如果 CGT 折扣从 50% 下调到 25%, 影响究竟有多大?

superdigua

假定投资 100 万买投资房, 持有十年后卖出, 毛利 100 万.

折扣 50%, 按照实际 40% 税率计算, 需要缴税 100*50%*40%= 20万, 还剩 80 万.
折扣 25%, 按照实际 40% 税率计算, 需要缴税 100*75%*40%= 30万, 还剩 70 万.

所以, 账面收益会减少 (80-70)/80=12.5%

但是, 有一些额外因素需要考虑.

1. 通货膨胀不影响结果对比

忽略

2. 无风险国债收益率假定 4.7%(当前十年期澳洲国债收益率大约 4.729%)
https://tradingeconomics.com/australia/government-bond-yield

如果十年前没有购买投资房, 而是购买国债, 那么账面收益 100*1.047^10-100=58 万
(计算过程实际上错误, 但影响不大)

折扣 50%, 实际国债收益缴税后还剩 58-58*50%*40%= 46.4万
折扣 25%, 实际国债收益缴税后还剩 58-58*75%*40%= 40.6万

折扣 50%, 风险收益 80-46.4=33.6 万
折扣 25%, 风险收益 70-40.6=29.4 万

折扣 50%, 十年风险回报收益 33.6/100=33.6%, 年均 1.336^(1/10)=2.9%
折扣 25%, 十年风险回报收益 29.4/100=29.4%, 年均 1.294^(1/10)=2.6%

所以, 如果 CGT 折扣从 50% 下调到 25%, 影响究竟有多大?
账面收益减少 12.5%, 风险收益同样减少 (33.6-29.4)/33.6=12.5%

风险(假定)不变, 收益减少 12.5%.

投资总量会发生怎样的变化?

资本会涌向回报率更高的地方, 例如, 美股市场.

这意味着, 房地产投资的风险大增.

风险大增, 同时收益减少 12.5%.

这意味着, 房地产的供应量将断崖式下跌.

tigerbalm

没什么影响。房价跌多了，一开放移民，又上去了。

wxm611

这明显就是没从投资房赚过钱的人的计算方式 房东们都是投资20万，赚100万，然后再往下计算回报率。。。

孤云出岫

是不是没有考虑地产投资的杠杠？ 再有，国债的利率是固定的，但是能否直接假设地产十年翻倍？

limuc1

50%+25%=75%, 房价要涨 75%，

天涯浪客

你这个计算最大的漏洞就是十年租金收入忽略不计。

天涯浪客

wxm611 发表于 2026-2-13 10:17
这明显就是没从投资房赚过钱的人的计算方式 房东们都是投资20万，赚100万，然后再往下计算回报率。。。 ...

全款计算也没问题，关键是全款买房十年下来还没有任何租金收入，也是牛人，哈哈。

pan123au

天涯浪客 发表于 2026-2-14 16:46
你这个计算最大的漏洞就是十年租金收入忽略不计。

估计是house不是townhouse，租金加负扣祱和100%贷款利息相抵。

pan123au

CGT 对有钱或者现金流很好的 投资人影响不大，

天涯浪客

pan123au 发表于 2026-2-14 18:09
估计是house不是townhouse，租金加负扣祱和100%贷款利息相抵。

全款买房，看清楚。

pan123au

天涯浪客 发表于 2026-2-14 19:27
全款买房，看清楚。

租金每年还要交税，确实少算10年租金。

天涯浪客

pan123au 发表于 2026-2-14 18:47
租金每年还要交税，确实少算10年租金。

楼主就是算个数，他说的国债收益不用交税？

pan123au

天涯浪客 发表于 2026-2-14 19:56
楼主就是算个数，他说的国债收益不用交税？

牛B

xq052b

pan123au 发表于 2026-2-14 19:12
CGT 对有钱或者现金流很好的 投资人影响不大，

经常炒房的都知道，单纯买进卖出，是在给银行和ATO打工

升值以后refinance是次优解，虽然利息要交，不过总体来说还OK

sorga

xq052b 发表于 2026-2-14 23:27
经常炒房的都知道，单纯买进卖出，是在给银行和ATO打工

升值以后refinance是次优解，虽然利息要交，不过 ...

最优解是什么

dreamtion

没什么太大影响，如果只是当前水平。

天涯浪客

sorga 发表于 2026-2-15 06:56
最优解是什么

Refinance and enlarge your investment portfolio.

pan123au

天涯浪客 发表于 2026-2-15 12:13
Refinance and enlarge your investment portfolio.

一定会受收入或者贷款额度的限制，特别是想超过400-500万贷款。

pan123au

sorga 发表于 2026-2-15 07:56
最优解是什么

要有收入的大而稳现金流，加上投资的现金流，不能是负的，不然是慢性自杀特别是在高利率时候。

stss

暫時還不會改...

天涯浪客

pan123au 发表于 2026-2-15 12:22
一定会受收入或者贷款额度的限制，特别是想超过400-500万贷款。

普通人有个500万的的投资组合就凑合了，应该够生活了。当然有能力的资产过亿也是可以的。我认识的人就有过亿的。

cr4p

要改了吗？

xq052b

sorga 发表于 2026-2-15 07:56
最优解是什么

最优解啊？ATO都明文禁止了^_^

rose2017sy

好多人说改不了的，一改房地产玩完了

felix7

CGT改革，加上今天澳联储纪要。如果利率维持在3.60%，过剩需求不太可能得到纠正。 意思还要再加息。估计房地产未来好不了。Leo哥悉尼的四个unit要爆了。以前说不是在将几次利息就正现金流了，现在妥妥的负的了，而且未来价格还要损失。

marlene603

5%的贷款利息，12到15倍的房价收入比，2%到3%的租金收益率，叠加上减半或取消资本利得税优惠，房价如果不大跌多头都应该偷着乐

闲人甲

CGT改变，肯定有的人不投房地产而改成投资其他资产，房价肯定会下跌一下或者持平，房屋交易肯定慢了，那州政府的印花税就不乐观了，维州政府现在财政缺乏，雪上加霜，估计又要想加摄像头，搞公路罚单了

tony111

闲人甲 发表于 2026-2-18 08:58
CGT改变，肯定有的人不投房地产而改成投资其他资产，房价肯定会下跌一下或者持平，房屋交易肯定慢了，那州 ...

说实话，我觉得主要就是稳健的投资方向很少，所以你说的有部分会，但是大部分还是不会。

aumaple888

政府单细胞动物

eagleowl

房地产都不应该是个投资项目。 这是个民生问题