新足迹

 找回密码
 注册

精华好帖回顾

· 玩转英国之一 伦敦及周边 (2009-1-19) gracewq · 包子(蒸包子,煎包子,猪肉包子,牛肉包子),馅在第二页 (2008-11-17) 净心
· 更新:番外篇-租家具,选中介,拍卖技巧,SOLD。7个月老house里外翻新 (2020-4-18) gbdlg · 第一次自制甜酒酿 (2006-9-21) 月亮
Advertisement
Advertisement
查看: 2772|回复: 37

[行情讨论] 悉尼房产在税改与加息双重冲击下将迎来断崖式暴跌 [复制链接]

发表于 2026-5-15 09:51 |显示全部楼层
此文章由 大黑天 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 大黑天 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
本帖最后由 大黑天 于 2026-5-15 11:57 编辑

悉尼房产市场正站在历史性的转折点。根据2026年联邦预算案,负扣税(Negative Gearing)和资本利得税(CGT)的重大改革,结合高企且持续攀升的利率,正在瓦解支撑悉尼房地产市场的核心逻辑。

首先,负扣税终结意味着大量普通公寓失去“接盘侠”
悉尼的大量普通公寓长期依赖负扣税维持盈利逻辑。根据最新政策,2026年5月12日以后购买的二手房将无法再利用租金亏损抵扣个人薪资税收。
投资价值倒挂: 目前悉尼现金利率已升至 4.35%,即便租金上涨,也难以覆盖高额的贷款利息、物业费(Strata)和维修成本。
年轻人暂时离场一段时间: 年轻首房置业者(First Home Buyers)在失去负扣税预期且面对高房贷压力时,极难接盘这些现金流为负的公寓,导致市场流动性面临枯竭。

其次CGT改革其实是政府有具体的降价预判
政府将50%的CGT折扣修改为通胀指数化模式,并设定 30% 的最低税率。这一激进改革释放了强烈信号:政府预估房价将进入下行通道,且不再鼓励通过持有现有住房进行投机。你买投资房,一个是为了租金盈利,更重要的是资本增值也就是大多数是为Capital gain,那要负扣税那点湿湿水,谁会在乎?谁愿意为了负扣税那点,当冤大头慈善客吗?核心逻辑就是这种“涨价多交税,亏损自承担”的政策,将促使大量持有多套房产的投资者在政策窗口期内抛售,以锁定现有收益。

最后,就是真要命的加息风暴,真正的加息压力尚未到来呢,2026年的前三次加息仅是抵消了去年的降息红利,而接下来的连续性加息才是真正的“风暴”。
抛售潮确定性: 对于许多投资房主而言,目前的租金上调空间已达天花板。如果政府不提供“租金贷款”类极端补贴,投资房将沦为“倒贴租客”的负资产。
数据支撑: 悉尼房价已连续数月出现 0.6% 至 1% 的环比下跌。随着持有成本不断突破临界点,普通公寓和普通House将首当其冲,迎来30-50%大降价。天下没有不散的宴席,资本家不可能让你普罗大众一辈子甚至几辈子吃瓦片,趁着澳元汇率目前因为加息预期狂涨虚高20%+,赶紧落袋为安,Forrest,Run,Run,Run!
Advertisement
Advertisement

发表于 2026-5-15 09:58 |显示全部楼层
此文章由 大黑天 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 大黑天 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
普罗大众炒房客大可不必担心cgt,因为,接下来,你的收益是负的,政府收不到你一分钱,你也不会有啥收益,想靠瓦片吃几辈子?想太多了,早点去干活吧。

发表于 2026-5-15 10:01 |显示全部楼层
此文章由 大黑天 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 大黑天 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
目前不是想赚的时候了,而是断臂求生的时候来了,也就是当机立断,将不良出血点割肉,把相对优质的房产贷款还掉,减轻负担,直接退休了。

发表于 2026-5-15 10:06 |显示全部楼层
此文章由 摩尔公园 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 摩尔公园 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
比国内好点,但是大地破房是主要风险,现在大概是国内2020,21年的状态,想跑只是亏个零头,后面真不好说。

发表于 2026-5-15 10:09 |显示全部楼层
此文章由 大黑天 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 大黑天 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
天下没有不散的宴席,资本家不可能让你普罗大众一辈子甚至几辈子吃瓦片,

发表于 2026-5-15 10:33 |显示全部楼层
此文章由 对你爱不完 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 对你爱不完 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
年轻人为什么离场? 房价会降,是首次购房自住的人很好时机
Advertisement
Advertisement

发表于 2026-5-15 10:36 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 小木兰 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 小木兰 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
建筑行业先哭了,这样下去谁还盖/买新房啊

发表于 2026-5-15 11:04 |显示全部楼层
此文章由 any 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 any 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
小木兰 发表于 2026-5-15 10:36
建筑行业先哭了,这样下去谁还盖/买新房啊

这次税改保护的就是建筑行业啊,太明显了,新房继续享受负扣税和增值税折扣。

发表于 2026-5-15 11:05 |显示全部楼层
此文章由 ryanryan88 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 ryanryan88 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
悉尼的房子会跌,但会不会暴跌我觉得未必。

先简单说为什么会跌
就两点,可负担性(悉尼房子全澳最贵,悉尼工资也全澳最高,但是这个比例不对称啊)。第二就是房东最多涨10%这个够狠啊。

但是只要扛住了,绝不会暴跌,因为全澳州最核心的城市就是悉尼没有第二个。

我在brisbane, 就这么说吧,如果brisbane房子迎来又一波暴涨(我们这儿可以随意加房租,房东兄弟们都摩拳擦掌谢谢工党的政策呢),只要这里的房子能有80%类似地段悉尼的房子,我马上卖房转战悉尼。不为资产增值,不为房租,就是为了悉尼这个不可取代的地点。

发表于 2026-5-15 11:05 |显示全部楼层
此文章由 xq052b 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 xq052b 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
any 发表于 2026-5-15 11:04
这次税改保护的就是建筑行业啊,太明显了,新房继续享受负扣税和增值税折扣。 ...

假如房价大跌,那么没人会去盖新房的
"Free speech is meaningless unless you allow people you don't like to say things you don't like. "

By Elon Musk

发表于 2026-5-15 11:09 |显示全部楼层
此文章由 flyinfree 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 flyinfree 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
xq052b 发表于 2026-5-15 11:05
假如房价大跌,那么没人会去盖新房的

当然,地价,人工和建筑材料这么高,房价要是撑不起,根本没人愿意去做赔本生意。

当然,相对来说,如果政府建个购房基金来买房以充作福利房,这倒是个入市的好机会。。。。只是,他们能有这个钱吗?
Advertisement
Advertisement

发表于 2026-5-15 11:28 |显示全部楼层
此文章由 忙碌的华侨城 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 忙碌的华侨城 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
让暴风雨来得更猛烈一些吧!

发表于 2026-5-15 11:31 |显示全部楼层
此文章由 大黑天 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 大黑天 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
ryanryan88 发表于 2026-5-15 11:05
悉尼的房子会跌,但会不会暴跌我觉得未必。

先简单说为什么会跌

谁说悉尼涨租幅度不能超过10%?链接在哪里?fairtrading吗?

发表于 2026-5-15 11:35 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 天涯浪客 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 天涯浪客 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
看你重操旧业,我还是发自内心的开心的。

关于投资房,我的原则就是差不多就行,咱也不负扣税,也尽量不交税。上个财年我为投资房交了370刀的税,这个财年搞不好要交更多。因为去年第一次降息是5月20号,对于上个财年来说,大部分时间的利率和现在的利率一样。
足迹最穷地产投资人

发表于 2026-5-15 11:41 |显示全部楼层
此文章由 ugrd123 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 ugrd123 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
悉尼并没有“涨幅不能超过 10%”的规定,房东可以根据市场情况决定涨多少,但核心红线是:一年只能涨一次,必须提前 60 天通知,且租金总额不能严重偏离当前市场价.

发表于 2026-5-15 13:40 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 gardenia12 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 gardenia12 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
Wah 30-50% dropped,这样有望在chatswood 买间低于2百万的房子,希望梦想成真!看这周末的清盘率。
Advertisement
Advertisement

发表于 2026-5-15 13:46 |显示全部楼层
此文章由 Hillwang 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 Hillwang 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
gardenia12 发表于 2026-5-15 13:40
Wah 30-50% dropped,这样有望在chatswood 买间低于2百万的房子,希望梦想成真!看这周末的清盘率。 ...

成不了真,House会跌吗?

发表于 2026-5-15 13:52 |显示全部楼层
此文章由 大黑天 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 大黑天 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
放你一万个心吧,这是多空房汇四杀,到时候就是低于2百万,你也买不起了,还是早点找桥洞吧。
头像被屏蔽

禁止发言

发表于 2026-5-15 16:02 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 haowu8412 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 haowu8412 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
大黑天 发表于 2026-5-15 13:52
放你一万个心吧,这是多空房汇四杀,到时候就是低于2百万,你也买不起了,还是早点找桥洞吧。 ...

他如果有200万现金,为啥不能……

发表于 2026-5-15 16:13 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 gardenia12 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 gardenia12 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
本帖最后由 gardenia12 于 2026-5-15 16:30 编辑
Hillwang 发表于 2026-5-15 13:46
成不了真,House会跌吗?


肯定会跌,20-30%,应该有可能的。50%几率有些小。现在北区有些房2.5m没有人当接盘侠。留着现金,慢慢等。不是过,现在把房子拿出来卖的,应该是hold不住了。

发表于 2026-5-15 16:24 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 粤式油鸡 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 粤式油鸡 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
天涯浪客 发表于 2026-5-15 12:35
看你重操旧业,我还是发自内心的开心的。

关于投资房,我的原则就是差不多就行,咱也不负扣税,也尽量不交 ...

主席现在的文采远不如当年了

想念主席和烧鸭的大胸年代
智商二百五
Advertisement
Advertisement

发表于 2026-5-15 16:35 |显示全部楼层
此文章由 格美 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 格美 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
还是要关注空置率,如果房子不够住,投资房或自住,价格波动不会很大。开发商建新房的目标是卖掉,投资客买新房的为了租金和负扣税,悉尼人口还是有容纳量的。但便宜的新开发土地,就算建新房,也很难吸引租客,成熟社区的老房子还是有开发价值的。
加分欢迎通知,可以开心一小会,嘿嘿。

发表于 2026-5-15 16:49 |显示全部楼层
此文章由 对你爱不完 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 对你爱不完 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
本帖最后由 对你爱不完 于 2026-5-15 16:51 编辑

我感觉,房产的影响应该是大于股市
1. 没有NG,这个显而易见只有房产受影响
2. CGT股市和房产差不多
3. 房产多数是带杠杆的投资的,股市的多数是现金,借债且回报低,谁愿意?
4. 房产的流动性会降低,股市除了银行股,其他行业市场都没有什么关联

发表于 2026-5-15 16:52 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 天涯浪客 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 天涯浪客 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
粤式油鸡 发表于 2026-5-15 16:24
主席现在的文采远不如当年了

想念主席和烧鸭的大胸年代

俱往已,数风流人物,还看今朝油鸡。
足迹最穷地产投资人

发表于 2026-5-15 16:52 |显示全部楼层
此文章由 sylvannus 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 sylvannus 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
首次置业者怎么失去负扣税的?自住房也能NG?

发表于 2026-5-15 17:21 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 粤式油鸡 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 粤式油鸡 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
天涯浪客 发表于 2026-5-15 17:52
俱往已,数风流人物,还看今朝油鸡。

如果之后我空转多,都不知道如何在论坛发言了
智商二百五
Advertisement
Advertisement

发表于 2026-5-15 18:19 |显示全部楼层
此文章由 hellobottle 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 hellobottle 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
悉尼暴跌50% 全球的人都得来抢把

发表于 2026-5-15 21:41 |显示全部楼层
此文章由 marlene603 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 marlene603 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
这次工党的恶政将终结澳洲40年的上涨周期,即便将来废除了也没用。今年悉尼墨尔本先看20%的跌幅

发表于 2026-5-15 23:21 |显示全部楼层
此文章由 bluedge 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 bluedge 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
买得起下北指日可待

发表于 2026-5-16 10:11 |显示全部楼层
此文章由 TGTG 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 TGTG 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
粤式油鸡 发表于 2026-5-15 17:21
如果之后我空转多,都不知道如何在论坛发言了

历史发言不具有现实意义
怎经得秋流到冬尽春流到夏

发表回复

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

Advertisement
Advertisement
返回顶部