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[个人所得税] 帮大家分析为什么现在卖资产是最坏的计划 [复制链接]

发表于 2026-5-14 00:14 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 mightyview 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 mightyview 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
预算案刚发布,就看到不少人开始慌着卖投资房。我想帮大家冷静拆解一下这个决定背后的逻辑。

用巴菲特的话说:别人恐慌的时候,正是理性者该停下来想清楚的时刻。
预算案只是政府的拟议立法,必须经过参众两院通过才能正式生效。联盟党已明确表态,一旦上台将推翻负扣税和CGT改革。

情景一:政策不通过或被修改

这是对风险最高的场景。

一旦政策被参议院修改(比如折扣从50%调整到33%而非彻底取消),或联合政府谈判导致过渡期延长,你已经在市场情绪最低点完成了抛售。市场届时反弹,你被锁定在最差位置出场——卖的是最糟糕的价格,承担了本不必要的交易成本。


情景二:政策完全通过

就算政策全面通过,现在急卖的税务优势也远没有想象中那么大。

2027年7月1日之前的增值部分,沿用旧制50% CGT折扣。也就是说,你过去这些年的增值,无论你现在卖还是之后卖,税务处理是一样的。

2027年7月1日之后的增值部分,才进入新制度:取消50%折扣,改用成本基准指数化(Indexed Cost)加最低30%实际税率。

关键在这里:如果你旧制部分已经盈利丰厚,新制下的差别仅仅是50% CGT折扣而已。换算成实际边际税率差距(例如47%边际税率下,旧制等效约23.5%,新制最低30%),差距仅约6到7个百分点,并非天崩地裂的变化。

而且,Indexed Cost与50%折扣到底哪个更划算,取决于你的持有年限和通胀走势,不能一概而论。


最关键的:Indexed Cost 的双向保护机制

这是大多数人没有想到的部分。

如果Indexed Cost(按通胀调整后的成本基准)高于你的实际卖出价格,即通胀基本吞噬了你的名义增值,此时税务上会产生一个"锁定亏损"。

这个锁定亏损的效应是:它可以对冲2027年节点被锁定的CGT盈利。未来的盈亏计算基准,不再是你当初的买入价,而是2027年7月1日的市场估值。如果2027年后房产走势不理想,这个亏损可以进一步抵消未来出售时的应税利润。

换句话说:新制度对长期持有、涨幅相对温和的投资者,实际税负可能比想象中低得多,甚至比旧制更灵活。

政策不通过或被修改的情况下,现在急卖等于卖在最差位置,损失机会成本。政策通过但2027年前增值有Grandfathering保护的情况下,急卖没有任何税务优势。新制Indexed Cost机制下,可能反而提供额外的税务缓冲空间。

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发表于 2026-5-14 00:52 |显示全部楼层
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我就想说,今年通胀那么厉害,哦呵呵呵。但是最少30%,就挺讨厌的。

发表于 2026-5-14 04:03 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 dabaili 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 dabaili 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
问题不仅仅在于这个tax,而是在于前面那个capital gain。加息是必定的,NG的取消和CGT的算法,必然会影响后面投资者的信心,没人接盘房子还涨什么涨。
很多投资房都是每年要填钱进去维持的,如果缺少未来盈利预期,不卖留着做慈善嘛。

发表于 2026-5-14 04:08 来自手机 |显示全部楼层
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dabaili 发表于 2026-5-14 04:03
问题不仅仅在于这个tax,而是在于前面那个capital gain。加息是必定的,NG的取消和CGT的算法,必然会影响后 ...


投资房也可以卖给自住买家,为什么会没人接盘?全澳1%的空置率说明人人都有房了?

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足迹最穷地产投资人

发表于 2026-5-14 04:48 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 Isydney 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 Isydney 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
天涯浪客 发表于 2026-5-14 04:08
投资房也可以卖给自住买家,为什么会没人接盘?全澳1%的空置率说明人人都有房了? ...

住在房子里的人不是人人都有买房资格的知道吧

发表于 2026-5-14 05:28 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 fenrirsdl 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 fenrirsdl 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
对于hold不住的房东,其实涨房租就行了,到时候让租客们给政府压力吧
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发表于 2026-5-14 06:07 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 selina79 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 selina79 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
就是这个理,持有投资房的可以自己先做几个假设算一算,我算了一下,在现在通胀情况下,至少未来几年内不亏,况且到时候利率开始下降,买家不再观望,会涨会跌还真说不准

发表于 2026-5-14 06:16 来自手机 |显示全部楼层
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就是这个理,持有投资房的可以自己先做几个假设算一算,我算了一下,在现在通胀情况下,至少未来几年内不亏,况且到时候利率开始下降,买家不再观望,会涨会跌还真说不准

发表于 2026-5-14 06:44 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 企鹅男孩 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 企鹅男孩 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
27年7月1号之前和之后,应该是按年头算比例,不会按7月1号的估值来计算

发表于 2026-5-14 07:00 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 qianshao_13 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 qianshao_13 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
天涯浪客 发表于 2026-5-14 04:08
投资房也可以卖给自住买家,为什么会没人接盘?全澳1%的空置率说明人人都有房了? ...

经过几次加息后,还有接下来可能的加息。现在新房子已经不好卖了,这时候在浇盆水给房地产。新房子卖给谁去?

发表于 2026-5-14 07:14 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 hhse 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 hhse 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
whocares2014 发表于 2026-5-14 00:52
我就想说,今年通胀那么厉害,哦呵呵呵。但是最少30%,就挺讨厌的。

这个30%,好像是 (卖出价-index后成本价)x 最少30%。如果房子涨幅没跑赢通胀,不交税。
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发表于 2026-5-14 07:23 来自手机 |显示全部楼层
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Isydney 发表于 2026-5-14 04:48
住在房子里的人不是人人都有买房资格的知道吧

你说的和我说的没啥关系,市场上的房子占全部房子的比例1%都不到。
足迹最穷地产投资人

发表于 2026-5-14 07:24 |显示全部楼层
此文章由 xddt 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 xddt 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
本帖最后由 xddt 于 2026-5-14 07:25 编辑

打击的是立志想成为未来房东的人,打击的是市场信心、接盘侠们

发表于 2026-5-14 07:45 来自手机 |显示全部楼层
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qianshao_13 发表于 2026-5-14 07:00
经过几次加息后,还有接下来可能的加息。现在新房子已经不好卖了,这时候在浇盆水给房地产。新房子卖给谁 ...

这个贴讨论的是新政策的影响。
足迹最穷地产投资人

发表于 2026-5-14 07:52 |显示全部楼层
此文章由 paulaxing 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 paulaxing 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
hhse 发表于 2026-5-14 07:14
这个30%,好像是 (卖出价-index后成本价)x 最少30%。如果房子涨幅没跑赢通胀,不交税。 ...

我的疑惑是长时间若没有跑赢通胀没赚钱,但在2027年前的盈利是不是被政府锁定必须50%*47%?假设房子是2020买的,到2027涨了80万,到2050买只获利90万,没跑赢30年通胀,但现在的算法是不是2027年的获利80万必须交税,后面没跑赢算自己的损失?

发表于 2026-5-14 08:03 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 wuyi 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 wuyi 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
正现金流的房子一直留着收租金,负现金流的房子加房租变成盈利状态,房东其实不是最惨的,房产中介最受影响。未来房产交易频率会越来越低,政府的印花税收入会大幅下降。
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发表于 2026-5-14 10:15 |显示全部楼层
此文章由 阿德莱德的流氓 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 阿德莱德的流氓 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
wuyi 发表于 2026-5-14 08:03
正现金流的房子一直留着收租金,负现金流的房子加房租变成盈利状态,房东其实不是最惨的,房产中介最受影响 ...

同意,根据这个政策,投资房应该永远不卖,房租应该涨到正现金流。
如果看到我在政治新闻贴发言,请无情的举报我。

发表于 2026-5-14 10:24 |显示全部楼层
此文章由 Poweregg 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 Poweregg 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
房子还行,最恶心的是股票
本来我可以慢慢卖,需要多少钱,卖多少股票,按个人收入交税
现在哪怕你只赚100块,政府都要分30%

发表于 2026-5-14 10:34 |显示全部楼层
此文章由 Sandy_susu 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 Sandy_susu 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
Poweregg 发表于 2026-5-14 10:24
房子还行,最恶心的是股票
本来我可以慢慢卖,需要多少钱,卖多少股票,按个人收入交税
现在哪怕你只赚100 ...

股票没有index吗? 如果有也是index之后的base,跟以前赚100的base不一样吧。

发表于 2026-5-14 10:38 |显示全部楼层
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Sandy_susu 发表于 2026-5-14 10:34
股票没有index吗? 如果有也是index之后的base,跟以前赚100的base不一样吧。

index算个啥,跑不赢index还不如存银行
这么一玩,高增长的股票吸引力差很多了

发表于 2026-5-14 10:39 |显示全部楼层
此文章由 zn7726 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 zn7726 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
qianshao_13 发表于 2026-5-14 07:00
经过几次加息后,还有接下来可能的加息。现在新房子已经不好卖了,这时候在浇盆水给房地产。新房子卖给谁 ...

新房子各种优惠继续有啊,对新房子投资是利好啊
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发表于 2026-5-14 10:54 |显示全部楼层
此文章由 Sandy_susu 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 Sandy_susu 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
Poweregg 发表于 2026-5-14 10:38
index算个啥,跑不赢index还不如存银行
这么一玩,高增长的股票吸引力差很多了 ...

High vol high frequency的交易可以按照trader报税吧,不涉及CGT好了。

发表于 2026-5-14 10:59 |显示全部楼层
此文章由 ccgg0996 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 ccgg0996 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
zn7726 发表于 2026-5-14 10:39
新房子各种优惠继续有啊,对新房子投资是利好啊

买房投资,大多数是为Capital gain. 如果没有Capital gain,那要负扣税的意义在哪,说明你的投资每年是亏的。我现在存银行都有5%以上不操心利润。
你买新房子时是貌似可以享受那一点税收优惠,但你想卖的时候那个房子就是二手房了,既然以后二手房市场不好,你都没有什么gain,或者都跑不赢通胀不用交Capital gain tax的的话,你要那个税收优惠干嘛。

发表于 2026-5-14 11:01 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 mightyview 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 mightyview 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
Poweregg 发表于 2026-5-14 10:38
index算个啥,跑不赢index还不如存银行
这么一玩,高增长的股票吸引力差很多了 ...

股息是王道了,未来高股息是关键,高增长也是为股息服务
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发表于 2026-5-14 11:03 |显示全部楼层
此文章由 stanthefat 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 stanthefat 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
Trust里面的房子要拿出来卖咯

发表于 2026-5-14 11:03 来自手机 |显示全部楼层
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ccgg0996 发表于 2026-5-14 10:59
买房投资,大多数是为Capital gain. 如果没有Capital gain,那要负扣税的意义在哪,说明你的投资每年是亏 ...

现在有个大漏洞,破房子拆了,盖个很简易的房子,算是新房吗
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发表于 2026-5-14 11:12 |显示全部楼层
此文章由 xq052b 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 xq052b 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
zn7726 发表于 2026-5-14 10:39
新房子各种优惠继续有啊,对新房子投资是利好啊

可是新房会变成旧房的呀,新房的潜在买家基本就是自住买家了
"Free speech is meaningless unless you allow people you don't like to say things you don't like. "

By Elon Musk

发表于 2026-5-14 11:13 |显示全部楼层
此文章由 xq052b 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 xq052b 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
ccgg0996 发表于 2026-5-14 10:59
买房投资,大多数是为Capital gain. 如果没有Capital gain,那要负扣税的意义在哪,说明你的投资每年是亏 ...

+1

这个新政策,完全就是让人别开发了,新房的开工数会急剧下降的
"Free speech is meaningless unless you allow people you don't like to say things you don't like. "

By Elon Musk

发表于 2026-5-14 11:13 |显示全部楼层
此文章由 any 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 any 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
mightyview 发表于 2026-5-14 11:03
现在有个大漏洞,破房子拆了,盖个很简易的房子,算是新房吗

不算,至少要盖个双拼才算。

发表于 2026-5-14 11:22 |显示全部楼层
此文章由 zn7726 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 zn7726 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
ccgg0996 发表于 2026-5-14 10:59
买房投资,大多数是为Capital gain. 如果没有Capital gain,那要负扣税的意义在哪,说明你的投资每年是亏 ...

新房拿来折旧抵税啊

以后出手的确难卖高价,只能大概率找自住买家了,这个问题我昨天回帖说过。但是政策的确是倾向新房买卖的,这个政策可能顾头不顾脚,但是方向性是明确的。

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