卖房子交税的事儿

牛

一投资房,04年29万买进,目前出租,租约3月初到期,打算卖了,中介说能卖42万,想问问:
1.这中间的增值部分该如何打税?是全部报算这一年度的收入,还是可以分几年摊?
2.另外,如果租约到期后我再搬进去一段时间再卖,是不是可以算作自住房?

谢了!

astina

持有超过1年，增值部分的50％计入当年收入，交所得税，不能分摊几年。

telstar

搭车，自住房卖了所产生的利润要算收入不？

applenet

据我所知，只要是卖房前的六年之内，有自住（半年还是一年忘了，一年肯定是可以了），就可以卖后的增值部分５０％减税。另外投资房你每年花进去的费用也可以报税。还有容易忽略的是，你买投资房之前做的市场调查，车费，订的研究杂志什么的也可以在卖的时候打进去扣税。具体还是问问你的会计吧。不过一定要自住一段时间才好免大部分税，这个是最大头的。

astina

原帖由 telstar 于 2008-1-30 13:20 发表
搭车，自住房卖了所产生的利润要算收入不？

不要

牛

谢谢LS两位的回复,我是住过2年的,应该可以享受那50%的部分吧.

黑山老妖

4年你住了两年，你的盈利就是(42-29)*2/4*50%=$32500
把这个加到你的收入上就可以了。
如果是夫妻两个人就是16250一个人。不多的。

牛

谢谢老妖的回复,真详细. 这样看起来这税还能承受哈!

applenet

老妖的回答总是很即时又精确! 赞一个, 今天没分了,打白条.

qisiwole

舞蹈呀。

qisiwole

还有就是你出租的那2年，你住在另外自己的房子吗？

黑山老妖

原帖由 qisiwole 于 30/1/2008 22:06 发表
还有就是你出租的那2年，你住在另外自己的房子吗？

谢谢提醒。这个非常重要。
如果你这4年都没有其他的自住房，那么这整4年都是算自住。不用缴资产增值税。

patrickzhu

原帖由 黑山老妖 于 2008-1-30 22:12 发表
谢谢提醒。这个非常重要。
如果你这4年都没有其他的自住房，那么这整4年都是算自住。不用缴资产增值税。

就是说如果楼主有两年住这个（29万变42万的）房子，另外两年是租房住，就不用缴资产增值税了？

黑山老妖

原帖由 patrickzhu 于 30/1/2008 22:25 发表

就是说如果楼主有两年住这个（29万变42万的）房子，另外两年是租房住，就不用缴资产增值税了？

是的。

qisiwole

没错

see this

http://www.ato.gov.au/taxprofess ... p=&st=&cy=1

[ 本帖最后由 qisiwole 于 2008-1-30 22:46 编辑 ]

patrickzhu

谢谢楼上两位，
去研究一下。。。

patrickzhu

早上又看了，再次向专家确认一下下列情形：
- 楼主前两年住这个（29万变42万的）房子，后两年搬出自己租房住，没有另外的自住房。
- 楼主搬出后把这个（29万变42万的）房子出租，做了两年的负扣税。
- 最后楼主把这个房子卖了，盈利部分不用缴资产增值税。
我的理解正确吗？

以此例引申一下，
- 如果他买（29万）这个房子自住了半年；
- 半年后搬出，自己租房住；
- 然后把这个房子出租，有租金收入并做了3年半的负扣税；
- 最后他把房子卖了42万；
盈利部分的缴资产增值税是什么样的情形？

谢谢专家的解答。

休

前题是不做负扣税,若果做了,这三年要算增值税.

qisiwole

any diff?

[ 本帖最后由 qisiwole 于 2008-1-31 10:27 编辑 ]

大飞熊

还有如果你做了房子的depreciation的话，这部分好像也要算进去的！

牛

一会儿不上来,这么热闹了.
是的,我出租的这两年住在另外买的房子里,所以应该还是要交那部分税的.按老妖的算法,税不多,又是分在夫妻两人头上,觉得还是卖了值.

patrickzhu

原帖由 休 于 2008-1-31 09:55 发表
前题是不做负扣税,若果做了,这三年要算增值税.

谢谢休版。
就是说，
- 如果贷款买这个29万的房子自住了半年；
- 半年后搬出，自己租房住；
- 然后把这个房子出租，有租金收入并做了3年半的负扣税；
- 最后把房子卖了42万；
缴资产增值税计入当年收入的部分是
（420,000-290,000） x 3.5/4 x 50%= $ 56,875,对吗？

如果当初是没有贷款买的房（一次付清的），或者是贷款买的房但没有做过负扣税，那么这个case里，资产增值税就免了。

我上面的理解对吗？

xingbu

如果当初是没有贷款买的房（一次付清的），或者是贷款买的房但没有做过负扣税，那么这个case里，资产增值税就免了。

----------------没有负扣税, 又只有这一处房产, 就是完全的自主房买卖了, 肯定就不用交CGT了.

patrickzhu

谢谢xingbu。

休版可以回答一下，我下面这个计算对吗？谢谢。
- 如果贷款买这个29万的房子自住了半年；
- 半年后搬出，自己租房住；
- 然后把这个房子出租，有租金收入并做了3年半的负扣税；
- 最后把房子卖了42万；
缴资产增值税计入当年收入的部分是
（420,000-290,000） x 3.5/4 x 50%= $ 56,875,对吗？

休

计算无错,

qisiwole

错

pls read the ATO' link i posted

休

ato在网页 没说清楚负扣税的问题,你可打电话问.
只有投资房才能够做负扣税,因此你做负扣税这几年被定为投资房.当法律有漏洞,ato要占便宜的一方,除非由法院裁定.

[ 本帖最后由 休 于 2008-1-31 12:38 编辑 ]

jands

學習了 ~

qisiwole

from that website

Example

One period of absence of 10 years

Home ceases to be the main residence and is used to produce income for one period of six years

Lisa bought a house after 20 September 1985 but stopped using it as her main residence for the 10 years immediately before she sold it. During this period, she rents it out for six years and leaves it vacant for four years

Lisa chooses to treat the dwelling as her main residence for the period after she ceased living in it, so she disregards any capital gain or capital loss she makes on the sale of the dwelling. The maximum period the dwelling can continue to be her main residence while it is used to produce income is six years. However, while the house is vacant, the period is unlimited, which means the exemption applies for the whole 10 years. It doesn’t matter whether the period during which the home is used to produce income is a single block of six years or several shorter periods, so long as the total period it was used to produce income was no more than six years.

牛

我倒有个新问题了:
象我这样的情况,比方说如果再多等半年或一年(因为有个EASTLINK开通的利好,今年年底开通),房子还能再升点儿,加上租金收入,但到时候税要多加点合算呢,还是现在就卖了合算?