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澳洲金融时报：房价下跌暴露联邦工党政府政治风险 澳洲民众长期抱怨住宅价格已经高得难以负担。 但随着近四年来最剧烈的楼市调整加速，阿尔巴尼斯政府正发现，并非所有选民都欢迎房产价值下跌。 Cotality周一公布的数据显示，全国住宅平均价格7月下跌0.7%，降至928,421澳元，创2022年12月以来最大单月跌幅。利率上升引发的调整，在财政部长查默斯（Jim Chalmers）税制改革的进一步影响下不断加深。 民调机构RedBridge主管巴里（Tony Barry）表示，唯一对房价下跌略感乐观的群体，是拥有大量现金储蓄、希望进入市场的潜在首次购房者。 巴里说：“但这只占选民中非常小的一部分。” “对于目前没有大量储蓄的人来说，这一切只是纸上谈兵，不是吗？当你连首付都不够，或者收入不足以偿还一笔大额贷款时，谈论房价变便宜又有什么意义？” 为了平衡这些相互冲突的利益，副总理理马尔斯周二坚称，澳洲民众仍将看到房价上涨。 不过，他所指的是“可持续增长”：涨幅要足够低，让年轻一代能够进入楼市，但又不能出现彻底下跌，以免近期购房者陷入负资产。 虽然联邦政府无法人为设定长期可持续的房价涨幅，AMP首席经济学家奥利弗（Shane Oliver）表示，持续了30年的房地产超级周期可能正在结束。 其原因包括利率长期处于较高水平、投资者税务优惠减少、住房负担能力恶化至创纪录水平，以及政治方向转向降低移民规模。 奥利弗说：“如果房地产超级周期的上涨阶段已经结束，未来十年左右，实际房价可能大致横盘，房价收入比也会有所下降。” 巴里表示，住房是一个极易引发情绪反应的问题，因为住宅通常是个人最大的资产。 他说：“如果人们感觉自己最大的资产即将贬值，通常会作出愤怒反应，即使抑制楼市的目标本身值得肯定。” 今年以来，楼市状况明显恶化。澳洲储备银行三次加息打击了购房者信心，阿尔巴尼斯政府在5月预算案中调整负扣税和资本利得税折扣，也进一步压低了市场情绪。 全国房价目前比3月高点低约2%，跌幅主要来自悉尼和墨尔本，这两个城市的房价均下跌约5.5%。 Cotality的数据还证实，过去几个月，楼市低迷已经蔓延至布里斯班、阿德莱德和珀斯。 在各州首府中，波动较大的达尔文是唯一仍录得明显上涨的城市，过去一年房价上涨16.3%。 购房者情绪依然极度低迷。西太平洋银行—墨尔本研究院的“购房时机”指数7月为85.4，远低于119的长期平均水平。 随着买家更加谨慎，许多投资者也留在场外评估政府税制改革的影响，7月房产售出的中位时间升至34天，创五年来最高水平。 悉尼和墨尔本的疲弱主要集中在高端市场。 过去三个月，悉尼价格最高的25%房产下跌5.2%，而价格最低的25%仅下跌1.4%。 墨尔本最昂贵的四分之一房产下跌4.6%，最便宜的四分之一则下跌1.2%。 奥利弗表示，价格较低的住宅和公寓表现好于高价房，部分原因是阿尔巴尼斯政府扩大了5%首付购房计划，让更多首次购房者能够提前进入市场。 他说：“再加上住房负担能力恶化迫使买家转向较低价位，因此低价房和公寓市场表现相对更强。” 跌势进一步加深 房地产市场一向极难预测。由于房价跌幅超过预期，许多经济学家正在重新评估原有预测。 楼市通常具有趋势延续性，一个月下跌后往往还会继续下跌。但价格下降的速度，以及市场何时企稳并重新上涨，都更难判断。 澳洲国民银行周二成为最新一家下调楼市预测的机构。 该行目前预计，2026年各州首府房价将下跌5%，其中墨尔本和悉尼的房产价值将下跌接近10%，之后市场会在2027年初企稳。 根据以往楼市低迷期的规模，AMP预计全国平均房价从高点到低点将下跌7%。 但由于政府税制改革的影响仍存在不确定性，实际跌幅超过预测的风险可能更大。 房价跌幅超出预期，也令财政部此前的说法显得尴尬。 财政部曾建议，政府调整负扣税和资本利得税折扣只会减缓房价增长，而不会导致房价直接下跌。 工党去年10月取消联邦首次购房者担保计划的名额上限。随着房价持续下跌，这项决定也带来了另一项政治风险。 澳洲住房局提供给自由党参议员布拉格（Andrew Bragg）的数据显示，2025年10月至2026年2月，共有28,118名买家通过该计划进入楼市。 该计划允许符合资格的首次购房者以5%的首付购买住房，无须支付贷款机构按揭保险，由联邦政府为部分贷款提供担保。 由于许多参与者只支付少量首付，并且在接近市场高点时买房，如果楼市长期下跌，其中一些人可能陷入负资产，也就是房贷余额超过房产价值。 巴里表示，政府面临的问题是，它实际上曾宣称自己能够解决楼市问题，其中也包括推出5%首付购房计划。 他说：“尽管选民有充分理由对此持怀疑态度，但宣称自己能做到这些事情的最大问题是，总有一天人们可能真的开始相信，是你造成了问题，也应该由你负责解决。” 楼市并非不会下跌 房价调整是澳洲房地产市场反复出现的现象。尽管每次调整的深度和持续时间不同，但历史显示，楼市最终都会复苏，而且随后上涨的幅度会超过之前的跌幅。 瑞银经济学家Stephen Wu表示，自20世纪90年代初以来，住宅价格调整平均持续约13个月，从高点到低点的平均跌幅约为5%。 当前这轮低迷已持续四个月，各州首府房价下跌2.8%。 根据AMP的分析，这一表现与2010年至2012年的调整大致相似，但低迷程度低于1989年至1991年的下跌，以及2022年至2023年的楼市衰退。 在后一次调整中，各州首府房价从2022年4月至2023年1月的九个月里下跌8.1%。 当时，新冠疫情期间紧急政策突然结束，澳洲储备银行以数十年来最快速度加息，楼市被迫重新调整。 独立经济学家法博（Justin Fabo）表示，高通胀可能意味着本轮低迷期间，名义房价的跌幅小于以往几次楼市衰退。 因此，经过通胀调整后的实际房价变化，可能更适合用来衡量市场表现。 不过，他警告，历史上没有一个明确标准可以显示，楼市低迷期间实际房价通常会下跌多少，因此很难预测市场将在何处见底。 房地产市场分析师库舍尔（Cameron Kusher）表示，围绕楼市的许多讨论都忽略了一个事实：目前2%的跌幅发生在过去五年房价累计上涨27.9%之后。 库舍尔说：“如果房价继续像过去那样上涨，而生产力和家庭收入增长仍然疲弱，谁还能不断找到更多资金，继续把价格推高？” “即使处于通胀环境中，楼市也不可能、更不应该完全免于价格下跌，尤其是在住房已经像现在这样难以负担的时候。” 住房供应紧张 法博表示，尽管政府调整负扣税和资本利得税折扣引发了“相当情绪化”的反应，但房价至今仍在相对有序地下跌。 虽然较高利率和税制改革带来的不确定性将继续压低房价，但也有其他因素可以缓冲跌势，其中包括长期住房供应严重不足。 法博说：“澳洲人口增长仍然相对强劲，而住宅竣工速度不足以明显改善住房供需失衡。” “租赁市场的情况清楚反映了这一点，出租房空置率仍然很低。因此，7月全国挂牌租金同比强劲上涨5.9%，尽管月度涨幅似乎略有放缓。” 奥利弗也认为，住房短缺将成为支撑楼市的重要因素。 他估计，过去几年人口强劲增长，而住宅建设速度相对疲弱，导致澳洲累计短缺20万至30万套住房。 他说：“建筑审批数量有所回升，但仍低于《住房协议》的目标，竣工数量更是远低于目标。利率和建筑成本上升，意味着新增供应仍会受到限制。” 另一个支撑市场的因素是，业主似乎并未急于出售，从而限制了上市房源的供应。 法博表示，7月新挂牌出售的住宅数量下降，主要由悉尼市场减少所致。 这可能是市场开始自我修正的早期迹象：潜在卖家宁愿推迟挂牌，也不愿接受较低价格。 奥利弗表示，如果持续30年的房地产超级周期已经结束，未来周期性的房价下跌可能会更深，而上涨阶段可能需要更长时间才能推动房价创下新高。 他说：“过去30年房价超级周期上涨的许多关键推动因素，特别是按揭利率持续下降和高移民规模，如今正在逆转或减弱，但住房供应短缺仍是关键。” “如果通过增加供应和／或更快降低移民规模迅速消除住房缺口，那么房地产超级周期的上涨阶段就更可能已经结束，或接近结束。”    来源： https://www.afr.com/policy/econo ... ent-20260804-p60l71 Michael ReadDeputy economics editor Aug 4, 2026 – 7.18pm |
