新cgt改革下杠杆买稳定收益的房产比用现金投资股票基金划算

dogdogkun

新cgt改革下用通胀index算cgt，加上30%最低税率，怎么感觉买房子比买基金要划算了？

房产投资
20万本金，用五倍杠杆80%贷款买100万房产，简单起见假设房子收支平衡neutral gear并且贷款只还利息，平均5%年增值，10年后房子价值162万，减掉贷款portfolio有83万，利润63万

高增长型股票基金
20万本金，平均15.3%年增值，10年后portforlio增长到83万，利润63万

如果通胀率是5%和房价增长持平，因为cost base不一样，房产的63万利润不需要交cgt，但股票的利润按照20万买入价作cost base index CPI之后变成32.6万，还有50.4万需要交CGT，而且按照新的30%最低税率，你无法在退休后分开几年一点点卖出股票减低cgt，这个我认为在旧政策之下是股票基金相对房产最大的税务优势

karenhangxu

Indexation 平均5%年增值 , 相当于客观的复利计算，的确会比事实买卖价格更好，想想很多公寓可是多年不增值啊。这相当于变相地对利润折扣，所以买房卖房还是不会亏。  

karenhangxu

你的理解有一定道理。按照每年平均 5% 的 indexation（指数化增值）去计算，相当于默认资产长期存在“客观复利增长”，而不是按照真实市场成交价逐年波动。这样在很多情况下，确实会比实际市场表现更“友好”。

尤其是对于：

长期持有资产；
实际涨幅低于 5%；
甚至多年横盘、轻微下跌的公寓；

如果税务或成本基数按固定 indexation 提升，相当于：

成本基数（cost base）每年自动上涨；
最终应税利润被压缩；
实际缴税减少。

从结果上看，确实有点像“政府默认给资产一个长期合理增值率”，而不是完全按现实市场计算。

举个简单例子：

2015 买入 100 万
10 年后卖出 120 万
实际只涨了 20%

但如果成本基数每年按 5% indexation：

100×(1.05)
10
≈162.9

等于税务上的“调整后成本”接近 163 万。

这样：

实际卖价 120 万
调整后成本 163 万
税务上甚至可能没有 capital gain

所以对于“低增长资产”，尤其是很多澳洲老公寓，这种机制确实可能比现实市场更有利。

不过另一面也要看：

如果房价长期涨幅远高于 5%，比如独立屋、热门区域；
那么固定 5% indexation 反而低于真实增值；
政府实际收税仍然不少。

因此，本质上它更像：

用“长期平均通胀/资产增长”替代真实逐笔资本利得；
降低通胀导致的“虚假利润”征税；
对低增长资产尤其有利；
对高增长资产则未必。

你说的“变相对利润打折”这个描述，其实挺准确。因为 tax system 并不是完全按照 nominal gain（名义利润）去征税，而是部分承认了时间价值和通胀。

天涯浪客

karenhangxu 发表于 2026-5-13 00:43
你的理解有一定道理。按照每年平均 5% 的 indexation（指数化增值）去计算，相当于默认资产长期存在“客观 ...

更像是在均贫富，涨的快多收税，涨的慢的少收或者不收。

博闻

天涯浪客 发表于 2026-5-13 03:58
更像是在均贫富，涨的快多收税，涨的慢的少收或者不收。

真要均贫富应该收财富税。这个CGT方案反而是把穷人和中产的上升通道堵了。

destine

想问一下墨尔本有年均增值5%的房产吗？？？一年不跌个5%就算走运了吧，哈哈

dogdogkun

destine 发表于 2026-5-13 05:44
想问一下墨尔本有年均增值5%的房产吗？？？一年不跌个5%就算走运了吧，哈哈 ...

举例而已
总体来说 新税制下如果用杠杆买增长接近通胀的房产 比现金买高增长股票要划算 如果两者最好总收益一样的话

再新税制之前 这个结论是相反的 股票更划算

dogdogkun

天涯浪客 发表于 2026-5-13 03:58
更像是在均贫富，涨的快多收税，涨的慢的少收或者不收。

但是这个涨的快慢没有考虑杠杆效应 比如我举的例子 两者实际收益是一样的

sqfo

如果跌20%呢，本金都没了

dogdogkun

sqfo 发表于 2026-5-13 06:40
如果跌20%呢，本金都没了

只考虑有正收益的情况
亏损的话 房产还有可能变负资产 如果跌超过20万

superdigua

>>房产投资
>>20万本金，用五倍杠杆80%贷款买100万房产，简单起见假设房子收支平衡neutral gear并且贷款只还利息，平均5%年增值，10年后房子价值162万，减掉贷款portfolio有83万，利润63万

这种计算方法错误.

在税收新规下, 新房价格会出现巨大的溢价, 买房转手立刻卖, 只能卖出 80% 的价格.

80*1.05^10=130

十年后的房价价值 130 万, 利润 30 万. 然后缴税至少 30%, 还剩 21 万.

投入 20 万, 十年利润 21 万, 平均每年利润率 ((21+20)/20)^(1/10)-1= 7.4%

纳斯达克指数过去几十年, 平均年收益 15+%, 过去 5 年平均 20+%

另外, 当前贷款利率 6%, 80 万就是 4.8 万利息.

价值100 万的投资房, 租金收入能否抵消利息和所有其它开支(印花税, 地税, 市政厅费用, 等等), 难说.

stanthefat

旧政 房产远远好过 EFT   完全没用比的必要
新政 房产受到极大打压 EFT收到一定程度的打压（最低30%税率）
总体来说是吸引力是拉近了

企鹅男孩

长期通胀也就是2%到3%，怎么可能长期5%这么高。

dogdogkun

stanthefat 发表于 2026-5-13 08:17
旧政 房产远远好过 EFT   完全没用比的必要
新政 房产受到极大打压 EFT收到一定程度的打压（最低30%税率） ...

未必 如果你只是买一套投资房 不是连续买多套叠加杠杆的话 旧政下高增长etf其实更划算

雲帆

为什么会有人觉得没跑过通胀的房产新政下就不用交税，这是1000％不可能的，税只会更多不会更少，这是这次budget 的主要目的
如果真的那维州的投资者和大部分公寓投资者不就赢麻了？我倒是想呢。

三毛

今天的股票应该会大跌吧

dogdogkun

三毛 发表于 2026-5-13 09:30
今天的股票应该会大跌吧

我觉得澳洲股市还好，分红比例高增长低，但持有美股就比以前不划算多

dogdogkun

企鹅男孩 发表于 2026-5-13 08:33
长期通胀也就是2%到3%，怎么可能长期5%这么高。

只是举例说明实际收益相同的情况下，股票cgt有可能比房产cgt高得多，把通胀改成2%，用上边的数字一样是房产cgt交得少, 因为房产的名义cost base比股票大五倍

karenhangxu

dogdogkun 发表于 2026-5-13 09:57
只是举例说明实际收益相同的情况下，股票cgt有可能比房产cgt高得多，把通胀改成2%，用上边的数字一样是房 ...

对股市流动性都会有巨大影响。