想要投资房地产的看过来 （翻译过了）

近来有很多风声说房价会因为房租和资产增加而上升。投资者们该如可看待这一变化呢？

自从1997年房租升了20%，达到了房子资产的6%，以来房租就没有怎么变动过。自那以后因为房价在1997-2002年之间的增长，房租只有房价的3.5-4%之间。

现在我们面临着1997年以来第一次房租的上升，而且可能有更多的升幅。到2006年6月止的一年里房租升了3%。到2007年房租可能还会升得更多。悉尼的房租在未来10年里预计会升40%，别的大城市也预计会升20%。表面看来房地产的投资者们可以庆祝了，而起可能会吸引更多的投资者入市。

先不管房产租赁的行情，投资者们应该要客观地看待房租的定价。太大的房租变化会导致更长更贵的房产空置。如果每星期便宜10-15元能够保住好的房客并降低开支和不必要的空置那是合算的。

所有的大城市和一些小城市会面临“租房危机”。一方面是因为房地产的10年周期，另一方面是因为利息的上升。现周期的低利率，上升的房价，坚挺的房租和空置率的下降是非常不正常的。1997-2002年之间十分健全的经济，现阶段还相对低的利率和高资产升值市主要原因。

表面看来，我们应该冲出去买任何可由租出去的房地产，因为有高收入的保障还有就是房客们会排着队要房子。但是这是被动的，并不符合选购房地产的最基本的原则。

澳洲统计局的数据说到6月止的一年里房价在全国范围内涨了3.1%，超过了通货膨胀率一倍以上。同时利率的上升对非必需品的消费和新房市场带来了冲击。

因为有可能今年还会有一次提息，有些准投资者在犹豫，一些第一次购房者还在存首期。购买能力的下降是出租房紧缺的一个主要原因。在8月份利息上升的冲击后果还不明朗之前房价应该保持平稳。这大概哟阿一到两个月。但是平稳的市场给了投资者一些优势。在这些情况下，我们可以更容易看到那些房产的回报率一贯地高于大势。

如果利息保持较低的水平并且内城区的房地产供应还是偏低，那么房产的价格会保持坚挺。

如果2007年租房和买房的支出接近了，那么房价就会有压力了。可能买房的人会说既然买房比租房只贵一点我为什么不买呢？这一般就是房地产价格在热门地段短暂飞升的前兆。如果价格保持上升，那么利率会因为通膨而上升。

但是，老练的房地产投资者不会被中短期的情况迷惑住。他们是在意长期回报。他们会考虑到利息的上升，一个常用的方法就是把全部或一部分的贷款定死在一个较低的利率上。


长期来说高资本增长的房子是更好收入来源。（我觉得他是说房租会更高）

成功的房地产投资的一个关键就是在高增值和收入之间找到一个正确的平衡。最关键的就是：最能长期一贯超过大市场回报率的都是在大城市的市中心2-10公里，或是小城市离市中心1-4公里的范围内。长期来说它们的增值可以一贯的超过通膨率。正是这长期的增值为以后的投资提供了资本。同时提供了经济上的独立。通过方产升值达到好的资产积累和房租收入，一直到退休。

选择正确的房产投资是达成经济上的独立的一种方法。但是你的家并不像有些经济评论家说得那样也是一种投资。它们一般不是在那种能够提供高增值的地段。我们买家居是为了我们的生活方式。我们的家居不会有房租收入，没有税务便利。但是我们可以用家居的资本来购买真正的投资。

当一个投资者去看住房投资物业时，第一条就是把你的感情放在家里，定一些基本的非感性的规则。

注意一些提供长期增长的基本要点。稀少，地区，位置，式样，周围的环境，结构的完好和一个合理方便的格局。

不要根据一个房子的租金来决定它的价值。房租不是一个估价方法。量少和高土地价值是内城区比外城区房价和房租高的原因。但是如果房子是在不好的地段那么5-10年后他的房租不会涨多少。唯一一个估价方法是直接比较附近相似的房产最近的售价。

最好的房地产投资应该每年增值比通膨率高4-5%，每7-10年翻一番。最为好的分散投资风险方法的一部分，投资房应该是一个相对稳定收入，长期增值和税务优势地结合。