悉尼的房价必须跌去50%以上才能达到平衡

大黑天

下面给出基于“房价≈1.5M、租金1,000/week、年度持有成本≈120k”这个案例，对悉尼投资房价/租金失衡的定量分析与结论。

背景要点（数据）：1）当前悉尼中位数房价约在 $1.55–1.62M 左右（近月多家市场报告显示悉尼仍是全国最高价城市）。
（OpenAgent）


2）悉尼中位数周租金（house）约在 $730–$780/week，接近用户举例的 $1,000/week 明显高于中位数（但个别学区/高端房源会更高）。
（ABC News）


3）悉尼的毛租金收益率（gross yield）长期偏低：整市house 常见在 ~2.5–2.8%，units 近 3.5–4%（不同资料略有差异）。
（Rose & Jones | NSW）


4）利率环境：2025 年底现金利率与市场贷款利率已明显回落但仍高于疫情前；变动利率和银行定价导致借款成本仍对投资者构成压力。
（Reserve Bank of Australia）


关键逻辑与计算：

年租金收入 = $1,000/week × 52 = $52,000。

用户列出的年度成本合计约 $120,000（其中 mortgage interest $90k、strata ~$10–12k、其他 $10k）。所以当前净现金流为负：$52k − $120k = −$68k/年（现金流缺口）。

将“成本/房价”视为固定比例（主要由利息决定），当前成本率 = $120k ÷ $1.5M ≈ 8.0%/年。若要使“年度成本 = 年租金收入（52k）”，则需要房产总值 V 满足 8.0%×V = 52k ⇒ V ≈ 52k / 0.08 = $650,000。

从当前 1.5M 下调到 650k，相当于价格需下跌约 (1.5M−650k)/1.5M ≈ 56.7%（约 55–60% 的跌幅），才能在其他条件不变时把持有成本与租金“钉平”。（若按 1.62M 基准，所需跌幅略更高，仍在 57% 左右。）



上面结论隐含两个重要前提：利率/利息绝对额与其它固定费用的比例不变；以及租金保持 $1,000/week 不变。现实中两项都可能改变：利率若继续下行，利息支出将有所下降，但空间不大，除非发生重大疫情或者灾难，否则，贷款5%，基准利率3%是底线，所以，降息空间极其有限；同时租金若持续上涨也会改善现金流。反之若利率上升或额外费用增加（可能性不大），则需要更大的价格调整。
（Reserve Bank of Australia）


数据上看，悉尼的毛收益率本就低（house ~2.5%），远低于许多投资者在有杠杆情况下的借贷成本，因此“投资成本是租金的两到三倍”在很多实例中成立（即总持有成本≈2–3×租金收入），这也是用户观察到的现实。
（Rose & Jones | NSW）


在当前利率，汇率和费用结构下，要把悉尼某些投资房的持有成本与租金对齐，需要超过 50% 的价格回调（可能要加上汇率的汇差，因为降息将导致汇率下跌，有可能汇率跌破0.6，在0.6-0.55之间徘徊），但如果不降息，则房东不可能再挺上半年，房价在2026年第2季度左右将出现暴跌。某些敏感投资房的大幅调整，将联动其他房地产的下跌，覆巢之下，安有完卵，2026年将多空双杀，血洗整个悉尼房地产，别指望你能安然无恙，还能抄底来一套海边别墅，能抢到桥洞都得从现在开始撸铁啊，好自为之吧。

szbq

这个跌法能让银行沉底

摩尔公园

大部分非溢价公寓租售比都没问题，house本来就不是为了租金的。当然继续上涨的空间也不大了。

xq052b

house买的是land啊，不可再生资源

增值的是land，贬值的是上面的building

perfectstock

大头是利息，是不是利率降了还能涨

Naive

租金很大程度上取决于人们的可支配收入，房子再贵上天，租户能出的房租是有上限的。
如果投资房拥有者长期处于租金抵不上贷款的状况下，房价就会逐渐和租金达到一个自然平衡点。但是现在看起来很不平衡，持有投资house基本上都是亏现金，这是因为negative gearing在劫贫济富。
这种状况最起码要在无房者占总人口接近一半时才能做出改变，在这之前还是可以无脑冲一波的

abergel

房价跌50%， 那也会有50%的人 没有工作，你再算算，那个时候买房子是更难了 还是 容易了。。。。。

臭脚

梦想会实现的

funfun2019

价格取决于供给 人口不断增长 房子有限  咋跌

一天世界晴~

把自住房land tax也加到2%以上 我琢磨你这个模型才有机会

zhuzhu007

我最近很喜欢看楼主发的房事帖子，梦想总还是要有的，希望我将来有一天能住上别墅靠海的大豪斯

clark_2

szbq 发表于 2025-11-17 10:19
这个跌法能让银行沉底

是让澳洲沉底吧

mdlp

这种假设都是在bullshit
房价 租金上涨是政府主导的 不看看这几年land value涨了多少。。。商业房产涨的钱都贡献给land tax了
说穿了 各国都不想让房价跌 这个蓄水池太重要了

maxinfang

看到算 strata 就知道 楼主应该没有house了
其实 楼主说的算法 很复合澳洲现在 比如悉尼 公寓的真实情况 一房租800 70w 还是很多很多的 那是因为现在利息高 一般正常4-5% 800租金的房子 是应该要卖80w以上的 同理 二房 租金900-1000的近郊区公寓 应该要卖到100w 因为二房比一房 更多自主买家进场

Jovani

abergel 发表于 2025-11-17 10:43
房价跌50%， 那也会有50%的人 没有工作，你再算算，那个时候买房子是更难了 还是 容易了。。。。。 ...

中国一线城市二十年涨了10倍，现在才回调30%.
经济已经那么萧条，失业率高涨。
澳洲大部分house 也就涨了2-4倍, 很多公寓就3-50%的涨幅。
回调个5-10,%最多了，横盘一段时间又会上涨的。

sun111

以400oz金条为1个标准单位。
1970年需要1.4个单位买套中间价的悉尼房子。
2024年只需要0.8个单位。

https://www.owenanalytics.com.au/2024-11-14-houses-v-gold

pageturn

可怜的版主，为了维持这稀稀拉拉的流量。整天换马甲来制作紧张博取流量。红书之下，还有什么人看论坛。

挑灯亮剑

房价跌一半，还搞恩地爱思吗？还搞奥库斯吗？

山里人2012

大多数卖房的在卖房之前都要投入成本去装修，还要付中介费，keep这个房子已经付的银行利息也想赚回来，卖了再买，还要再付印花税，你说房价会不涨吗？连疫情都没有阻止房价上涨，而且澳洲经济好的很，你看看Costco人山人海的，收银台前排队老长呢。除非来一次上世纪30年代的大萧条，不过，这是不可能的，时代在发展，回不到过去了，房价也只能向前，也回不到过去了。况且政府想让房价涨，非常容易，移民人数一增加，房子就供不应求了，房价没法不涨。地也是稀缺资源，虽然澳洲地大，但是通路通水通电的能盖房的地是有限的。澳洲房价不会跌，至少会配合通货膨胀温和上涨，其它东西都涨价，房价没有道理不涨。

Flyingfree

Naive 发表于 2025-11-17 10:40
租金很大程度上取决于人们的可支配收入，房子再贵上天，租户能出的房租是有上限的。
如果投资房拥有者长期 ...

其实就算没有negative gearing，更不提土澳的HOUSE还有永久地权的优点，就单看咱天朝上国那里的租售比，就能知道土澳这里的还远远没到极限。。。。。

pureboy

abergel 发表于 2025-11-17 10:43
房价跌50%， 那也会有50%的人 没有工作，你再算算，那个时候买房子是更难了 还是 容易了。。。。。 ...

他们就是无脑的要房价下跌好趁机检漏，可惜没有顾及到那时候，经济会衰退，没有资产的人必有资产的的要承受更多的压力。

pureboy

Flyingfree 发表于 2025-11-17 13:29
其实就算没有negative gearing，更不提土澳的HOUSE还有永久地权的优点，就单看咱天朝上国那里的租售比， ...

关键的是凸凹，没有拿的出的产业，除了房地产，今后如果矿业再夸了。什么产业来提供就业机会？

Naive

Flyingfree 发表于 2025-11-17 12:29
其实就算没有negative gearing，更不提土澳的HOUSE还有永久地权的优点，就单看咱天朝上国那里的租售比， ...

没有negative gearing的情况下，我还是看好澳洲的房产的，只是不会像现在这样离谱，相当于政府鼓励炒房。

正确的做法是不支持不反对，让市场自己决定价格

xq052b

Flyingfree 发表于 2025-11-17 13:29
其实就算没有negative gearing，更不提土澳的HOUSE还有永久地权的优点，就单看咱天朝上国那里的租售比， ...

拿negative gearing说事儿的，大抵是没有实操经验的

除了折旧以外的任何NG都是亏钱的，只要智商在线的，都会尽可能降低亏损，负现金流的NG没有任何意义

TGTG

xq052b 发表于 2025-11-17 13:42
拿negative gearing说事儿的，大抵是没有实操经验的

除了折旧以外的任何NG都是亏钱的，只要智商在线的， ...

折旧不是相当于把卖房时候的收益提前变现了吗？

Martin_2F

铁打的房市，流水的空军。楼主一定要把租房坚持到底！

liwei2001

梦里啥都有

joyalty

楼主算了半天，又忽略了最重要的一点：房产升值。

悉尼中位数房价下一年就是1.7-1.8M，也就是一年20万的升值，你算的那点持有成本还算回事吗？

joyalty

两党税收和移民政策全力配合炒房，所以可以做到澳洲房价永远涨～

pan123au

今天看报道，深圳，上海，香港 房价分别跌了 48%，30%，28%。