买房和房屋维护常见问题解答（重返江湖，每周最多提供四次房屋检查服务）

xxfish

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kobewoo

请问lz，我的房子在后院和侧面已经各有一个凉棚，现在想把侧面那个较小的凉棚拆除，从新盖个大的凉棚和后院的接在一起，把边封上，顶做成透光的，做成一个活动室，侧面的面积大概为2.7mx9m. 需要向council申请吗？总体的费用大概有多少？

Wangmingtaoau

原帖由 linus 于 2011-8-17 12:34 发表
多谢楼主回复，长知识了！ 再多问一句，这样的改造通常会很贵吗？:)

我觉得不会很贵，特别是如果自己做的话。

Wangmingtaoau

问：我的房子在后院和侧面已经各有一个凉棚，现在想把侧面那个较小的凉棚拆除，从新盖个大的凉棚和后院的接在一起，把边封上，顶做成透光的，做成一个活动室，侧面的面积大概为2.7mx9m. 需要向council申请吗？总体的费用大概有多少？

答：这种工程应该申请 Building Permit, 找有 Licence 的 Building Surveyor 即可，他们会将图纸和 Building Permit 在完工后向 Council 申报。具体费用不好估算。

另外，我看到的经常出现的一个问题是建完凉棚之后就没有办法清理雨水槽了，这个问题需要在设计的时候考虑。

kobewoo

非常感谢！

JiaJiaLe

刚发现这个贴，从头看到尾，真是非常感谢！只是可惜看得太晚了一点（本来Inspection可以叫您做的！）。
我的问题是：刚买了个房子，Brick Veneer的，Subfloor很潮湿，Inspector认为是通风不好（通气孔太小），而且Subfloor Access太小（只有25CM高），请问LZ，如果要加大通气孔和Subfloor Access，应该请什么人做呢？您自己接工程吗？

Wangmingtaoau

问：刚买了个房子，Brick Veneer的，Subfloor很潮湿，Inspector认为是通风不好（通气孔太小），而且Subfloor Access太小（只有25CM高），请问，如果要加大通气孔和Subfloor Access，应该请什么人做呢？

答：我觉得首先也许你的 Subfloor 并没有你的 inspector 说得那么严重，其次可以考虑首先清理掉 Subfloor 内的杂物，清理掉 Subfloor 通风口附近的花草植物和杂物等。你可以考虑将 Subfloor Access 的门改成网状通风的以增大通风面积，然后观察 Subfloor 的情况。有人在 subfloor 安装排气扇，还可以考虑拆除一些砖，换成通风口。

redtea

好贴，谢谢！

irenejicn

lz你好，今天看了个townhouse，15年左右，发现1楼地砖都有很多长裂缝，中介说上面可以自己铺地板，我想问问这种问题是不是挺严重的？；另外1楼天花板还有漏水后修过的痕迹，这样的房子是不是质量不太好啊？谢谢

JiaJiaLe

非常感谢！！

linus

我有3个关于covenant的问题请教楼主：

1.在S32中有single dwelling covenant,是不是理解为像granny flat这一类的都不可以有?

2.在covenant中限制了建筑的外墙必须是brick, brick veneer, concrete or masonry. --------如果是木房，但用砖纹的瓷砖或面砖贴一层在外面是否可以？

3.对于自住房，如果也今后不准备开发，是不是意味着有上述的covenant影响不大？这样的房产购买的时候可以忽略这一因素？

再次感谢！

Wangmingtaoau

原帖由 irenejicn 于 2011-8-20 21:02 发表
lz你好，今天看了个townhouse，15年左右，发现1楼地砖都有很多长裂缝，中介说上面可以自己铺地板，我想问问这种问题是不是挺严重的？；另外1楼天花板还有漏水后修过的痕迹，这样的房子是不是质量不太好啊？谢谢

这个不太好说，全面检查了以后才能有个说法。

Wangmingtaoau

问： 我有3个关于covenant的问题请教楼主：
1.在S32中有single dwelling covenant,是不是理解为像granny flat这一类的都不可以有?
2.在covenant中限制了建筑的外墙必须是brick, brick veneer, concrete or masonry. --------如果是木房，但用砖纹的瓷砖或面砖贴一层在外面是否可以？
3.对于自住房，如果也今后不准备开发，是不是意味着有上述的covenant影响不大？这样的房产购买的时候可以忽略这一因素？

答：1. 是的。
2. 这个问题在现实中应当是不存在的。因为如果有这个 covenant, 这块地上就不会有木板房， Weatherboard house, 也就不会有这种可能。
3. 这种 covenant 对居住没有影响，但是因为失去了开发的机会，影响土地的价值，比相同条件的土地价值要低。

redtea

请问，
我的房子是前院低后院高的，现在想在前院种些果树，将来这些树会不会吸纳水分，造成房子的损害？因为本身水就往低处流，今年雨水多，现在有一间房就明显的潮湿些。后院只想做草坪。
谢谢！

love_nellie

请问LZ， 看了一个近四十年的房子，在房子最后面后院朝北的一面墙上有多达四五处比较明显的裂缝（有被房主修补过的痕迹）。
两个是在窗框下，几个是在屋檐下。在另外的外墙就没有明显的裂缝。
是不是房子结构有问题啊，要不为什么都集中在一面墙上啊？

地势基本是平的，只是后院稍微有点倾斜（三十厘米的样子）

[ 本帖最后由 love_nellie 于 2011-8-22 21:14 编辑 ]

Wangmingtaoau

问：我的房子是前院低后院高的，现在想在前院种些果树，将来这些树会不会吸纳水分，造成房子的损害？因为本身水就往低处流，今年雨水多，现在有一间房就明显的潮湿些。后院只想做草坪。

答：我个人的意见是，树木距离房子的距离至少应当超过树长成的高度，一般树种应当距离房子六米以上，免得树的根基吸收水分影响房子的地基。

另外，坡地上的房子地面水的排放应当疏导好，免得排不出去影响地基。如果水聚积在房子下面就像您这种情况，应当及时疏导，或是设计排水沟排出。

Wangmingtaoau

原帖由 love_nellie 于 2011-8-22 18:31 发表
请问LZ， 看了一个近四十年的房子，在房子最后面后院朝北的一面墙上有多达四五处比较明显的裂缝（有被房主修补过的痕迹）。
两个是在窗框下，几个是在屋檐下。在另外的外墙就没有明显的裂缝。
是不是房子结构有问题啊，要不为什么都集中在一面墙上啊？

地势基本是平的，只是后院稍微有点倾斜（三十厘米的样子）

根据我看房子的经验：
1. 裂缝可能是树造成的；
2. 裂缝可能是因为土壤干燥造成的；
3. 裂缝可能是因为其他原因造成地基不均匀沉降造成的；
4. 设计和施工的问题。

redtea

知道了，谢谢！

love_kids

mark

love_nellie

原帖由 Wangmingtaoau 于 2011-8-22 22:32 发表

根据我看房子的经验：
1. 裂缝可能是树造成的；
2. 裂缝可能是因为土壤干燥造成的；
3. 裂缝可能是因为其他原因造成地基不均匀沉降造成的；
4. 设计和施工的问题。

谢谢回复。
想知道在一面墙上集中的这多裂缝，是不是问题很严重啊

linus

请问lz,维州对于车库的位置有些什么相关的规定吗？我看到很多房子的车库都退进去很深，甚至都有退到后院去了的，车道拉得很长很长。如果想把车库向前移，移到与房子差不多平行的位置，是能被允许？需不需要向concil申请？谢谢！:)

Wangmingtaoau

原帖由 love_nellie 于 2011-8-23 19:19 发表

谢谢回复。
想知道在一面墙上集中的这多裂缝，是不是问题很严重啊

从照片上看，在我看过的房屋裂缝中，属于比较严重的。

Wangmingtaoau

问：维州对于车库的位置有些什么相关的规定吗？我看到很多房子的车库都退进去很深，甚至都有退到后院去了的，车道拉得很长很长。如果想把车库向前移，移到与房子差不多平行的位置，是能被允许？需不需要向concil申请？

答：通常如果没有 Planning Overlay, Easement 或是 Covenant 的限制，将车库改到前面都是可以的，就像现在建新房通常将车库放在前面一样。需要申请 Building Permit，对于少数有限制的房子还需要申请 Planning Permit.

Wangmingtaoau

问：我看见买房的时候，最后会有vendor bid，这是什么意思呢？

答：Vendor Bid 是拍卖师 auctioneer 在拍卖的过程中代表卖方出价，比如在冷场没人出价的时候，以吸引更高的出价。拍卖师必须说明他出的价是 Vendor Bid, 通常你必须比 Vendor Bid 出价高才能买到房。拍卖师还会用最后 Vendor bid passed in, 这样给更多人出价的机会，而不是只跟最高出价的人谈。如果最后房子在潜在买家的出价上 Pass in的话，最后最高的出价者有独家的权力与中介讨价还价，如果是 Vendor Bid passed in，其他人也可以出价买这栋房子，大家又重新回到平等的起跑线上了。

妖妖

好帖，收藏先。

treeluvv

好贴，收藏

Wangmingtaoau

问： 板房 （Weatherboard house）有可能改造成砖房吗

答： 你如果花钱将 Weatherboard house 改成 Brick veneer, 还不如推倒重建。

板房和砖房只是在保温隔热上有区别，其他没有什么差别。

理论上讲，在板房下面加一个基础，在上面砌砖，是可以改成砖房的。

但实际上，多数人会维持现状或推倒重建。

还有人在板房外面加看上去像是砖的 cladding, 但是耐久性不是很好。

也可以在外面加 polystyrene 加上 rendering, 相对来说是一个可以考虑的选择。

vickyvicky

請問樓主，兩層地面一層地下車庫的雙磚TOWNHOUSE，2004年造的，2010年的時候三樓的臥室的墻上有條1米多長很細小的橫向裂縫（從墻上的插座旁邊8CM開始一直到內置式衣柜外面停止），衣柜里面的墻一點問題沒有。，當時以為是裝修的問題，因為地下車庫和一樓的墻一點問題也沒有。 但是現在裂縫變大，大概不到5MM寬，然后還發展到縱向也有細小裂縫，然后在二樓到三樓的樓梯的墻面上也開始出現橫向裂縫，有三條，好像有擴大擴長的感覺。因為這堵墻和鄰居是共墻的，但是鄰居家和我們共墻的墻面上一點問題也沒有，（墻上一點裂縫也沒有）。這樣也會是結構問題嗎？還是地面下沉？ 不過鄰居家和我家不共墻的對面那堵墻上也在同樣位置有一道不明顯的橫向裂縫，就像我家2010年的時候大小。真是奇怪。STRATA說是BUILDER的問題，可是BUILDER破產了，如果是這樣我們應該怎么修理來預防呀？（我們有投房屋內裝修保險，但是保險公司的人來了后認為是結構問題，所以不負責修理。） 謝謝了。

llua5118

好帖！可惜买房子的时候没看到～

Wangmingtaoau

問：兩層地面一層地下車庫的雙磚TOWNHOUSE，2004年造的，2010年的時候三樓的臥室的墻上有條1米多長很細小的橫向裂縫（從墻上的插座旁邊8CM開始一直到內置式衣柜外面停止），衣柜里面的墻一點問題沒有。，當時以為是裝修的問題，因為地下車庫和一樓的墻一點問題也沒有。 但是現在裂縫變大，大概不到5MM寬，然后還發展到縱向也有細小裂縫，然后在二樓到三樓的樓梯的墻面上也開始出現橫向裂縫，有三條，好像有擴大擴長的感覺。因為這堵墻和鄰居是共墻的，但是鄰居家和我們共墻的墻面上一點問題也沒有，（墻上一點裂縫也沒有）。這樣也會是結構問題嗎？還是地面下沉？ 不過鄰居家和我家不共墻的對面那堵墻上也在同樣位置有一道不明顯的橫向裂縫，就像我家2010年的時候大小。真是奇怪。STRATA說是BUILDER的問題，可是BUILDER破產了，如果是這樣我們應該怎么修理來預防呀？（我們有投房屋內裝修保險，但是保險公司的人來了后認為是結構問題，所以不負責修理。

答：横向裂缝的产生通常是水平方向的作用力造成的，比较少见。我目前怀疑可能是结构设计上没有考虑得很周全，或是一些改动造成的问题。这个问题是因为地基的原因的可能性比较小。建议请专业人士检查一下。