失业率攀升后，房价怎么走？

rosyywu1

上面同学给出数据说澳大利亚房产平均年增长率在23%,但就ＮＳＷ来说，上个十年平均增长率也就一位数字，并没有那么夸张．

另外，因为我过于关注NSW，没有注意到其实今天的ＡＦＲ也给出了全澳大利亚的数据．感兴趣的同学可以参考看看．

Melbourner1978

墨尔本至少我看60万以上的房子降的比较多，而且买家很少。50万以下的，微跌。关键是好房子现在太少了，出来一个还是抢的。

coolioo

原帖由 rosyywu1 于 2009-1-23 17:33 发表
上面同学给出数据说澳大利亚房产平均年增长率在23%,但就ＮＳＷ来说，上个十年平均增长率也就一位数字，并没有那么夸张．

另外，因为我过于关注NSW，没有注意到其实今天的ＡＦＲ也给出了全澳大利亚的数据．感兴趣的同学可以参考看看．

你没看懂图，那个美女是说现在的房价已经超出长期趋势线23%，也就是说现在的房价和长期趋势出现正向背离，离向下回调不远了  

[ 本帖最后由 coolioo 于 2009-1-23 17:53 编辑 ]

慕思

原帖由 rosyywu1 于 2009-1-23 17:33 发表
上面同学给出数据说澳大利亚房产平均年增长率在23%,但就ＮＳＷ来说，上个十年平均增长率也就一位数字，并没有那么夸张．

另外，因为我过于关注NSW，没有注意到其实今天的ＡＦＲ也给出了全澳大利亚的数据．感兴趣的 ...

这位同学理解错了，是说实际房价超出长期趋势的23% (图1中斜向上的蓝色直线为长
期预期，红线为实际房价)。并不是说增长率是23%。

rosyywu1

原帖由 coolioo 于 2009-1-23 17:43 发表


你没看懂图，那个美女是说现在的房价已经超出长期趋势线23%，也就是出现在的房价和长期趋势出现正向背离，离向下回调不远了  

抱歉, ，我还在想怎么长期这么大的增长．看来看图要认真些了．道歉道歉．

慕思

原帖由 coolioo 于 2009-1-23 17:43 发表


你没看懂图，那个美女是说现在的房价已经超出长期趋势线23%，也就是出现在的房价和长期趋势出现正向背离，离向下回调不远了  

正解！

rosyywu1

最近看到一种说法，当然是西方资产阶级试图把经济危机的责任加在我们中国的劳苦大众身上：

他说，这些年的泡沫有一原因就是人手中的disposable income 多起来了，造成全球资产价格上的大增长，其主要原因是作为世界工厂的中国生产了很多便宜的生活用品，这样人们就有了比以前更多的可支配收入，大家就买股票，买房产，这就是这次经济危机的根本原因．

说得很可笑，不过也有一两分的道理在里面，如果仔细想想的话．

慕思

原帖由 rosyywu1 于 2009-1-23 17:52 发表
最近看到一种说法，当然是西方资产阶级试图把经济危机的责任加在我们中国的劳苦大众身上：

他说，这些年的泡沫有一原因就是人手中的disposable income 多起来了，造成全球资产价格上的大增长，其主要原因是作为世 ...

Hoho, can't agree. The main reason for the financial turmoil is just credit risk brought by financial innovations.

wwwgjhxx.w5

西方一直在忽悠，而国内政府的一部分官员好大喜功，报喜不报忧。
上帝保佑，千万别被忽悠了。 否则，广大的劳苦大众就更苦了。

ymf990107

不比最高价跌百分之30，我就坚决不买

wwwgjhxx.w5

我比较困惑的是，国内说降价，那就是真的在降价；这里，号称经济危机多么多么严重，但是没有明显感觉房价在降。 当然有些差一点的房子的价格还是在降。。。
不过好一点的房子呢，，， 据说从4月份后才来到市场上。。。 等等看看。。。

小小强

时候未到....

annyshi

澳洲房产中位价如果2-3年时间急跌30%以上，我相信大家的日子都不好过了，首先澳洲会像美国一样爆发由房产引发的金融信贷危机，失业率至少攀升到10%，股市也会连累再创历史新低，这没什么好处。
个人觉得，现在澳洲政府希望的是：房价横向波动而工资随通胀上涨，从而变相贬值房市。
如果想要投资房市，还是投资那些在本轮下跌中最猛的中高端房市更好，这些房产未来升值潜力更大些。

wdmznzd

中高端房下跌猛本身就说明它们现在的房价依然被高估，所以无法吸引到买盘。而且在美国和英国房价暴跌之后现在似乎没有什麽理由说明澳洲的房价不会像美英一样下跌。

benbendan

原帖由 wdmznzd 于 2009-1-24 14:48 发表
中高端房下跌猛本身就说明它们现在的房价依然被高估，所以无法吸引到买盘。而且在美国和英国房价暴跌之后现在似乎没有什麽理由说明澳洲的房价不会像美英一样下跌。

同意，澳洲房产泡沫大于美国和英国，没理由不跌。

Treadstone

1年内，70万以下持平或微涨，700K到2M小降，1年半后重新开涨。纯属瞎猜

a711012

等吧， 急啥

kennyxue

历史虽然能让我们了解未来，但是，时代是变化的。 澳洲的其他经济因素跟几十年前比是否发生了变化？比如产业结构或者其他，  这些因素是要考虑的。否则就是刻舟求剑的看问题了。 很多对于未来的预测，尤其是专家的预测，都是不可信的。 经济有规律，也没规律。 有时候就是一个不相关的蝴蝶打了个喷嚏，世界就改变了。

ilovefamily

唉，别的不知道，就是周围失业的人越来越多了
好多以前认为不可能失业的人，也失业了。。。。

ilovefamily

超搞笑的是，以前朋友见面问的是“买房了吗？”
现在见面问的是“失业了吗？”

我是老人

等待

wwwgjhxx.w5

原帖由 annyshi 于 2009-1-24 14:24 发表
澳洲房产中位价如果2-3年时间急跌30%以上，我相信大家的日子都不好过了，首先澳洲会像美国一样爆发由房产引发的金融信贷危机，失业率至少攀升到10%，股市也会连累再创历史新低，这没什么好处。
个人觉得，现在澳洲政 ...

不是老陆给大家发了个通知给大家说，不要涨工资，不要裁员。。。 感觉他有点瞎扯。。。
但是奇怪的很，去年年初甚至年中整个经济这么牛，经济如日中天，澳币都快等于美金了。。。现在短短几个月就变天了。。。
现在的情况是美国、英国、甚至中国的房价都如过山车似的下降，为什么咱们这里还是这么坚挺（我并不是在这里希望或者祈祷房价下降），想不通。 因为不是说澳洲经济主要靠的资源，现在资源的价格降了这么多，相关的失业率也在逐步上身，，，但是房价似乎就是超乎想象。 虽然说咱们华人有存钱的传统，西人没有（听说而已，才来澳洲不久），怎么还是能挺住呢，，，房价难道就这么坚挺下去，不会变化。。。 虽然像一部分LZ分析的只是高端房子会降，低端不会，，，不过我还是不明白，怎么会这样？ 难道五十万一下就不降吗？ 对应的房东就能工作稳定一些。。。

因为学的专业不是经济，对很多都看不明白，，，等着看看再说。。。 反正第一套是自住房，，，一旦非常喜欢就开始买，，只要感觉我能承受就行。。。
慢慢学习体会中。。。真希望自己懂的越来越多，，， 能够悟出的也越来越多。。。

bulaohu

原帖由 wwwgjhxx.w5 于 2009-1-24 22:59 发表


不是老陆给大家发了个通知给大家说，不要涨工资，不要裁员。。。 感觉他有点瞎扯。。。
但是奇怪的很，去年年初甚至年中整个经济这么牛，经济如日中天，澳币都快等于美金了。。。现在短短几个月就变天了。。。
...

从中国到澳洲有个滞后效应。

华人占不到澳洲人口的3%，影响基本上可以忽略。

annyshi

原帖由 wdmznzd 于 2009-1-24 14:48 发表
中高端房下跌猛本身就说明它们现在的房价依然被高估，所以无法吸引到买盘。而且在美国和英国房价暴跌之后现在似乎没有什麽理由说明澳洲的房价不会像美英一样下跌。

影响房市的因素很多，澳洲的情况和英美还是有些不同。

美国的房市下跌主要是次贷危机造成的，金融杠杆衍生品又进一步推动产生金融业危机，所谓次级贷是贷款机构向信用不良人士发放宽松贷款，而且是高达95%的贷款额度，同时这些人在买房子时都被贷款机构要求买了贷款保险，风险转移到保险机构，另外，好像记得那篇文章写的，美国的法律也对这些信用不良的人有利，好像没有连带责任。所以当这种贷款占到主流时，如果房市有>5%年度下跌的话，那些信用不佳的贷款炒房的人士见到房子赔钱，自然不会继续供房，而且这些人把房子还给银行的损失极其有限，所以这些人士死猪不怕烫，赚了是白赚的，赔了那本来就穷，一个字，房子不要了，要命有一条，贷款机构也没有办法，最后将危机转嫁到金融体系，这样就进入了恶性循环，造成房价进一步的非理性下跌。

但是澳洲房贷机构没有这么宽松的，主流的贷款额度是75-80%。另外法律上投资人具有无限责任，所以说要澳洲要产生房贷危机的可能性比英美小的多。

从经济结构上分析，澳洲不像英美以金融服务及高科技产业支撑，澳洲是基础资源为支撑的国家，而他的主要消费国是中国，所以澳洲更应该看中国的脸色，而不是看英美的脸色。

所以不应该简单的认为英美房价暴跌，澳洲也必然暴跌，只要中国能保持8%的经济增长，澳洲经济就能度过难关，房价2，3年暴跌30%可能性很小，但缓跌微涨的可能性还是蛮大的。

K.U.Double-D

原帖由 annyshi 于 2009-1-24 23:43 发表

影响房市的因素很多，澳洲的情况和英美还是有些不同。

美国的房市下跌主要是次贷危机造成的，金融杠杆衍生品又进一步推动产生金融业危机，所谓次级贷是贷款机构向信用不良人士发放宽松贷款，而且是高达95%的贷款 ...

同意这个观点

fangfang1

英国破产法和澳洲象么?有同学说说吗/

澳洲虽然SUBPRIME比例不大,但整体泡沫俺认为是大与美国的.

rosyywu1

上面的同学把英美澳的房地产状况大致比较了一下，其实要往深里研究就会发现这三个市场的许多细节上的不同．抛砖引玉，在此浅显地说一下英国房地产与澳大利亚的不同之处．
１）Tax Advantage:英国没有ＮＧ（negative gearing ），而且他们一般都用ＰＭ（property manager)来管理，费用高，而且不象澳大利亚可以扣税；
２）产业结构的不同：英国尤其是伦敦以金融为支撑行业，因此这次受到的打击比较大；
３）人口结构问题： 英国经济不好，现在出现人口回流，尤其是东欧人口，比方波兰人回国造成租房压力减小；
４）人口增长率，澳大利亚是1.7%/p.a, 而英国是0.4%/p.a.．这个论题和我们争论德国和澳大利亚的时候的情况相似．未来人口增长率对房地产的未来价格走势起很大的作用；
５）移民政策：澳大利亚鼓励技术移民，而英国有很多来自东欧的低素质移民，他们很多都把工资等寄回本国，而澳大利亚移民更偏重于把钱回投到澳大利亚本土；
６）政府的经济状况：澳大利亚政府在危机前有很大的surplus;
７）英国从1997到2007房价总增长是350%,平均年增长是13.3%,而澳大利亚则是243%和9.3%. 有同学前面说澳大利亚比英国的房地产泡沫大，不知道是参考了什么数据．可否提供给我们看看．
８）投资方向：很有趣的一点是，最近的数据显示，过半的澳大利亚人喜欢投资房产超过于股票．

louice2217

谢谢给了我们这么多的知识

三月的秋天

学习了，

michellemm

同意休版，中低端自住房下跌空间不大，现在first home owner和investor都在抢呢，高端跌价幅度大些。