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澳洲金融时报社论：工党须为楼市暴跌负责 住房供应风险也难辞其咎
从长期来看，最关键的问题是：预算案当晚宣布的税改，究竟会如何改变澳洲住房市场的经济逻辑。
澳洲住房部长奥尼尔表示，她不会淡化澳洲30年来最严重的一轮房地产市场下行。房价下跌一方面让住宅变得更容易负担，另一方面也削弱了许多澳洲家庭最重要资产的价值。
奥尼尔是在《澳洲金融时报》房地产峰会第二天发表主题演讲时，开场不久作出上述表态。
她指出，目前楼市变化的大背景，是自2000年以来澳洲房价累计上涨了400%，其中自2019年以来更出现了“惊人”的近50%涨幅。
随后，奥尼尔重点谈到阿尔巴尼斯政府为解决长期住房危机所采取的供应端措施，包括为住宅开发“最后一公里”基础设施提供资金、设立全国住房建设目标，以及鼓励各州政府放宽规划限制，建设更多中密度住房。
这些措施值得肯定，但现场许多人也注意到，奥尼尔并没有直接回应目前扰动市场的一项关键需求端因素：工党在今年5月联邦预算案中，对房地产投资税务优惠所作出的调整。
在演讲后的问答环节，《澳洲金融时报》编辑马里纳（Cosima Marriner）问及预算案税改时，奥尼尔把这项改革形容为必须采取的“重大举措”，目的是“第一次让首次置业者与投资者站在一个更加公平的竞争起点上”。
奥尼尔也直接回应了有关财政部预测的问题。财政部此前预计，预算案税改会对住房市场造成2%的负面影响。奥尼尔称，这并不是预测房价会下跌2%，而是认为未来房价增长速度会略微降温。
分析师预计未来一年房价可能下跌10%至15%，但并不能把全部跌幅都归咎于工党政策。
房地产资深人士麦格拉思（John McGrath）估计，这轮楼市放缓约70%来自澳洲央行此前3次加息，另外30%来自税制调整。
Cooley Auctions拍卖师库利（Damien Cooley）则表示，房价最初是因为借贷成本上升而下跌，之后预算案进一步加剧了跌势。
尽管这轮房地产市场调整造成痛苦和混乱，但峰会上也有人支持预算案改革，认为它有助于让房价增长回到较慢、更可持续的轨道，同时改善不同世代之间的住房负担能力。
澳新银行的耶岑加（Richard Yetsenga）表示，这样的调整迟早要发生。他指出，过去30年澳洲房价平均每年上涨6.5%，如今的跌幅大约只相当于此前一年涨幅的一半。
Domain首席住宅经济学家鲍威尔（Nicola Powell）也指出，澳洲收入与房价之间长期存在结构性脱节。过去10年，房价增长速度达到工资增长速度的2.5倍。
不过，房价调整带来的好处，也必须与其可能对整体经济造成的影响放在一起衡量。
国民银行的拉贝拉（Lucia La Bella）在峰会上表示，房价下跌与利率上升产生了反向“财富效应”，促使澳洲家庭减少非必要消费，并增加住房贷款offset账户中的资金，为自身建立更厚的财务缓冲。
由于住房对经济具有很强的乘数效应，西澳开发商Slattery Property Group首席执行官斯拉特里（Nigel Slattery）警告，房价下跌将削弱消费者支出，并波及零售、交通和建筑等行业，最终可能导致“全面衰退”。
这一判断可能夸大了经济下行风险，但的确反映出许多房地产行业高管目前的情绪。
澳洲央行助理行长亨特（Sarah Hunter）则表示，央行“目前并不预计经济会陷入衰退，或者出现类似的情况”。
长期来看，真正关键的问题是：“这些税务调整会怎样改变住房市场的经济逻辑，尤其是新住房供应？”
住宅开发目前已经面临多重逆风，包括整体通胀、劳动力短缺、建筑成本飙升，以及审批延误。
在Bathla Group倒闭后，由私人信贷支持的房地产开发商是否稳健，也引发了新的疑问。
投资者目前占住宅市场需求的三分之一以上。如果投资者退场，新项目在财务上将更难成立。
而且，一旦投资者选择观望，其他买家往往也会跟着退缩。
在市场信心不足、投资者又不确定房价何时见底的情况下，房价持续下跌本身就会进一步恶化市场情绪。
奥尼尔认为，几年之后，当税改的影响完全传导到市场，人们会反过来问：“为什么我们拖了这么久，竟让这个国家的年轻人缴税去补贴投资者，而他们自己却连买第一套房的能力都没有？”
不过，奥尼尔认为把负扣税限制在新建住宅后，最终会重新吸引投资者回到房地产市场，这种信心未必正确。
她可能低估了一个更深层的后果：当砖瓦房产投资的长期激励和回报结构被改变后，住房供应端可能受到的冲击。
来源：
https://www.afr.com/property/res ... too-20260903-p60tzs
Sep 8, 2026 – 6.35pm |
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