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澳洲金融时报：这五场灾难显示，“父母银行”可能会如何出错 帮助子女买房，是一种经过验证、能够加速他们财富积累的方式。 5月预算案保留了家庭住房的免税地位，使这一点变得更加明显。 而且，鉴于分析显示，一笔10万澳元的资助，可能在子女整个工作生涯中让总体财富增加多达200万澳元，父母帮助每个成年子女买房的激励正在增强。 但这不是你可以轻易出错的事情。虽然情感和财务回报都很明显，但家庭借贷的法律风险，尤其是在非正式安排下，可能是毁灭性的。 Justice Family Lawyers负责人什卡拉（Hayder Shkara）说：“人们喜欢认为这种事不会发生在自己身上，他们觉得自己的家庭不一样。” 但当财务帮助只靠握手承诺支撑时，未来任何关系破裂都可能以法庭收场，并造成数万甚至数十万澳元的法律费用。 虽然每个家庭纠纷都不一样，但在任何资金交付之前，先制定正式法律协议，如果是贷款，就要执行协议，可以把财务痛苦降到最低。 这正是以下五个法律案例带来的重要教训。这些案例展示了“父母银行”或其他家庭成员之间的财务安排，可能出现的一些关键问题。 当贷款不是贷款：Han v Han 即使父母给子女的贷款有文件记录，如果条款从未被执行，它也会被视为赠与，而不是贷款。这个案例说明了这一点。 在联邦巡回和家庭法院审理的Han v Han案中，相关人员使用化名。Han声称，他的父母早在他2018年结婚之前，就已经借给他470万澳元。他试图在2021年离婚后的财产分割中，把这笔贷款排除在外。 法庭收到了一份2004年190万澳元贷款的文件。但Han还声称，“根据其父母及其相关实体的会计师在2025年5月27日发出的催款信，尚欠贷款金额为4,667,142澳元”，保罗·格拉斯法官（Judge Paul Glass）在2025年9月的判决中写道。 格拉斯指出，Han从未定期偿还贷款，并且“保留了用这笔钱购买的资产所产生的全部收入”，因此法官不接受已经形成债务的说法。 结果，这笔“贷款”被纳入夫妻离婚财产分割的资产中，儿子的妻子获得了两人总计740万澳元资产的25%。 儿子对判决提出上诉，但败诉。2026年3月，斯图尔特·奥斯汀法官（Justice Stewart Austin）指出，一审法官认为“该债务不太可能会向丈夫追讨”。 教训：如果贷款就是贷款，就必须有还款。 Australian Family Lawyers家庭法负责人比尔·科多斯（Bill Kordos）表示，这种缺乏可能执行性的情况是关键。 科多斯说：“这给借钱给子女的父母敲响了最大的警钟。” “这类父母银行转账，会比银行的商业贷款受到更多审查。” 当“父母银行”出问题时，每个人都会受伤。 “父母16年来从未要求支付利息或还款。直到离婚发生之前，他们从来没有打算起诉自己的孩子要钱。” 他说，任何父母若要提供这类贷款，解决办法是保留银行对账单和正式记录作为证据，证明有定期还款；如果错过还款，也要发出催款信。 奶奶房失败：Cook v Alderson 在这个案例中，邦妮·库克（Bonnie Cook）同意帮助女儿香农·奥尔德森（Shannon Alderson）及其伴侣，在2015年购买一套位于黄金海岸大地块上的85万澳元房产。 协议是，当时67岁的库克会为购房出资，同时也会出钱把该地块上的车库改建成一套供她居住的奶奶房。 昆士兰最高法院丽贝卡·特雷斯顿法官（Justice Rebecca Treston）在判决中写道，库克想要“一个属于自己的居住空间，并且不再需要持续承担财务支出”。 双方约定，库克可以终身住在这套奶奶房里，不需要支付任何房贷或账单，并且她不会拥有该房产的权益。 QBM Lawyers在一份说明中写道：“这类安排并不罕见，因为乍看之下，它对所有相关方都有好处。” “对父母而言，它提供了靠近家人的安全感，可能带来更好的居住环境，也方便获得照护。对子女而言，它让他们能靠近父母，并引入更多资金来购买更好的房产。” 库克卖掉了自己在新州的住房，为该房产购买价贡献了110,116.41澳元，又额外支付160,804.42澳元建造奶奶房，并于2017年4月搬入。 但到2017年底，库克与奥尔德森的关系已经破裂。 尽管出现分歧，库克仍继续住在该房产内。直到特雷斯顿写道，库克在2023年4月收到奥尔德森的一条短信，暗示这对夫妻可能会买断库克的权益。 库克当月离开了该房产，并未再返回。该房产在2025年估值为175万澳元。 奥尔德森后来提出向库克支付25万澳元，但法院认定库克有权获得419,802.83澳元。法院接受了库克的主张：虽然她没有该房产的财务权益，但她因失去该房产的“终身居住权益”而应获得补偿。 判给库克的金额包括她270,092.83澳元的现金贡献，加上12万澳元的终身居住权益价值，以及29,710澳元利息。 教训：花2000澳元，可以在法庭上省下更多钱。 Baker Love Lawyers的迪恩·弗里思（Dean Frith）表示，这个案例说明，“父母银行”并不只是父母借钱。 弗里思说：“越来越多的父母正在拿出毕生积蓄，以换取住房保障。” “如果这些安排没有文件记录，后来又破裂，法院就只能试图重建多年以前每个人的真实意图。这既昂贵、不确定，也往往会给家庭造成毁灭性打击。” 解决办法是从一开始就让律师介入。弗里思说：“一份一开始就写好的简单书面协议，可以避免大多数这类纠纷。” 他的律所起草这类协议的收费约为2000澳元。 贷款不是股权：Koprivnjak v Koprivnjak 这个案例同样展示了，当“父母银行”提供的资金没有妥善记录时，会发生什么。一方认为它是贷款，另一方则认为它是房产权益。 2011年底，约翰·科普里夫尼亚克（John Koprivnjak）向女儿娜塔莉（Natalie）提供75,000澳元，帮助她购买新州Shoal Bay的一处房产。余款由娜塔莉贷款支付。 随后几年，约翰又为装修投入额外资金，并每月支付1400澳元，用于女儿的房贷。 在某个未知日期，娜塔莉给约翰发了一条短信，指责他为了自己的财务利益，欺压她买下这套房子。 根据法庭文件，短信写道：“你欺压你18岁的女儿，让她把名字放在房子和房贷上，这样你就能避税。” “然后你不断威胁和辱骂她，试图欺压所有人按你的意愿行事；当事情不如你愿时，你就停止支付一套以别人名义购买、且没有得到其完全同意的房子的利息。现在你又威胁我，因为我告诉你，这处房产对我有负面影响，完全控制它并不给你任何使用权，才符合我的最佳利益。” “我也给过你选择，让你可以完全控制这处房产的财务安排，但你不愿意接受那个选择。” “我不是在制造麻烦，我是在照顾我自己和我的利益。你已经在生活中给我造成了足够多的情感和身体痛苦。” 该房产于2020年12月售出。约翰在2021年提起诉讼，声称由于他为购买价贡献了75,000澳元，娜塔莉为他以信托方式持有该房产25%的权益。 但新州最高法院伊丽莎白·佩登法官（Justice Elisabeth Peden）驳回了约翰的论点，即这条短信显示娜塔莉知道自己是在为约翰以信托方式持有该房产。 佩登在判决中写道：“娜塔莉依赖约翰自己的文件来证明，双方的真实意图是约翰向她提供贷款及与该房产有关的其他协助，但她是该房产的法律和受益所有人。” 法院命令约翰的贷款连同利息一并偿还，剩余资金则支付给娜塔莉。 教训：文件记录至关重要。 什卡拉表示，在这个案例中，解决办法本应是由双方同意并写下文件，明确这笔钱究竟是贷款，还是房产权益。 他说，这类合同在贷款发生时就写下来非常重要，因为法院更看重“同时期”写成的文件，而不是事后补写的文件。 弗里思表示，在这个案例中，本可避免大量法律争执。 他说：“在Koprivnjak案中，如果双方当时就把安排记录下来，法院就不需要权衡多年后发送的含糊短信，不需要凭记忆重建对话，也不需要猜测几十年前父女之间究竟如何理解彼此的安排。” 死亡改变一切：Khoury v Khoury 兄弟杰森·库里（Jason Khoury）和托尼·库里（Tony Khoury）长期一起在悉尼海边城区Sans Souci的家庭水果店工作。 他们曾在Mt Druitt共同拥有另一家水果店，随后在2022年11月购买了Sutherland的一家水果店。 2013年，他们还共同贷款73万澳元，决定一起开发Taren Point的Holt Road一块土地，把它建成一栋双拼住宅，两人各住一边。这块土地是杰森在2002年以45.7万澳元购买的。 杰森·库里告诉新州最高法院：“我们的协议是，我们贷款，一起建，然后以后再考虑怎么分。” 迈克尔·鲍尔法官（Justice Michael Ball）接受了这项证词：“兄弟二人当时关系非常亲近。他们完全信任彼此。没有理由让他们立即处理未来会发生什么的问题。” 但在他们于2014年搬进双拼住宅两边之后，两家人的关系开始破裂。到2019年，鲍尔写道，“争议已经变得非常激烈”。 随后，托尼采取步骤出售自己居住的那处房产。但在他于2023年12月无遗嘱意外去世后，出售并未完成。托尼当时43岁。 托尼的遗孀随后代表他的遗产，主张双拼住宅所包含的两处房产都属于托尼遗产。 经过两年法律争斗，法院在2025年7月认定，兄弟二人之间存在“构成信托”，这意味着当该房产出售时，杰森·库里有权获得其中一部分。 该房产目前挂牌出售，指导价为180万至200万澳元。 教训：非正式协议行不通。 什卡拉说：“这是非正式协议在行得通之前一直行得通、直到行不通为止的典型例子。这个案例凸显了家庭在没有正式契约或更新遗嘱的情况下参与联合开发的极端风险。” 什卡拉说，如果在纠纷发生前请律师起草协议，费用可能约为3000澳元。 “我们谈的是一栋价值数百万澳元的双拼住宅。一份恰当的协议肯定能消除许多目前存在争议的问题。” “劳动入股”陷阱：Parkas v Shankar 这个案例非常清楚地表明，当法院介入家庭纠纷时，只有实际财务贡献会被计入价值，例如房贷付款或其他直接财务支出。 两姐妹斯内·拉拉斯·帕卡斯（Sneh Lalas Parkas）和基兰·尚卡尔（Kiran Shankar）于2010年以24.5万澳元在悉尼Blacktown购买了一块土地，计划建造一栋双拼住宅，并把两处房产出租。 新州最高法院马克·里士满法官（Justice Mark Richmond）在判决中写道：“双方认为两个家庭一起合作有好处。”他指出，尚卡尔的丈夫具备管理和机械工程技能，而帕卡斯的丈夫具备建筑技能。 两姐妹贷款34.4万澳元，部分资助双拼住宅建到“锁门阶段”，也就是说，厨房、地板、油漆和园林等大量工作都不包括在内。该阶段施工于2012年9月初完成。 但完成项目后续部分更加麻烦。 里士满在判决中写道：“尚卡尔先生称，尽管帕卡斯先生……签订了一份合同，以201,500澳元承接该项目收尾阶段的工作，但他没有完成工作，并要求尚卡尔先生以帕卡斯先生的费用完成这些工作……帕卡斯先生则称，双方安排是他们两人都会做这些工作，并对自己无法完成的部分向承包商询价。” 工程于2013年2月完成。这两套双拼住宅，一套三房三卫，一套五房三卫，随后出租。 然而，早在2015年，帕卡斯一家就想出售房产，但尚卡尔一家拒绝。 到2021年底，双方关系最终因从共同账户支付15,004澳元给一家由尚卡尔丈夫控制的公司而破裂。 两处房产最终于2025年7月以156.5万澳元售出。净收益858,141.26澳元被托管，等待纠纷解决。 尚卡尔一家要求在剩余收益分配之前，先向他们支付261,701.95澳元，作为尚卡尔丈夫完成1150小时劳动以及97,964.95澳元财务贡献的补偿。 法院判给尚卡尔一家部分财务索赔，但没有就劳动判给任何金额。里士满裁定，因为这些小时数是“对其劳动和技能的索赔，而这些工作实际上并未收取费用，因此不允许赔偿”。 “在普通法下，共有房产的共同所有人如果为改善、维修或维护房产产生支出，除非其他共同所有人明确或默示要求或同意该支出，否则无权要求其他共同所有人偿还。” 教训：劳动不是财务贡献。 什卡拉表示，这个案例警示那些用劳动而非现金为子女房产作出贡献的家庭成员。没有合同，在纠纷中这种劳动没有任何法律价值。 “当你处于这种‘劳动入股’情形时，一个人也许提供了让双方都受益的服务，但这可能在日后引发怨恨。” 什卡拉说，明智做法是尽早让律师介入，就贡献、还款和改良工程正式制定协议。 其他解决办法包括：把可报销支出与个人劳动分开记录；规划如果房产出售或共有关系结束时，各项贡献如何计算；并保留代表所有业主支付共同负债的证据，包括房贷和税款支付记录。 从这五个案例中最重要的教训是，预先花钱做好文件记录，远比最终在法庭上争斗便宜得多。 Baker Love的阿德里安·科博尔德（Adrian Corbould）说：“没有人想花钱请律师，因为这是一笔不得不花、心里不情愿的支出。” “律师可能会说，‘把所有这些记录下来要花5000澳元’，即使我们谈论的可能是一笔价值数百万澳元的交易。” “人们的反应通常是，‘不用啦，会没事的。我儿子从来没坑过我。是啊，随便吧。’” 但正如这些案例所显示的，任何事情都有可能发生。   来源： https://www.afr.com/wealth/perso ... ong-20260529-p601yf Jul 9, 2026 – 5.00am |
