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澳洲金融时报：房地产行业批工党税改重击房价 警告住房供应恐进一步萎缩 澳洲房地产委员会指责阿尔巴尼斯政府通过税制改革对房价发动“猛烈冲击”，称相关措施正在打击购房者信心，并威胁住房供应。与此同时，澳洲生产力委员会主席也要求改革繁琐的审批制度，以免继续拖慢新住宅项目。 澳洲房地产委员会首席执行官佐巴斯（Mike Zorbas）敦促总理阿尔巴尼斯以及各州和领地领导人采取紧急措施，在房价快速下跌、买家担忧投资风险的市场中恢复信心，并确保住房项目能够继续推进。 佐巴斯在致国家内阁的一封信中写道：“我们的会员就像煤矿里的金丝雀。他们告诉我们，买家信心已经跌至历史低点，新住房供应正在断崖式下降。” 他指责联邦政府严重低估了修改负扣税、资本利得税和酌情信托税收规定对房屋销售和供应造成的影响。 在另一次接受《AFR》采访时，澳洲生产力委员会主席伍德（Danielle Wood）呼吁设立一个独立裁决机构，监督全国支离破碎的住房审批体系。 她表示，目前审批程序因长期拖延陷入困境，使新建住宅成本增加数十万澳元。 上述警告出现之际，房地产数据公司Cotality上周公布的新分析显示，澳洲全国房价8月下跌0.9%，连续第五个月下降，其中悉尼、墨尔本和堪培拉跌幅最大。 澳洲联邦银行表示，本轮房地产下行“速度比预期更快、范围也更广”，因此下调房价预测。 该行经济学家目前预计，本轮周期全国房价从高点到低点将下跌约9%，悉尼跌13%，墨尔本跌12%。 自2000年以来，澳洲平均房价已经上涨超过400%，年均涨幅约8%。 Cotality最新数据显示，上周末各首府城市共有1462套住宅拍卖，比一年前减少31.1%。 不过，该机构研究主管劳利斯（Tim Lawless）表示，拍卖数量预计下周将重新升至1640套，再下一周增至1900套。 房贷持有人前景转差 联邦财政部长查默斯上周承认，工党预算中的税制调整是近期房价跌势加剧的“多个原因之一”。 不过，他向ABC表示，住房属于“长期投资”，而利率上升也是造成房价下跌的原因之一，而且在5月预算出台之前，房价就已经开始回落。 7月整体通胀率高于预期，达到3.5%，令房贷持有人的前景进一步恶化。 市场目前认为，澳洲央行9月董事会会议加息的概率达到38%。如果加息成真，借贷成本将升至近15年来最高水平。 佐巴斯表示，在房地产行业已经面临高税负、人工和建筑成本飙升以及利率上涨形成的“完美风暴”之际，工党又出人意料地调整资本利得税、负扣税和酌情信托规则，这场“押注”进一步加剧了住房供应链危机。 他向《AFR》表示：“问题在于，政府没有意识到，在高税负、高投入成本的环境下，市场中的买家信心究竟有多脆弱。” “说实话，5月份没有人谈论过，也没有人预测房价会遭到如此猛烈的冲击。” 房地产委员会在信中警告，现有住宅价格下跌正在直接削弱新公寓和住宅项目的可行性。 原因是房价走低后，新项目更难获得融资、更难估值，也更难在动工前完成预售，最终将导致新房建设减少，并进一步加大租房市场压力。 佐巴斯写道，政府此前假设税制调整只会令房价比原本水平低约2%，同时在其他因素之外令年租金额外上涨104澳元，这一判断“已经被事实证明是错误的”。 房地产委员会呼吁联邦和各州政府立即采取措施恢复市场信心，其中包括加快落实联邦政府20亿澳元的地方基础设施基金。 该基金用于建设新住宅开发所需的道路、排水等关键“最后一公里”基础设施。 委员会还建议，把开发商费用和基础设施收费推迟至项目后期收取，而不是要求开发商一开始就支付。 对于因市场信心下滑而导致新房销售停滞的地区，委员会还要求政府暂时减免新房买家的印花税。 信中警告，澳洲每年房地产相关税收已经达到约1300亿澳元，这一水平“不可持续”，不应该进一步增加。 生产力委员会建议用激励措施削减繁文缛节 佐巴斯对于房市迅速走弱、项目可行性恶化的担忧，也在一定程度上得到伍德的认同。 伍德表示，如果设立一个具有裁决权的机构，能够打通目前分散在联邦、州和地方三级政府、公用事业机构以及其他公共部门之间的复杂审批流程，就可以降低住房建设成本。 她表示，生产力委员会即将发布的《住房供应监管报告》将提出具体建议。 伍德说：“可以把资金与一定比例的审批必须在规定时间内完成挂钩，也可以设立与资金挂钩的关键绩效指标（KPI）。” “激励措施往往能让人更认真地解决问题。所有这些办法都应该摆上桌面。” 新南威尔士大学经济学教授理霍尔登（Richard Holden）表示，过去10年建筑业生产率下降近20%，与劳资关系问题有关，而这一领域属于联邦政府职责范围。 他说：“如果政府真正认真处理建筑行业的问题，以及这个行业长期以来存在的问题，那么市场信心就会提高。” 霍尔登表示，房地产委员会可能已经观察到一些尚未反映在澳洲统计局数据中的领先指标。 如果住房供应真的出现大幅下滑，可能意味着市场预期房价受到的影响会持续更长时间，而不是一次短暂而剧烈的下跌。 他表示，很难得出其他结论：资本利得税、负扣税和酌情信托规则的调整已经对房价下跌产生影响。 他说：“看起来，这整套政策确实正在产生实质性影响。” “我认为有理由相信，资本利得税和信托规则调整产生的影响，可能比单独修改负扣税更大。” 一名政府发言人表示，把房地产市场疲软归咎于任何单一因素都是错误的。 发言人说：“过去20年，澳洲房价至少下跌过7次。这说明无论投资者税收优惠是否发生变化，利率等其他因素都会影响房地产市场。” 政府表示，目前正实施数十年来最具雄心的税制改革，目标是帮助7.5万名首次置业者进入市场，同时减少繁文缛节，让更多住房更快建成。 政府预计，这些政策的效果将“在未来数年，而不是几个月内”逐步显现。 发言人还表示，预算中有关税制调整将令房价承受约2%下行压力的预测，是针对未来几年的假设，而不是对过去几个月房价变化的预测。  来源： https://www.afr.com/politics/fed ... ply-20260906-p60utq Nicola Smith and Michael Bleby Sep 7, 2026 – 12.01am |
