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news.com.au:财长税改冲击楼市 澳洲家庭财富恐缩水1.3万亿 最新预测显示，受阿尔巴尼斯政府房地产税改革以及利率上升影响，如果澳洲房价继续下跌，全国房地产总财富预计将缩水1.3万亿澳元。 Primara Research根据澳新银行最新预测进行模型测算。澳新银行预计，未来两年澳洲全国房价将下跌10.6%。分析显示，如果这一预测成为现实，将导致澳洲整体财富明显缩水。 仅在2026年，澳洲家庭预计就将损失总计5275亿澳元的房地产财富。 分析指出，澳洲家庭财富中接近57%集中在住宅房地产，因此楼市下行会给整体经济带来相当大的压力。 目前，澳洲约1150万套住宅的市场总值约为12.7万亿澳元。 新州约占全澳住宅房地产市场的40%，预计也将遭遇最大幅度的房价下跌。澳新银行预测，未来两年悉尼房价平均将下跌14.5%。 Primara为HomeLoanRates.com.au进行的模型测算显示，这将使新州家庭持有的房地产财富减少6532亿澳元，从2026年初的4.5万亿澳元降至2027年底的3.85万亿澳元。 澳新银行预计，墨尔本房价未来两年平均将下跌12.8%，这将令维州家庭财富缩水3576亿澳元。 新州和维州合计将占全国房地产财富损失的约78%。 McGrath Estate Agents合伙人兼房产中介塔贝（Trent Tarbey）表示，目前这轮楼市下跌主要受到政府税收政策调整推动。 他说：“预算案公布之前，由于利率上升，市场本来已经在走弱，但真正明显打击市场信心的，是预算案中的政策变化。” 联邦影子住房部长布拉格（Andrew Bragg）表示，工党的税制改革已经“摧毁”房地产市场信心，并从长期来看破坏了住房供应的基本面。 布拉格参议员说：“工党把住房市场搞砸了。”他认为，政府应该把更多精力放在增加住房供应上，而不是提高房地产投资者的税负。 他说：“今年5月，总理还向澳洲人保证，工党的预算案是为了帮助年轻澳洲人进入房地产市场。结果实际上却恰恰相反。” 财政部被要求对此置评，但截至截稿前没有回应。 AMP高级经济学家奥利弗（Shane Oliver）表示，澳洲人将会切实感受到财富缩水，并因此减少消费。不过，一个潜在的积极影响是，这可能进一步增强未来降息的理由。 奥利弗说：“如果财富减少1.3万亿澳元，从个人层面来说，人们会感觉自己没有以前那么富裕了。” “这会导致经济中的消费减少，从而缓解通胀压力，最终也会减轻利率压力。” “这就是为什么澳洲央行会说，‘我们可能需要更低的房价、更低的就业水平，以及更少的消费者支出’。”他同时指出，除非房主重新贷款或出售房产，否则这种财富损失主要仍是“账面亏损”。 澳新银行经济学家邓克（Madeline Dunk）和博伊顿（Adam Boyton）表示，这轮房价下跌的程度可能与1983年经济衰退时期相当。 邓克向《The Nightly》表示：“我们预测，这将是自1983年以来悉尼房价最严重的一轮下跌。我认为这是多重因素共同作用的结果，其中包括住房负担能力问题，而这一因素已经压制悉尼市场一段时间了。” 她说：“我们的判断是澳洲央行已经结束加息，但即便如此，我们仍认为目前的现金利率正在拖慢经济，而且显然也在压低房地产市场。” 澳新银行经济学家邓克表示，市场状况预计将在2028年改善。 澳新银行的预测主要针对首府城市，不过Primara Research研究主管德伦南（Peter Drennan）表示，这并不意味着澳洲地区市场会有不同结果。 德伦南说：“对大多数澳洲家庭来说，住房净值是资产负债表上最大的单项资产。因此，如此规模的下跌绝不是一个抽象数字，它会改变家庭的借贷能力、再融资选择，以及人们承担新债务时的信心。” “澳新银行的预测是以首府城市为基础，但过去一年，澳洲地区房价上涨速度与首府城市一样快，甚至更快。” “如果这种走势继续下去，就没有理由认为地区房地产市场能够免受这轮调整影响。考虑到这些市场此前涨幅如此强劲，出现类似甚至更大幅度的回调也是符合逻辑的。” 澳新银行表示，推动楼市下行的主要因素包括拍卖成交房屋数量减少，以及投资者因负扣税和资本利得税改革而逐渐退出市场。 澳新银行经济学家预计，市场状况将在2028年初开始改善，但不会恢复到今年早些时候的水平。 邓克和博伊顿表示：“考虑到整体住房供应状况，以及建筑行业面临的产能限制，我们认为房价很难长期持续下跌。” “我们预计，到2027年下半年，随着澳洲央行累计降息50个基点，住宅价格将开始回升。” “这应该会推动首府城市房价在2028年上涨4.3%。”      来源： https://www.realestate.com.au/ne ... nt=realestatemodule Unity Jackson-Muir, Real estate reporter Updated 23 Aug 2026, 9:02am |
