讨论贴 - 我怎么觉得现在的政策在维州利好大地破房

爱钓大鱼

1. 普通旧投资房：偏利空

比如一个不能开发、只能出租的旧 house / unit。
以后投资者买它，negative gearing 受限，CGT 优势下降，吸引力会弱。

2. 自住房旧房：影响有限

PPR 本来就 CGT exempt，所以政策不是直接打击自住房。ABC 也明确说 main residence 继续 exempt。

3. 可开发大地破房：相对利好

尤其是可以拆掉旧房，建出更多 dwellings 的地。
因为它从“旧房投资品”变成“新房供应原料”。

在维州这种几年以来房产被打压的情况下，如果大地破房位置稀缺，可开发多套，builder friendly 对建筑商没有坑，那么新的CGT改革政策对它可能是利好，特别在2028-2030年之间，这样的利好会真正兑现。

逆风而上

说的对。 但是理由不够。 不过结论应该是对的。 但不完整。

triplewoods

问题是现在开发本身才是最大的风险

Cool7

太错了，澳洲住房供应不足是因为建筑成本上天。你再怎么大地破房，你绕不过建筑成本。房价不涨，新房不造，就是澳洲过去40年的总结。

逆风而上

Cool7 发表于 2026-5-17 00:16
太错了，澳洲住房供应不足是因为建筑成本上天。你再怎么大地破房，你绕不过建筑成本。房价不涨，新房不造， ...

所以房价涨了， 新房不就造了。 这次的变化 是要改变资金的流向。 它把服口水和，cgt 50% 豁免都给了新房， 不就是要大家不要再盯着二手房吗？ 问题是这个建筑成本真能高过那30%和服口水一起带来的优惠？ 长期看 明显是赢家。 政府政策的导向 一开始作用不会很大， 但是长期后， 效应就大了。 其实为了这个导向，政府已经布局十几年了。

Cool7

逆风而上 发表于 2026-5-17 00:41
所以房价涨了， 新房不就造了。 这次的变化 是要改变资金的流向。 它把服口水和，cgt 50% 豁免都给了新房 ...

因为新房必须要在二手房市场出手，才能最后套利。二手房市场要跌，新房市场就是无根之水，不可能变成空中楼阁无视二手市场继续涨的。
新房会有点溢价，主要是新的好看，然后有折旧，加上可以NG。但是新房也就只能贵这么点。到时候估计新房CGT discount 都用不上。

stanthefat

任何投资房都是利空 除非你准备马上开发
短期内不明朗谁去hold 大地破房
影响最少的还是中低价自住房 这些起码卖的出
预测很多大地破防0买家 除非降价 大地旧房能住能租还有一点希望

Amy_XY

逆风而上 发表于 2026-5-17 00:41
所以房价涨了， 新房不就造了。 这次的变化 是要改变资金的流向。 它把服口水和，cgt 50% 豁免都给了新房 ...

任何人买新房都要掂量一下，虽然自己有负扣税和50%的折扣，但自己再出售的时候，下个买家买的是二手房，会面临二手房的困境。要是再出售没有了市场，谁又会一开始就买新房呢？

看看公寓的买卖不就是最好的例子吗？你要是一开始我买新公寓就知道买了10年不涨，还会为了NG去买？

更何况，开发商也不是傻子，新房要卖不上价，谁去做雷锋不赚钱盖房子？

pan123au

Cool7 发表于 2026-5-17 00:16
太错了，澳洲住房供应不足是因为建筑成本上天。你再怎么大地破房，你绕不过建筑成本。房价不涨，新房不造， ...

悉尼到处都是空置的新公寓，很少人买，都去买二手house或者远郊的新house。建筑成本再高，没有人买新公寓，一怕质量太差，二怕暴雷，三怕管理费太高。

weekends

Amy_XY 发表于 2026-5-17 08:27
任何人买新房都要掂量一下，虽然自己有负扣税和50%的折扣，但自己再出售的时候，下个买家买的是二手房， ...

没错了，房价不涨， ng有什么用，不还是亏嘛。
政府想推的是新区大片大片廉价新房或者公寓，不是推倒重建的那种。目测投资者不会积极，还是靠首次自住房自己解决。然鹅，高利息 高通货膨胀 和高造价才是拦路虎。工党这个政策目前看是杀敌800损人1000，慌不择路。
楼主说的这种，需要大量资金去赌未来新房涨。好位置能分地的很多年一直是香馍馍，直到疫情也差不多熄火。目测附近分地开发的少了很多，推倒造大房的还不少，靠高端买家支承，现在新政下也岌岌可危了。—-说的是维洲

fabrica

pan123au 发表于 2026-5-17 09:03
悉尼到处都是空置的新公寓，很少人买，都去买二手house或者远郊的新house。建筑成本再高，没有人买新公寓 ...

什么房屋短缺根本就是伪命题，像墨尔本的docland，高层水景公寓一大堆，还有许多在建，地区却变成鬼城，没多少人居住。

Amy_XY

说来说去，都摆脱不了最终结论：新的budget既不利好投资者，也不利好自住买家；既不利好有房者，也不利好租房者；既不利好老年人，更不利好年轻人。

只要你工作投资不拿福利，你仔细算一算，你会发现自己一定在某个地方因为这个budget要多交税。

清醒一点吧，这个budget就是披着公平外衣的狼，撕咬的是每一个在澳洲努力工作赚钱养家的人。

拍手称快的只有那些不赚钱拿福利的

Cool7

pan123au 发表于 2026-5-17 09:03
悉尼到处都是空置的新公寓，很少人买，都去买二手house或者远郊的新house。建筑成本再高，没有人买新公寓 ...

质量差也是建筑成本高的一种体现。现在最低工资这么涨，建筑公司都控制不住成本了，只能想办法cutting corner。

Cool7

Amy_XY 发表于 2026-5-17 10:56
说来说去，都摆脱不了最终结论：新的budget既不利好投资者，也不利好自住买家；既不利好有房者，也不利好租 ...

对啊，看看论坛里的观点，我们就能知道，谁是领福利靠政府的，谁是干活靠自己的。太清楚了。

格美

利好谈不上，但影响不明显，应该是成熟社区，好学校好交通，有优势的区域的大地破房，还有被开发的基础。

JohnnyWoung

维州所有房都利好 因为涨幅赶不上CPI

achilles

在我们墨尔本就没有利好房地产这一说

pan123au

Cool7 发表于 2026-5-17 11:22
质量差也是建筑成本高的一种体现。现在最低工资这么涨，建筑公司都控制不住成本了，只能想办法cutting co ...

建筑公司可以不建房子。

Cool7

pan123au 发表于 2026-5-17 12:28
建筑公司可以不建房子。

不建房子，那就回到住宅供应不足的问题上了。

pan123au

Cool7 发表于 2026-5-17 12:53
不建房子，那就回到住宅供应不足的问题上了。

删，墨尔本房产

Cool7

pan123au 发表于 2026-5-17 13:33
删，墨尔本房产

不光光是墨尔本的房产吧。看看New Zealand，那里就是我们的样板。他们比我们早差不多5年的样子。

逆风而上

Cool7 发表于 2026-5-17 00:46
因为新房必须要在二手房市场出手，才能最后套利。二手房市场要跌，新房市场就是无根之水，不可能变成空中 ...

你就确定等你不想用Ng的时候 这些政策还在？?

逆风而上

Amy_XY 发表于 2026-5-17 08:27
任何人买新房都要掂量一下，虽然自己有负扣税和50%的折扣，但自己再出售的时候，下个买家买的是二手房， ...

二手房卖给自住的。 新房卖给投资的。 大地破房卖给搞开发的。 各搞个的。 不好吗？

Cool7

逆风而上 发表于 2026-5-17 13:56
你就确定等你不想用Ng的时候 这些政策还在？?

你是说哪个政策还在？没有不想用NG的时候，那是政策允不允许的问题啊。

Amy_XY

逆风而上 发表于 2026-5-17 14:00
二手房卖给自住的。 新房卖给投资的。 大地破房卖给搞开发的。 各搞个的。 不好吗？  ...

自住一辈子就不换房了吗？投资买新房一辈子就不动了吗？

你这是假设每栋房子就是一锤子买卖，房子从盖好到灭亡就有一个主人，而且连投资自住的属性都不变


一个流动性为零的市场，还算是市场？

Amy_XY

但凡你换房子，一手就变二手，自住就变投资，任何一次变动，这个budget就回扑上来咬掉一块肉。
你以为你买新房就跟你无关 - 只要你再出售就变二手房；
你以为你自住房就被豁免 - 你的自住总有变投资的一天，要么就是上市变二手；
你以为有祖父条款保护 - 你的房子能hold多久呢，就算是最后成为遗产房，也有上市的一天，更何况hold越久，budget的政策咬你越狠；
你以为你现在没有房产就不受影响 — 你能一辈子不买？你不买你子子孙孙都不买？

全错了，这个方案影响每一个有房产的人，没有房产的人，无论持有形式，无论房子新旧，only matters of time

xq052b

Amy_XY 发表于 2026-5-17 10:56
说来说去，都摆脱不了最终结论：新的budget既不利好投资者，也不利好自住买家；既不利好有房者，也不利好租 ...

最近的这些贴子，充分说明了，哪些人是有实盘经验的，其它那些嘛，懂的都懂

whocares2014

我知道的几个自己建房子的，没有一个不被builder坑害的。

基本经历一次被builder卷款破产逃走的，要是有钱人预算多会经历至少两次。

这种分地建房的钱真的是很难赚的。

逆风而上

Amy_XY 发表于 2026-5-17 17:20
但凡你换房子，一手就变二手，自住就变投资，任何一次变动，这个budget就回扑上来咬掉一块肉。
你以为你买 ...

同一地段 二手房相对新房本来就便宜一大段。房子贬值所致。 新的房子可以负扣税 就会吸引投资者，因为有税务优惠， 所以会把投资者的目光吸引过去。 建筑成本高和相应的风险都是已知的。 不会增加或减少新房的需求量。 但是税务优惠必定会增加新房的需求量。 所以开发会被鼓励， 开发商也可以涨价从而的得到比现在多的利润。

二手房的需求量比率肯定会比现在大幅下降。 这个是by design, 是政府故意的给资金引流。 从长期看这个不会对二手房的价格趋势造成太大影响， 反而是会使得这个市场更健康。 底层逻辑很简单，房价有两部分组成， 房子价值和地价。 如果 大地破房 有人买了并且需求上去了， 这说明地价涨了。 地价涨了就会对现有的二手房提供了价值参考。 所以二手房也因此涨。 而building由于老了掉价 是本来就该发生的事。 只不过没有ng的帮助，以后想靠弄了漂亮就想大幅溢价的操作就不一定那么好使了。 其实这也是让房事更健康和正常化。

以后那些靠内装发财， 没有执照和经验的草台班子装修队 就不会有那么多活了。。 价格也会下来很多了。 装修业和建筑业也会因此更规范了。

另外 很多人没有看到的是， 这个新法案 只是一个调节政策。 什么意思 ？ 也就是说一旦目的达到 就会被调回来。 那目的是什么？ 目的就是要大幅度增加新房的供应量。 以达到政府所陈诺的目标。 之前政府搞rezone 搞了半天 十年了， 大多数的地方都没什么响应。 为什么！？？ 因为没得钱赚呀。 开发商只要一开工 就准备破产。 开发商不上车， housing crisis 怎么解决？？？所以这盘大棋你看懂了吗？

Amy_XY

逆风而上 发表于 2026-5-17 18:56
同一地段 二手房相对新房本来就便宜一大段。房子贬值所致。 新的房子可以负扣税 就会吸引投资者，因为有 ...

本来想问问新房卖1mil，买来过个五六年，卖房时变二手卖80万，你干不干

后来一想，你叫不醒装睡的人

算了，你去买吧