门槛，是直接加到收入上的，2027年后有30%门槛，比如之前赚了2万，50% discount 是1万，之后2027年后after index赚了1万，但是2027年前没有30%门槛，应该是直接算收入上，2027年后有30%门槛，低不退，高补

Cool7

mightyview 发表于 2026-5-15 14:30
我觉得不能简单加起来，2027年以前没有30%门槛，是直接加到收入上的，2027年后有30%门槛，比如之前赚了2 ...

这个理解真的不对。不相信我说的，你可以再等等，ATO会有例子公布的。

mightyview

Cool7 发表于 2026-5-15 15:34
这个理解真的不对。不相信我说的，你可以再等等，ATO会有例子公布的。

可以看看细则，不过我非常确定2027年前是没有强制30%的capital gain threshold的

onlyoung

mightyview 发表于 2026-5-15 16:56
可以看看细则，不过我非常确定2027年前是没有强制30%的capital gain threshold的

是的，不过这部分的界定太模糊了，现在没有个清晰的guide line, 如果一个房子2020年买的，2030年卖出，20-27 增值30万，taxable 就是15万，27-30增值5万（after Indexation)，那怎么算这total 20万的税， 因为15万是按个人 marginal tax, 后面5万是最少30%。 希望有知道知道的朋友可以来解释下