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中国正在尝试解决困扰其房地产行业多年的一个问题：土地使用权到期。这枚定时炸弹阻碍了一些交易，并可能让投资者蒙受巨额损失。 问题的核心 大量办公楼、购物中心和仓库的土地使用权剩余年份减少，等到到期时业主有可能被迫把土地交还地方政府。而续期的时间和方法过去一直都模糊不清。 这令曾争相在中国房地产市场投资的开发商和海外基金很是头疼。Cushman and Wakefield大中华区估价及顾问服务部主管Andrew Chan估计，目前有1万亿元人民币非住宅物业的土地使用权剩余期限不超过20年，也就是说租期已经过半或更久。 包括柏景集团和新世界发展有限公司在内的开发商因土地使用权期限过短而难以出售部分资产。 中国官员终于开始意识到了这个问题。近几周，上海市政府下发了土地使用权续期指导意见，列出了续期条件和费用。广州也于今年早些时候采取了类似举措。 这些动作或许有助于增强正在尝试触底的房地产市场的确定性，让投资者相信他们的资产不会因使用权到期而变得一文不值。一些大城市的写字楼估值已从顶点下跌了逾40%，整个市场的开发商违约总额约为1300亿美元。 Tospur 地产咨询公司研究总监宋表示：土地使用权续期的政策不确定性已经拖累了商业地产的评估价值，损害了融资并阻碍了交易，现在，这些将得到改善。" 自然资源部和上海市政府没有立即回复。。 临界点 中国几乎所有城市土地都归国家所有。政府在1990年代初期制定了现行土地租赁规则，为容纳购物中心的土地批出40年租期，工业和办公物业为50年，住宅建筑为70年。 到2030年，中国18个主要城市约有3000万平方米的办公和零售空间土地使用权将不足20年，房地产咨询公司世邦魏理仕集团此前估计。该数字仅包括单一业主的物业，这意味着实际总数可能被低估。 这些到期日期看似遥远，足以让问题停留在理论层面，但它有实际的经济后果。根据咨询公司仲量联行的说法，当地保险公司和开发商通常要求土地期限超过20年才会参与交易。在外国资金流入崩溃后，这两个群体在市场上发挥着不成比例的作用。 Cushman & Wakefiel的陈表示，许多银行不会向租约剩余不到十年的物业提供或再融资贷款，如果问题持续下去，可能会引发系统性问题。 交易受阻 土地使用权续期的潜在成本也会影响投资者对项目的评估。一方面，这明确影响了他们最终决定出售时应向投资者提供的折扣幅度。 一些潜在投资者假设了最坏情况，即物业价值会随着租期缩短而下降。这导致了对建筑物的低价竞标，给整体价格带来更大压力，知情人士说。 据不愿具名的知情人士透露，总部位于香港的开发商柏景和新世界数月来一直难以脱手在中国大陆的部分物业，部分原因是潜在买家不愿为没有未来土地使用权续期确定性的资产支付高价。 据四位知情人士透露，柏景一直在尝试出售一个受土地使用权短影响的北京购物中心，其中一块土地的剩余租期不到十年。这导致这家香港房地产集团尝试各种选项，包括向买家提供柏景绿色物业的部分股权。 知情人士称，土地使用权短的问题也影响了新世界在上海的一个项目，该开发商正试图在其上海K11艺术购物中心之上出售一座办公楼。 https://www.bloomberg.com/news/a ... 8-billion-time-bomb |
