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信用收缩. 这基于两个前提. 1. 房价由边缘买家和卖家决定. 假定一个城市有 100 万套住宅, 400 万人. 每年买卖 5 万套. 如果这 5 万套住宅的买方卖方让房价上涨或者下跌 10%, 整个市场 100 万套住宅的价格都会跟着上涨或者下跌 10%. 边缘买家和卖家的影响力被放大了 20 倍, 类似于 20 倍杠杆作用. 2. 购房有贷款(杠杆). 以澳洲为例, 自有资金 20 万, 可以贷款 80 万购买价格 100 万的住宅. 这"80万"来自于空气, 是商业银行凭空印出来的. 假定住宅的平均价格 100 万. 5 万套住宅的价格每上涨 10%, 买家用自有资金支付的总金额会增加 10 亿(10%), 而贷款会增加 40 亿(40%). 房地产市场的总值会增加 50*20=1000 亿. 这笔钱不仅仅在心理上影响消费和市场情绪, 也会大量用于抵押. (很多人把房屋抵押出去购买第二套, 第三套, 第 N 套投资房) 用 10 亿带动 40 亿甚至 1000 亿, 意味着 4 到 100 倍杠杆. 房价上涨时固然可以带动经济快速发展, 房价下跌时也必然让经济陷入困境. PS: 很幸运, 大部分人购买股票时不会使用超过 20% 的杠杆. https://x.com/chaojidigua/status/2077932195482935673 |
