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澳洲金融时报：分析师称印花税税率“不合理”，想换小房的业主深有同感 悉尼东区退休人士格兰特（Michael Grant）与妻子目前住在一栋价值约300万澳元的五卧室住宅里。他们原本想换一套面积较小的住房，但面临一个大问题：需要缴纳15万澳元印花税。 这名刚退休的软件行业从业者说：“假设我们继续住在相近地区，即使换成两卧室或三卧室公寓，价格也可能与卖掉现有房屋所得差不多。” 他说：“15万澳元可以做很多事情。你可以去度假，也可以用来装修房屋。结果却要花掉这么大一笔资金，只为了搬进面积更小的住所。” 澳洲参议院一个研究如何促进房地产开发的委员会本月听取证词称，由于市场缺乏价格合理、适合年长夫妇换小房的选择，许多夫妻仍住在大型家庭住宅中，导致澳洲住宅市场每晚约有1300万间卧室空置。 各州政府不太可能彻底取消住宅印花税，这项税收占新州税收收入近30%。不过，经济学家和分析师认为，降低税率可以增加房屋交易和供应，同时仍可能让各州获得相近规模的收入。 房地产分析机构SQM Research估计，受联邦政府房产税改革和利率上升影响，房地产交易量可能减少30%，各州政府的税收损失或高达90亿澳元。 新州房地产委员会执行董事史蒂文森（Katie Stevenson）表示，尽管新州自2019年起按照通胀调整印花税门槛，但数十年来的税阶蠕升，仍导致许多普通业主在买卖房屋时需要支付数万澳元交易成本。 史蒂文森说：“我们若想更有效地利用现有住房，就必须清除妨碍人们搬进更符合自身需要住房的障碍。” 她说：“政府应该鼓励，而不是惩罚年长业主换小房。当他们仅仅为了搬进更小的住房，就要面对一笔巨额税单时，许多人干脆决定不搬。” 澳洲首都领地今年6月成为澳洲首个为首次购房者取消印花税的司法管辖区。根据首都领地政府估算，与新州首次购房者相比，在当地购买价值85万澳元房产，可少缴约1万澳元；购买价值100万澳元房产，则可少缴近4万澳元。 首都领地正在实施一项为期20多年的改革，目前进度约完成一半。这项改革将逐步取消印花税，并以向所有业主征收更高的年度土地税费取而代之。 在新州，前佩罗泰特（Perrottet）政府曾允许首次购房者在一次性缴纳印花税和较低的年度房产税之间作出选择。不过，柯民思领导的工党政府后来取消了这项政策，改为让购买价格低于80万澳元房产的首次购房者免缴印花税。 新州财政厅拒绝透露，政府是否正在考虑进一步提高购房价格上限，或仿效首都领地，为首次购房者全面取消印花税。 印花税税率“不合理” 数据分析机构e61 Institute称，典型购房者缴纳的印花税，相当于五个月的税后收入。这一负担自本世纪初以来已经翻倍，并在一代人的时间里增加至原来的五倍，成为阻碍人们搬家、换工作甚至生育子女的最大成本之一。 该机构的研究显示，印花税税率每提高一个百分点，住宅购买量就会减少7.2%。 Hamilton Locke合伙人马修·克里德兰（Matthew Cridland）表示，如果新州彻底取消房产转让印花税，政府可能需要通过其他税收弥补收入缺口。不过，如果只是降低税率，增加的交易活动可能使改革对财政收入保持中性，甚至带来更多收入。 这名税务律师说：“我认为，最佳选择是降低印花税税率。最合适的税率水平当然还会引发讨论，但我认为目前的税率，以及这些税率开始适用的门槛，都是错误的。” “现在的税率过高，适用门槛也太低。如果降低这项前期税收成本，节省下来的资金可能足以刺激更多交易。尽管降低税率会造成部分收入损失，但交易活动增加或许可以弥补这部分缺口。” 克里德兰表示，一些研究显示，政府每征收1澳元印花税，就会给经济造成约81澳分的成本。 他说：“现有业主可能出于很多原因想要搬家，包括换成较小的住房、搬往海边生活，或寻找更好的工作机会。如果高昂的印花税阻止他们在其他地方买房和搬迁，就会造成流动性锁定。” 自悉尼房价今年1月见顶以来，住宅中位价已下跌近5万澳元，跌幅为3.7%，目前为126万澳元。墨尔本住宅价格上季度下跌2.6%，中位价降至80万澳元。 利率开始上升后，市场高价位房产率先下跌。联邦预算推出房产税改革后，投资者和低价位市场的首次购房者撤离，房价跌势进一步加快。 Loan Market的研究显示，自今年2月达到高峰以来，新州房贷申请量下降25%，昆士兰下降27%。从全国来看，首次购房者的申请量下降23%，投资者下降31%，换房升级型买家下降14%。 新州政府目前预计，本财年印花税收入将达到修订后的126亿澳元，低于上财年的142亿澳元。 SQM Research估计，如果本财年住宅交易量减少30%，新州的印花税收入损失可能高达32亿澳元。维州预计损失28亿澳元，昆士兰18亿澳元，西澳州8.3亿澳元，南澳州5.1亿澳元。 澳洲人希望原居养老 Ray White首席经济学家科尼斯比（Nerida Conisbee）表示，印花税并不受欢迎，但各州政府的财政收入严重依赖这项税收。 科尼斯比说：“人们想换成较小的住房非常困难。任何正处于这种情况，或父母面临这种情况的人，都很清楚换小房在情感上有多么不容易。” 科尼斯比表示，用土地税取代印花税，或许能更有效地鼓励人们换小房，但住房供应不足仍是主要问题。 她说：“人们通常希望留在原来的社区养老。问题是，在澳洲几乎所有中环城区，我们都看不到太多高密度住宅或小型住房建设。因此，人们很难在自己目前居住的城区找到面积更小、又适合自己的住房。” 悉尼开发商Coronation Property城市转型主管拉布蒂斯（Aras Labutis）表示，房地产行业面临的最大挑战，是如何让非豪华公寓项目在财务上具备开发可行性。 拉布蒂斯说：“目前市场上的选择可能更多偏向高端产品，这意味着价格更高，不是所有人都能负担。” 他说：“大多数人所在的中端市场，缺少价格更亲民的住房选择。真正有能力购买高端豪华公寓的市场规模毕竟有限。” 新州财政厅长的一名发言人表示，印花税是道路、学校、交通和医疗等社区依赖的必要基础设施与服务的重要资金来源。 这名发言人说：“这些服务的需求不断增长，持续给新州财政带来压力。自2023年以来，我们的首次购房者援助计划已经帮助超过9.67万名购房者节省逾20亿澳元。”   来源： https://www.afr.com/property/res ... ree-20260721-p60ha8 |
