讨论贴 - 我怎么觉得现在的政策在维州利好大地破房

爱钓大鱼

1. 普通旧投资房：偏利空

比如一个不能开发、只能出租的旧 house / unit。
以后投资者买它，negative gearing 受限，CGT 优势下降，吸引力会弱。

2. 自住房旧房：影响有限

PPR 本来就 CGT exempt，所以政策不是直接打击自住房。ABC 也明确说 main residence 继续 exempt。

3. 可开发大地破房：相对利好

尤其是可以拆掉旧房，建出更多 dwellings 的地。
因为它从“旧房投资品”变成“新房供应原料”。

在维州这种几年以来房产被打压的情况下，如果大地破房位置稀缺，可开发多套，builder friendly 对建筑商没有坑，那么新的CGT改革政策对它可能是利好，特别在2028-2030年之间，这样的利好会真正兑现。

逆风而上

说的对。 但是理由不够。 不过结论应该是对的。 但不完整。

triplewoods

问题是现在开发本身才是最大的风险

Cool7

太错了，澳洲住房供应不足是因为建筑成本上天。你再怎么大地破房，你绕不过建筑成本。房价不涨，新房不造，就是澳洲过去40年的总结。

逆风而上

Cool7 发表于 2026-5-17 00:16
太错了，澳洲住房供应不足是因为建筑成本上天。你再怎么大地破房，你绕不过建筑成本。房价不涨，新房不造， ...

所以房价涨了， 新房不就造了。 这次的变化 是要改变资金的流向。 它把服口水和，cgt 50% 豁免都给了新房， 不就是要大家不要再盯着二手房吗？ 问题是这个建筑成本真能高过那30%和服口水一起带来的优惠？ 长期看 明显是赢家。 政府政策的导向 一开始作用不会很大， 但是长期后， 效应就大了。 其实为了这个导向，政府已经布局十几年了。

Cool7

逆风而上 发表于 2026-5-17 00:41
所以房价涨了， 新房不就造了。 这次的变化 是要改变资金的流向。 它把服口水和，cgt 50% 豁免都给了新房 ...

因为新房必须要在二手房市场出手，才能最后套利。二手房市场要跌，新房市场就是无根之水，不可能变成空中楼阁无视二手市场继续涨的。
新房会有点溢价，主要是新的好看，然后有折旧，加上可以NG。但是新房也就只能贵这么点。到时候估计新房CGT discount 都用不上。

stanthefat

任何投资房都是利空 除非你准备马上开发
短期内不明朗谁去hold 大地破房
影响最少的还是中低价自住房 这些起码卖的出
预测很多大地破防0买家 除非降价 大地旧房能住能租还有一点希望

Amy_XY

逆风而上 发表于 2026-5-17 00:41
所以房价涨了， 新房不就造了。 这次的变化 是要改变资金的流向。 它把服口水和，cgt 50% 豁免都给了新房 ...

任何人买新房都要掂量一下，虽然自己有负扣税和50%的折扣，但自己再出售的时候，下个买家买的是二手房，会面临二手房的困境。要是再出售没有了市场，谁又会一开始就买新房呢？

看看公寓的买卖不就是最好的例子吗？你要是一开始我买新公寓就知道买了10年不涨，还会为了NG去买？

更何况，开发商也不是傻子，新房要卖不上价，谁去做雷锋不赚钱盖房子？

pan123au

Cool7 发表于 2026-5-17 00:16
太错了，澳洲住房供应不足是因为建筑成本上天。你再怎么大地破房，你绕不过建筑成本。房价不涨，新房不造， ...

悉尼到处都是空置的新公寓，很少人买，都去买二手house或者远郊的新house。建筑成本再高，没有人买新公寓，一怕质量太差，二怕暴雷，三怕管理费太高。

weekends

Amy_XY 发表于 2026-5-17 08:27
任何人买新房都要掂量一下，虽然自己有负扣税和50%的折扣，但自己再出售的时候，下个买家买的是二手房， ...

没错了，房价不涨， ng有什么用，不还是亏嘛。
政府想推的是新区大片大片廉价新房或者公寓，不是推倒重建的那种。目测投资者不会积极，还是靠首次自住房自己解决。然鹅，高利息 高通货膨胀 和高造价才是拦路虎。工党这个政策目前看是杀敌800损人1000，慌不择路。
楼主说的这种，需要大量资金去赌未来新房涨。好位置能分地的很多年一直是香馍馍，直到疫情也差不多熄火。目测附近分地开发的少了很多，推倒造大房的还不少，靠高端买家支承，现在新政下也岌岌可危了。—-说的是维洲

fabrica

pan123au 发表于 2026-5-17 09:03
悉尼到处都是空置的新公寓，很少人买，都去买二手house或者远郊的新house。建筑成本再高，没有人买新公寓 ...

什么房屋短缺根本就是伪命题，像墨尔本的docland，高层水景公寓一大堆，还有许多在建，地区却变成鬼城，没多少人居住。

Amy_XY

说来说去，都摆脱不了最终结论：新的budget既不利好投资者，也不利好自住买家；既不利好有房者，也不利好租房者；既不利好老年人，更不利好年轻人。

只要你工作投资不拿福利，你仔细算一算，你会发现自己一定在某个地方因为这个budget要多交税。

清醒一点吧，这个budget就是披着公平外衣的狼，撕咬的是每一个在澳洲努力工作赚钱养家的人。

拍手称快的只有那些不赚钱拿福利的

Cool7

pan123au 发表于 2026-5-17 09:03
悉尼到处都是空置的新公寓，很少人买，都去买二手house或者远郊的新house。建筑成本再高，没有人买新公寓 ...

质量差也是建筑成本高的一种体现。现在最低工资这么涨，建筑公司都控制不住成本了，只能想办法cutting corner。

Cool7

Amy_XY 发表于 2026-5-17 10:56
说来说去，都摆脱不了最终结论：新的budget既不利好投资者，也不利好自住买家；既不利好有房者，也不利好租 ...

对啊，看看论坛里的观点，我们就能知道，谁是领福利靠政府的，谁是干活靠自己的。太清楚了。

格美

利好谈不上，但影响不明显，应该是成熟社区，好学校好交通，有优势的区域的大地破房，还有被开发的基础。

JohnnyWoung

维州所有房都利好 因为涨幅赶不上CPI

achilles

在我们墨尔本就没有利好房地产这一说

pan123au

Cool7 发表于 2026-5-17 11:22
质量差也是建筑成本高的一种体现。现在最低工资这么涨，建筑公司都控制不住成本了，只能想办法cutting co ...

建筑公司可以不建房子。