Commercial property 的租期?

Ausshirley

准备和朋友成立一个新公司做生意, 正在找Commercial property用作showroom 和 office rooms,  有一个关于租期的疑问。

目前为止接触的Agent一般要求租期2年以上, 最好3到5年, 如果5年以上似乎还可以争取一些优惠。

本来考虑长租的,比如5年(因为的确想把这个生意做大做久), 但是租金每年4 - 6%递增, 让我觉得是不是反而是两三年后重新租更划算呢? 每年4-6%递增有点厉害呀。

请教各位有经验的同志,  我的这个"两三年后重新租可能更划算"的想法成立吗?  有什么建议吗? 谢谢 .

玄武真人

很正常啊， 每年4%的CPI现在已经是良心价了。 长约一般在起价上会有优惠。

红蝴蝶

楼主大概是第一次租商业房吧。租金每年有增长是正常现象，给CPI 涨幅已经很不错了。有的商业房东直接要求一个固定涨率，可能要高过CPI 呢。同时还有其它费用，比如outgoing 等。你的想法不成立，过二、三年再租房子即不可能便宜，也不利于生意的发展。

Ausshirley

玄武真人 发表于 2024-1-3 14:57
很正常啊， 每年4%的CPI现在已经是良心价了。 长约一般在起价上会有优惠。

请问"长约"是指3年以上还是5年以上?  Rent $250K/pa的话,  起价大约可以期望有多少优惠?谢谢。

Ausshirley

红蝴蝶 发表于 2024-1-3 17:04
楼主大概是第一次租商业房吧。租金每年有增长是正常现象，给CPI 涨幅已经很不错了。有的商业房东直接要求一 ...

谢谢红蝴蝶。是的,是第一次租商业房。本来看着大街上的商铺空置率这么高, 还想着是不是长租可以争取一下"没有年递增,甚至递减"呢。见笑了.
如果年租金$100K起步,可能也没那么觉着年递增4%有那么刺眼了。但如果年租金$250起步, 按年递增4%的话, 到第5年光租金就翻到了$292,  再加上outgoings, 再加上10%GST, 给我感觉像银行的利滚利的架势,  就觉得是不是有点冤大头?
你的意思, 想做长久生意的话, 租期本来就应该考虑5年以上?或更长?

weaknet

- 租期要看生意将来的规划，尤其是有没有转让出售的可能性。租期短的生意不好卖。

- 租金的话，取决于对未来的经济前景预测。如果只签两年，到了第三年房东要求加租20%，不同意你就得搬家，搬公司除了搬家费用，还要通知所有的客户，供应商，考虑员工上班距离，更改所有公司地址资料和宣传册、广告牌等因素。

成熟的公司，常见的都会要求3年+3年，或者5年+5年的租约，Childcare,Bunnings和Dan Murphy等不少都是10年+10年的租约，还见过私立医院直接要求房东租约30年+10年+10年。

- 租金的每年上浮，这个是标准的商业租赁合同。而且有的房东宁愿空着，也不会同意减租约上的绝对租金金额，因为这关系到他这个物业贷款的银行评估，商业物业的评估值取决于租金，如果锁定了较低租金，贷款review的时候有评估值下降，需要补交本金的可能性。

- 可能争取到的优惠：
1. 如楼上所述，争取一个较低的起始租金，如果想明显低于市场价，有些难度；
2. 争取免租期，以正常市场价作为起始租金，比如租约3年，免租期1-3个月，理由用于装修店面等工作（也有另一种方式，比如每月租金1万，但前四个月每个月给50%，即$5000, 道理一样），从业主角度考虑，接受的可能性较高。

红蝴蝶

Ausshirley 发表于 2024-1-3 22:50
谢谢红蝴蝶。是的,是第一次租商业房。本来看着大街上的商铺空置率这么高, 还想着是不是长租可以争取一下" ...

你看有层主回复的很详细，商业租期在合同里都有option，3+3 或者5+5 等，根据你自己生意类型决定。长租可以要求更多的免费时间。带option 的租约，到期你可以继续做，也可以卖生意。同时租约也要在一个部门登记，以保证租期内，即使换了房东，新房东也要允许你继续进行生意，商业律师都知道在哪里登记。商业租约有哪些优惠，关键看你们怎么样谈判。

Ausshirley

weaknet 发表于 2024-1-3 23:46
- 租期要看生意将来的规划，尤其是有没有转让出售的可能性。租期短的生意不好卖。

- 租金的话，取决于对未 ...

谢谢Weaknet这么详细的回答, 原来还是一团浆糊的脑子一下子思路清晰了不少,  非常感谢

Ausshirley

谢谢weaknet和红蝴蝶的详细回复。
只是我是小白一个,  没完全搞懂你们提到的这个"3年+3年，或者5年+5年的租约"的意思。 比如说"3年+3年", 是指3年租期的合同里写明"3年到期后, 我如果想要继续租, 房东不能拒绝?年递增幅度也不能变吗?"

shine_on

10% GST可以直接claim回来的，不用担心
房东一般喜欢face rent高一点，然后给你30－40%的incentive（这是目前悉尼写字楼的平均，当然有些房东会更激进一些，次一些的区也会相应高一点，墨尔本要40－60%）
这个incentive可以用来装修（fit-out），前几个月免租（rent-free），或平摊到每个月免租（rent abatement），等等。签租约的时候这些就是约定好的，有时规定一个总数，租客可以选择其中一个或几个选项
现在房东为了争取小一点的租客，很多都事先装修好（spec fit-out），这样相应的incentive也会給得少，但好处是你作为租客不用自己愁装修，比较能visualise将来能怎么利用这个空间

shine_on

Ausshirley 发表于 2024-1-4 20:44
谢谢weaknet和红蝴蝶的详细回复。
只是我是小白一个,  没完全搞懂你们提到的这个"3年+3年，或者5年+5年的 ...

续租的option是签第一期租约的时候谈的，会写在租约里，一般有fixed review和market review两种
fixed review就是事先规定好百分之几
market review是按续约时的市场价

weaknet

Ausshirley 发表于 2024-1-4 21:44
谢谢weaknet和红蝴蝶的详细回复。
只是我是小白一个,  没完全搞懂你们提到的这个"3年+3年，或者5年+5年的 ...

这种一开始约定好的option，总的来说，其实是对租客的保护，有利于租客的。

比如3年+3年，到了第一个3年到期的时候，只要你想续租，你是有优先的续租权的，即使外面有人愿意花更贵的价钱租这个物业，你也有match price并优先继续租的权利。如果你不想在这个地方继续经营了，也可以选择走人。

Ausshirley

谢谢 shine_on 和 weaknet 的解答。
追问一下这个有利于租客的"开始约定好的续租option",  关于下面这两方面的好处是"关于续租option的common sense, 而不用在租约里描述的"?,  还是"有标准的预制的文本在租约里的"?  还是"需要双方商谈后定制这个文本描述额外备注这个续租option"?
     - "你想续租, 有优先的续租权 ........"
     - "你不想在这个地方继续经营了，也可以选择走人......"

tm698js

Ausshirley 发表于 2024-1-6 10:44
谢谢 shine_on 和 weaknet 的解答。
追问一下这个有利于租客的"开始约定好的续租option",  关于下面这两方 ...

合同里面写租期的那部分会单独标出来有没有，有几个option.

正文里面一般也会有关于option的定义。

shtouyr15

weaknet 发表于 2024-1-5 02:40
这种一开始约定好的option，总的来说，其实是对租客的保护，有利于租客的。

比如3年+3年，到了第一个3年 ...

那如果房东自己不想再续呢？

shine_on

shtouyr15 发表于 2024-1-11 20:58
那如果房东自己不想再续呢？

租约里有规定，exercise option有个通知的最后期限的，需要租客提前多少多少个月通知房东自己要exercise option
如果房东不想续，一般也只能选择静悄悄，不要提醒租客，最好租客忘了这件事，过了通知期限就没有义务给他续了

weaknet

shtouyr15 发表于 2024-1-11 21:58
那如果房东自己不想再续呢？

不会拖到最后一天才续约，作为租客，如果对自己的生意负责的话，需要预留较长时间就开始谈租约的下一期，比如一年到半年。

澳洲总体还是诚信社会的交易方式，房东不想继续租给这个租客了，最好也提前较长时间通知，解约的话要看最初开始签的协议具体条款。常规情况下：
1.如果业主是拿回店铺自用，一般标准合同是可以的，没问题；
2.如果业主是嫌现在的租客不好，有些违规行为之类的，那需要提前发表格，走正规流程；
3.如果业主是想换个租客，比如租给自己朋友之类的，最好提前通知，商议退租事宜，或者提出一个较高的租金，让租客知难而退；
4.如果只是正常找到一个新租客，比如愿意出比现在租客高15%的租金，有书面offer。标准商业租赁合同3+3,5+5这种情况下，老租客都有优先的rights to lease，可以选择match offer，然后继续租；
5. 如果业主提出一个高的离谱的新租金，明显想无理由赶人走，那么租客可以申请仲裁，有人来评估这个地段的合理租金，给租客主持公道。

现实中，由于租客和房东都是买卖生意人，一个有闲钱投资，一个做生意，对时间、钱、性价比、麻烦的观念趋同，一般都不会情绪化上头，只要要求合理都能有商量。大多出纠纷的都是新手，第一次租店或者出租店面，这时候律师或者中介的作用就比较重要，需要尽到给客户普及行业规则和知识的作用。

Ausshirley

shine_on 发表于 2024-1-11 22:04
租约里有规定，exercise option有个通知的最后期限的，需要租客提前多少多少个月通知房东自己要exercise  ...

Good tip

victordaydayup

去年年底刚签约，这些条件都是可以谈的，租期，租金，免费时间，租金年增长率，其实挺分房子和房东的，说实话，现在经济并不好，空租很多很多（我在墨尔本），一般都会给些优惠，不过也有没有贷款的房东，就是刚着，空着，也没办法，双向选择的事情。

BTW，如果有showroom的话，需要加装一些东西，最好在租约里把proposal附进去，后面省很多麻烦。

Ausshirley

victordaydayup 发表于 2024-1-12 13:59
去年年底刚签约，这些条件都是可以谈的，租期，租金，免费时间，租金年增长率，其实挺分房子和房东的，说实 ...

我们主要就是showroom.  
你说的proposal是指装修的要正规的designer设计签字的装修方案吗?

红蝴蝶

Ausshirley 发表于 2024-1-12 14:18
我们主要就是showroom.  
你说的proposal是指装修的要正规的designer设计签字的装修方案吗? ...

建议做生意的租约，一定要请专业律师指导，后面会省很多麻烦，这个律师费真的不能省。

victordaydayup

Ausshirley 发表于 2024-1-12 13:18
我们主要就是showroom.  
你说的proposal是指装修的要正规的designer设计签字的装修方案吗? ...

不用，我就是大概出个图，在平面中要怎么隔，以后搬走时make good就行。但是提前在合同里约好比后面再告诉房东会好很多，毕竟合同是这么签的。

leon3758

我2年合约4月到期, 原本有+1但中介没通知; 自己又忘记了时间; 现在中介要求重签新合约; 加租4%, 额外加bond, 再加中介合约900;  看到周边仓库越来越多招租,  只同意了加租4%, 但拒绝重签新合约; 不知道哪天倒闭撑不下去.  如果签约就没法走.   考虑到房东如果找新租客,他会额外费用; 而且还有一个空档期.  理论上房东应该会允许我们month by month;  但中介就赚不到900合约费.

请问万一对方找新租客, 正常会提前60天通知我们搬走?  

kathy_gong

shine_on 发表于 2024-1-11 22:04
租约里有规定，exercise option有个通知的最后期限的，需要租客提前多少多少个月通知房东自己要exercise  ...

这个我碰到过 房东忘了 她律师也忘了 然后我去问我律师 我律师说是他们的义务先发notice 所以不是租客的问题 然后我就去提醒房东让她催她律师弄了

shine_on

kathy_gong 发表于 2025-3-27 08:58
这个我碰到过 房东忘了 她律师也忘了 然后我去问我律师 我律师说是他们的义务先发notice 所以不是租客的 ...

看你签的lease具体是怎么写的
我们（landlord）签的lease都是tenant notifies landlord的

kathy_gong

shine_on 发表于 2025-3-27 10:33
看你签的lease具体是怎么写的
我们（landlord）签的lease都是tenant notifies landlord的 ...

那次律师发给我的
The landlord has not given you a Notice of Last Date to Exercise Option;
·         In the circumstances, your last date to exercise option is extended by law to 3 months after the landlord actually gives you Notice of Last Date to Exercise Option, and so long as the landlord has not given you Notice of Last Date to Exercise Option you are still able to validly exercise your option.

shine_on

kathy_gong 发表于 2025-3-27 10:01
那次律师发给我的
The landlord has not given you a Notice of Last Date to Exercise Option;
·       ...

https://www.ealawyers.com.au/blo ... options-on-a-lease/

shine_on

kathy_gong 发表于 2025-3-27 10:01
那次律师发给我的
The landlord has not given you a Notice of Last Date to Exercise Option;
·       ...

我去查了一下，你是retail lease吧，然后在维州？
维州的Retail Lease Act是有这项规定的，要求landlord三个月前提醒

这个贴说的是commercial lease

kathy_gong

shine_on 发表于 2025-3-27 12:12
我去查了一下，你是retail lease吧，然后在维州？
维州的Retail Lease Act是有这项规定的，要求landlord ...

别的州不清楚 维州都用一个RETAIL LEASES ACT 2003

shine_on

kathy_gong 发表于 2025-3-27 14:14
别的州不清楚 维州都用一个RETAIL LEASES ACT 2003

是啊，你是retail lease啊，office和industrial的lease不受这个act管
不管怎样，作为一个tenant，还是自己记清自己的option exercise period比较好，然后权衡自己的选择