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有头条新闻称由于工党的房产税改革，澳洲的租金将迎来暴涨。但这是否有事实依据？ 批评人士声称房产投资者别无选择，只能将租金提高30%，但专家表示他们的分析被误读了。 那么租金究竟会上涨多少？ 澳洲的租金真的会上涨30%那么多吗？ 不太可能。 曾有媒体报道称为了应对工党的税收改革，租金可能会上涨近三分之一，并引用了来自澳洲国民银行以及房产中介集团Ray White的独立分析。 该银行和房产集团随后澄清他们的模型实际上并不是对租客面临破灭局面的警告。 相反，两者分析的是这些改革对房东收益率的影响——即与购房成本相比，他们在扣除税费和负扣税收益后的收入。 他们发现对于新投资者而言，房产的吸引力有所下降，因为他们无法享受5月预算案改革前购买房产所享有的同等负扣税优惠。 30%这一数字仅代表在房产价格保持不变的情况下，为了让新投资者获得如改革前的收益率在理论上所需的租金涨幅。 在现实中，此前主要依靠负扣税优惠吸引投资者的房产，要么会被自住买家购买，要么价格会下跌，直到为新投资者提供切实可行的回报率。 这正是负扣税的扭曲效应消除后，健康市场本应呈现的状态。 房东会因为税改而惩罚租客吗？ 批评人士认为无法享受负扣税优惠的新投资者将会提高价格，以维持其投资盈利。 影子财长Tim Wilson周三对News24表示：“Ray White现在已经表态……’是的，这一切都成立。租客们做好准备吧，因为阿尔巴尼斯和查默斯，你们要支付更高的租金了。’” 虽然房东的个人财务状况会影响他们所追求的租金水平，但最终决定价格的是市场。 只要能找到愿意支付的租客，无论税收政策、利率或其他财务压力如何变化，房东都可能会提高租金。 独立房产经济学家Cameron Kusher表示租金已经接近租客所能承受的极限。 “房东可能想把租金提高30%，但他们能找到谁来支付比现在高出30%的租金呢？”Kusher说道。 高通胀、实际收入下降以及近期租金的快速上涨已经使租客的预算不堪重负。 面对大幅上涨的租金，租客可能会选择与朋友或家人合租，或者搬到租金更便宜的地区。另一些人则可能借助某些地区近期房价下跌的机会，转变为自住买家。 租金走势将会如何？ 虽然税收改革不太可能引发租金30%的暴涨，但仍有其他压力在推动价格上涨。 根据Cotality的数据，在过去10年中，通常有2.4%的租赁房屋处于空置状态。而在过去一年里，空置率已降至1.7%的极低水平。 Kusher预计低空置率可能会导致未来一年的挂牌租金上涨高达7.5%。Cotality估计目前的每周租金中位数为705澳元，这意味着每周将增加52澳元。 他表示首府城市的较平价地区可能会出现更快的涨幅，因为租金上涨会将租客挤出价格更昂贵的地区，迫使他们搬迁。 也有人担心由于投资者推迟购房，税收改革将导致可供出租的房屋数量进一步减少。 这一观点遭到了包括Saul Eslake在内的经济学家的反驳，他们指出投资者购买现房并不会为市场增加任何一套新房产。 相反，他们往往会在竞标中胜过潜在的自住买家，迫使更多人继续租房。而税改政策包含了鼓励投资新房的激励措施，这确实能增加房屋供给。 推动租金上涨的主要因素是什么？ 长期存在的租赁危机源于飙升的需求与有限的供应之间根本性的供需失衡，而数十年来房屋所有率的下降更是加剧了这一矛盾，而这恰恰是税改试图解决的问题。 随着净海外移民人数减少，需求正在有所放缓，但政府增加住房供应的努力尚未见到成效。 住房倡导者呼吁建设更多的社会住房和经济适用房，以帮助低收入家庭在紧张的租赁市场中进行竞争。 澳洲住房与城市研究所代理代理董事Tom Alves表示税收改革正在解决市场中的结构性问题，并不是引发租赁压力的原因。 “重要举措之一是消除人们将房屋作为投资购买的部分激励，从而避免他们与潜在的自住买家竞争并推高购房价格，”Alves说道。 “这是实现扭转澳洲房屋所有率下降这一长期目标所必需的结构性改革，并努力扭转这一局势。” https://www.theguardian.com/aust ... roperty-tax-reforms |
