只有大城市才有房产投资吗？数据可能颠覆你的认知！

mightyview

maxinfang 发表于 2024-4-7 17:43
我就是这么操作的 压力不大还行 负扣税美滋滋 我觉得压力可能比升级自住还小点
就是贴钱 給房客住 还要修 ...

没错。对于投资房，说到修东西是真烦

地税大概多少呢？

对于cgt，如何持有1年，最高相当于25%的税收，这样至少要比自住房增值多25%才能持平。
这样计算不知道有没有问题

maxinfang

mightyview 发表于 2024-4-7 18:12
没错。对于投资房，说到修东西是真烦

地税大概多少呢？

有公式 我是一万地税 但是我投资方地价170w
你要根据自己房子算了 有免税100w吧

嗯 差不多
就是 你买200投资房w  你自住房升级150w的比较 压力应该差不多 因为你也享受了 但是假设 房子都翻倍 投资房你拿进150w 自住房你拿进150w就是一个平衡的比较 因为自主升级 你没租金进账 但是你生活质量提高 一般我会算投资房预算的一半来升级 压力小很多很多
因为自住房房贷也会比投资房利率好 尤其lvr低的话
投资有人给你部分养房但是 倒贴还是蛮多的  如果没有负扣税 基本就是雷锋 如果涨幅不够 那简直是吐血 被迫卖投资房升级自住 风险收益 不如直接一步到位 老了以后downsizing 收益也不会差的还没啥风险 降息预期 你自住房也会吃到 当然如果你自住房毕业 也没什么贷款 那果断悉尼入一套200w+  因为如果租金4%周租到1500左右  长期来看很合理的租金回报率 有负扣税的 话会很好的平衡风险的 但是前几年可能要垫进去2w左右每年 当雷锋
等下 仔细帮你算下

maxinfang

mightyview 发表于 2024-4-7 18:12
没错。对于投资房，说到修东西是真烦

地税大概多少呢？

那我们先搜一套 维护要求低 200w 的房子 靠近市区 最好新的

https://www.realestate.com.au/so ... lement=listing-tile
200w 华人区 内部新装修 租得起 地小地价还便宜 地税可能便宜 1400左右租金 当你运气好拿到1500每周租金4% 回报 已经是一切都理想了
就是这套增幅可能不理想 估计5-6%估计增幅最多吧 要12-14年才能翻翻

那么开始吧

maxinfang

先找到这套房子landvalue

PROPERTY NO:                  1299803   

LGA:                          INNER WEST

ADDRESS OF PROPERTY:          33 HOLDEN ST,
                              ASHFIELD NSW 2131

DESCRIPTION OF LAND:          3/82703

PROPERTY AREA:                303.5 SQUARE METRES (FROM PLAN)

PROPERTY DIMENSIONS:          9.17 / 9.07 X 33.68 / 33.68 IRREGULAR

VALUING YEAR:                 01/07/2023    DATE VALUATION WAS MADE:  22/08/2023

ZONING USED FOR VALUATION:    LOW DENSITY RESIDENTIAL

LAND VALUE AUTHORITY:         14A(1) - ANNUAL REVALUATION

GROSS LAND VALUE:             $974,00

正好一百万 以下 不用付 land value

Details entered:       
Combined taxable land value for land tax purposes        $974,000.00
Is the owner of land a foreign person?        No
Tax year        2024
Result:       
Estimated land tax payable        $0.00
Estimated land tax surcharge payable        $0.00
Total payable        $0.00
(If you are liable, Revenue NSW will assess you based on the appropriate land value.)

maxinfang

Planning controls held within the Planning Database are summarised below. The property may be
affected by additional planning controls not outlined in this report. Please contact your council for
more information.
Local Environmental Plans Inner West Local Environmental Plan 2022 (pub. 9-12-2022)
Land Zoning R2 - Low Density Residential: (pub. 28-4-2023)
Height Of Building 8.5 m
Floor Space Ratio 0.7:1
Minimum Lot Size
500 m²
Heritage NA

竟然只是 r2地 好处是 不是 heritage 坏处是没大于500 没啥开发潜力 基本就是不可能大跳了

maxinfang

那我们先算第一年开销
一次性拿出8w stamp duty
200w *6.1 = 12.2w 最低利率给你个员工折扣了 投资房一般是拿不到这么低的
维修保养 1000  新房会便宜很多 但是装基本火警等安全什么的 另外水费用也是你出的都包在里面
2000 council 费用

合计 12.5w 已经是谢天谢地 一切都完美的成本

进账 算最好 情况 我觉得应该4%难达到 但是上帝就是对你这么好 另外让你2周就租出去
我还让你偷偷租 华人区 不走中介
1500* 50 = 75,000 组给了一个疯子找房找疯了

那么你要亏5万一年哦
算你是18w 以上  算你收入20w 去个平均 返你40%
$180,001 and over         $54,547 plus 45 cents for each $1 over $180,000

那你要就是第一年 要掏出8w 印花税+3w补贴房客 而且是你完美毫无空窗
房客是疯了找不到地方
要骂你黑心房东 你还是偷偷私下租不找中介
这就是你买悉尼投资方的结果 还是 我帮你挑了投资回报现金流不差的 已经几乎0维护成本的新房的情况

maxinfang

这套房子的问题是 没有潜力 好在新装修 底子好 低维护 这类房子cg 通常回报一定不会太高 4-5%一年复合利率给你拿10年
这么算最终售价会落到 296-325 w 之间 你运气还不错325卖出去了 中介收你1.5%中介费 包你租家具的费用 还有空2个月卖房 算你5w
325 -200w-5w=120w到手
因为 利率可能会变低但是 你两年后会开始付地税
但是一切都安排的好好的 你每年就是拿出去3w 来算 那么你可能10年后税后90w利润
但是如果你是非常惨烈 按照黄金比例分割
你的最惨利润就是55.62
好处是你是空手套白狼 你只套了8w印花税最为起步 其他都是自住房了套出来
你每年投3w 所以 你就是38w投入 最后拿回这么多 其实也还可以

现金为王

maxinfang 发表于 2024-4-7 20:20
这套房子的问题是 没有潜力 好在新装修 底子好 低维护 这类房子cg 通常回报一定不会太高 4-5%一年复合利率 ...

所以我说的其他州 70万左右的投资房就很有必要了，这类投资房基本上租金回报很好，如果买得好 可能不需要倒贴。这样的话持有期间就会非常舒服，涨幅的话还可能比5%高。

kanweng

墨尔本不要去

maxinfang

现金为王 发表于 2024-4-7 20:41
所以我说的其他州 70万左右的投资房就很有必要了，这类投资房基本上租金回报很好，如果买得好 可能不需要 ...

嗯 回报可能好 但是可能拿不住 我有朋友跑去布里斯班 两次 租客问题会很烦
疫情一结束就卖了 房子被搞的乱七八糟 找人大修又找不到人
卖早了 没有吃到后面涨幅  小赚吧 但是给自己添堵 他整个人都不好了

GoJetter

房地产指项目开发 大城市容易卖好些 但是这只是相对的
仅仅是个人买投资的话 无论是不是房产 都是要灵活才能赚到钱和各类资产都要有了解
连买房都只看几个区的话 说实话就不要说自己是投资客

xq052b

GoJetter 发表于 2024-4-7 21:20
房地产指项目开发 大城市容易卖好些 但是这只是相对的
仅仅是个人买投资的话 无论是不是房产 都是要灵活才 ...

虾有虾路，蟹有蟹路

能用自己熟悉的方法挣到钱就OK啦，是不是“房产投资人”无所谓的啦

Allen_CJ

大城市房产抗跌属性更强。不愁租。
小城市房产出手周期长，时间成本高。

weaknet

问题可以再细化一下，比如同样投资悉尼，是买一个$3M的投资，还是买两个$1.5M的投资

mightyview

maxinfang 发表于 2024-4-7 19:34
那我们先搜一套 维护要求低 200w 的房子 靠近市区 最好新的

https://www.realestate.com.au/sold/proper ...

按照这个就算，Perth是不是比较好的投资机会呢
拥有成本低，现金流高？

maxinfang

mightyview 发表于 2024-4-8 14:38
按照这个就算，Perth是不是比较好的投资机会呢
拥有成本低，现金流高？

你可以试一下计算这些公式 这只是算你出hold 成本 风险
难的永远是眼光 这真的是只能复盘 毕竟我们都是左侧交易 没有未来式 所以我觉得你至少要做到 不输 就是你能承担的起

flyinfree

mightyview 发表于 2024-4-8 14:38
按照这个就算，Perth是不是比较好的投资机会呢
拥有成本低，现金流高？

最近三年投SA， WA， 和QLD的，基本上都应该赚得盘满钵满。。。。关键在于投资的时间点，时间点对，只要买有地权的HOUSE， 基本上闭着眼都是赚，只是有些可能略多有些暂时略少而已。。。。