说说这次政改，自住转投资的一个隐形好处

selina79

关于自住转投资，大家都知道这次政改的一个漏洞是你可以把自己的自住改为投资，然后再买自住。这样改为投资房的自住房有grandfathering。
这样情况下还有一个隐形好处， 但这个好处只针对按投资自住比例计算CGT的房子。

举个例子：

过去 5–10 年，像悉尼这类城市，很多房子的增值其实已经完成了大部分上涨。
如果一套房并不是从买入开始就作为自住房，那么在现行规则下，之后转投资再出售，部分资本利得往往需要按持有期间和用途比例计算。随着投资用途时间增加，未来需要纳税的资本利得比例可能不断提高，相当于历史增值逐渐暴露在 CGT 之下。

但如果新政允许在改革时点对既有增值进行 grandfathering（类似锁定改革前的涨幅），情况可能不同：

过去已经累积的增值被保留在旧规则下，未来承担税务风险的，主要变成改革后的新增涨跌。
这样一来，房子之后转为投资用途，除了还能享受负扣税，未来面对的更多是新增投资收益或亏损，而不是让过去几十年的历史增值持续受到更严格 CGT 规则影响。

所以，对于一开始不是自住后来转为自住的房子，是在新政下最最适合转为投资房的，不仅仅保住负扣税，而且也有新资格锁定已经发生的大部分资本增值，从而把未来税务风险限制在新增涨幅上。

粤式油鸡

太复杂了，还不如直接上新房

天涯浪客

粤式油鸡 发表于 2026-5-20 22:09
太复杂了，还不如直接上新房

我基本上不用负扣税，因为本质上负扣税是赔钱。但是自住过的投资房可以大幅降低增值税。

hhse

是不是说，如果同时有一套自住（贵），一套投资（便宜点，512以前买的）。要是想扩大投资，可以把投资房卖了，自住转投资，然后买一套更贵的自住。
这样就双升级，还继续享受扣负税。

一直是自住的也能转投资，享受NG么?是不是只认原贷款，不认refinance的。

moonhope

不管有没有新政，自主转投资都是省税的。

any

问题是，自主转投资的负扣税没得扣啊，自住房买的年头多了，银行不允许只还利息，必须本金同还，贷款会越来越少，按照税法，如果重新贷款应该也是不能抵税的，所以这个自住房即使有负扣税的权利也没有啥实质性好处了。

selina79

hhse 发表于 2026-5-21 07:31
是不是说，如果同时有一套自住（贵），一套投资（便宜点，512以前买的）。要是想扩大投资，可以把投资房卖 ...

NG适用，但只能认原贷款,这个不分投资还是自住，你可以refinance出来升级自住把

selina79

any 发表于 2026-5-21 11:26
问题是，自主转投资的负扣税没得扣啊，自住房买的年头多了，银行不允许只还利息，必须本金同还，贷款会越来 ...

是的，但是大部分人还是有一定比例的贷款在，可以让银行重新评估，有机会转成interest only

selina79

moonhope 发表于 2026-5-21 10:23
不管有没有新政，自主转投资都是省税的。

我这个隐形好处只针对那些一开始是投资后来自住的房子，这种情况下，重新转为投资，你过去在自住期间积攒的capital gain本来免税额多，但随着投资时间增长，会被吞噬掉