|
SMH：联邦预算打乱了女儿的置业计划，我们决定改走这条新路 今年5月联邦预算公布时，我正准备与22岁的女儿合写一本书，并制作一个社交媒体系列，探讨父母如何在不直接塞给成年子女一大笔钱的情况下，帮助他们在人生起步阶段取得巨大优势。 自从女儿去年结束间隔年回家后，我们一直坐在厨房餐桌旁，一起学习制定预算、储蓄和投资的基本知识。她一边上大学、一边工作，也在努力存钱，准备实现下一个重要目标，购买第一套住房。 我们曾经认真计算过。她原本相当有信心，等明年大学毕业后，可以继续在家里住几年，积累一笔可观的首付，认真进行投资，并在毕业后一两年内做好首次进入房地产市场的准备。 她原本计划在大约25岁时踏上置业阶梯，不过最初买的会是一套投资房。 这是因为，以一名单身人士和刚毕业教师的工资，要购买一套自己负担得起房贷、同时又能住进去的公寓，几乎不可能。 她的计划是继续住在家里一段时间，看看能否通过这套投资房积累一些房产净值，日后再用来购买真正属于自己的第一套自住房。 然而，联邦预算公布后，这套策略彻底失去了可行性。 但这篇文章真正要谈的，并不只是税制变化或投资增长率，而是借此重新思考，“帮助孩子”究竟意味着什么。 这份预算改变了两项非常根本的政策。 对于2026年5月12日之后购买的现有住宅，出租亏损将不能再用来抵扣工资或薪金收入，只能抵扣租金收入以及最终实现的资本收益。这对没有其他投资收入可供抵扣的年轻买家来说，是一项重大打击。 预算还改变了退休金体系以外所有资产的资本利得税处理方式。 过去，持有超过一年的资产可以享受50%的资本利得税折扣；从2027年7月1日起，这项优惠将改为对扣除通胀后的实际资本收益征收最低30%的税。 几乎所有世代都会受到影响，但像我女儿这样尚未真正开始积累资产的年轻人，受到的冲击尤其严重。 在预算公布之前，如果女儿能够存下一笔可观的首付，她最高可以借到70万至75万澳元，并购买一套出租房，因此拥有相当广泛的选择。 她本可以购买一套未来有空间搬进去居住的独立屋或联排别墅，并在早期自己还负担不起居住成本时，先把房子出租。 这种策略过去为投资者带来了丰厚回报。仅过去五年，澳洲全国住宅价值就上涨了40%。 如今，由于现有住宅的出租亏损无法再抵扣工资收入，她的借款能力已经降至50万至55万澳元之间。 她仍然可以利用政府提供的5%首付优惠计划进入市场，但这意味着她需要承担更高、而不是更低的杠杆，而房地产市场目前已经显现出明显的转弱迹象。 此外，要获得任何政府优惠，她必须亲自入住该房产，至少住满最初六个月，具体要求取决于所采用的计划。 在这一价格范围内，她实际上只能考虑面积较小的房产，而这类房产实现她所期望增长幅度的可能性要低得多。 因此，购买投资房的道路已经走不通了，而购买自住房的讨论很可能也要推迟更长时间。 更难规划的是，房地产过去五年上涨40%的表现，是在旧政策环境下取得的。 当时仍然实行原有的负扣税安排，资本利得税的旧折扣也在鼓励买家入市，而且利率周期与现在完全不同。 如今，没有人能够有把握地预测未来五年会是什么样子。 接下来，就要考虑她还有哪些方式能够积累财富。 如果她投资交易所交易基金（ETF），过去本可以享受到相当不错的增长。 过去五年，澳洲规模最大、最受欢迎的一些ETF中，追踪澳洲广泛股票市场的VAS年均回报接近8%，而追踪全球股票市场的VGS年均回报则接近13%。 按照旧规定，只要持有超过12个月，出售这些基金单位时产生的资本收益有一半可以免税。 按照新规定，这项折扣将被取消，改为按照通胀进行指数化调整，并对实际资本收益征收最低30%的税。 对年轻投资者而言，这意味着未来将面对明显更重的税务负担。 模型估算显示，新税制全面生效后，澳洲股票的实际年回报率可能降至约6.5%，全球股票则可能降至约10%。 当银行的现金存款利率能够达到5.5%时，澳洲股票6.5%的增长率已经难以成为鼓励年轻人在本地市场投资的强大诱因。 然而，这一切真正要说明的，并不只是税制变化或投资增长率。 这是一次重新思考“帮助孩子”含义的机会，也提醒我们应把金钱支持与理财指导区分开来。 父母完全可以同时提供这两种帮助，而如今的年轻人比以往任何时候都更需要这两者。 除非政策重新调整，否则有一点几乎可以确定： 未来的资产增长速度将会放缓。 因此，我们必须回到最基本的问题。 女儿仍然希望有一天能够拥有自己的住房，让自己有一个可以长期居住、并且价值会随时间增长的地方。 自住房目前仍然享有主要居所资本利得税豁免，这项优惠仍然非常宝贵。 她也仍然需要在人生初期建立财务基础，并通过复利投资不断积累财富。 因此，我们重新审视其中的逻辑，结论是必须把这两个目标分开。过去，它们或许可以合并考虑。 从现在开始，我们将分别学习和处理两件事： 一是为她未来真正居住的住房积累首付； 二是通过投资实现长期增长。 预算公布后，她采取的第一项行动，是把原本投向ETF的储蓄转入退休金账户，并利用首次置业退休金储蓄计划（First Home Super Saver Scheme，FHSSS）。 对于正在为买房储蓄的人来说，这是一个相当有吸引力的制度。 该计划允许个人每年作出最高1.5万澳元的自愿优惠税率供款，终身额度最高为5万澳元。这些供款仅按15%征税，而不是按照个人边际税率征税。 趁她仍住在家中、生活开支较低时，把资金存入退休金账户并让它增长，正是这项计划的核心目的。 许多人没有意识到，FHSSS提供的并不是一层税务优惠，而是两层，而第二层正是真正提供风险保护的地方。 资金存入时需要缴纳15%的税，因此，最终可提取金额中只有供款的85%会被计入。 提取时，这85%的供款加上澳洲税务局规定的视同收益率，将被计入她当年的应税收入，并按照她的边际税率再次征税，但可以享受30%的税收抵免。 目前，澳洲税务局为2026年7月至9月设定的视同年收益率为7.43%，无论她的实际投资表现如何，都按这一比率计算。其余实际投资增长则继续留在退休金账户中。 假设她成为教师后的边际税率连同Medicare levy为32%，那么第二层税收经过30%的抵免后，实际只需缴纳约2%的税。 合计下来，她总共大约缴纳17%的税，远低于她直接以个人名义储蓄和投资时可能承担的税负。 而且，即使市场大幅下跌，该制度仍为她的收益提供了一个相对可靠的底线。 在5万澳元的终身供款额度中，扣除15%的税后，可提取的供款部分为4.25万澳元，再加上视同收益，这将成为一个不错的起点。 她住在家里期间还可以继续存下更多资金，因此，我们也需要学习如何投资。 为资产增长而投资 一旦用完FHSSS的额度，讨论重点就会从利用税务优惠结构和相对有保障的收益率，转向一件更困难、但也更重要的事情，真正学习如何投资。 这正是我们在厨房餐桌旁花费大量时间讨论的内容。 与退休金不同，这里没有任何制度替她完成所有工作；与此同时，房地产也不再是一个容易利用杠杆实现增长的投资目标。 她必须了解自己买的是什么、相关税务如何计算，以及在既定投资期限和回报目标下，她真正想实现什么。 对于超过FHSSS供款额度的大部分储蓄，我们最终决定，以她个人名义持有低成本ETF，并由她自行决定澳洲市场和国际市场之间的配置比例。 以她目前的人生阶段来看，她还有几十年的投资时间，而且边际税率较低，因此持有增长型资产是合理的。 没错，即将实施的资本利得税变化，意味着她最终缴纳的税将高于旧有50%折扣制度下的水平。 但即使计入这项调整，我们仍然希望，持有增长型资产并在卖出时一次性缴税，长期而言仍会优于把资金一直放在现金账户中，并在许多年份被通胀侵蚀购买力。 不过，比任何单一投资产品都更重要的是，她正在学习如何自己作出这些决定。 她正在学习阅读基金资料说明书、理解自己持有什么资产，并知道自己为什么选择这些资产。 对于一名22岁的年轻人而言，这种能力远比父母直接给她一笔现金更有价值。    来源： https://www.smh.com.au/money/pla ... 0260710-p60ec7.html Bec Wilson Money contributor July 11, 2026 — 5:01am |
