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澳洲金融时报：税改后，你还应该买投资房吗？ 负扣税和资本利得税的变化，改变了住宅地产对许多投资者的吸引力。以下是现在可以考虑投资的方向。 来自悉尼北部、38岁的会计师派克（Sarah Pyke），可以说是房产投资帮助许多人积累财富的典型代表。 她拥有五套投资房，她从未拥有过自己居住的住房，原因稍后会解释，这些房产分布在澳洲东海岸不同地区。自她16年前从卧龙岗一套公寓开始买入以来，所有房产都实现了资本增长和租金收入增长。 如果有人问她，新法律削减资本利得税和负扣税优惠后，是否应该放弃买房，她的建议改编自一句中国古话：“最好的开始时间是昨天。第二好的时间就是现在，”派克说。“永远不要等。等待是有成本的。你越早进场，就越早开始积累财富并获得回报。” 派克说：“我进入房地产市场，并不是因为我知道自己会获得资本利得税折扣，我知道它几乎会跑赢其他所有资产类别。对我来说，要创造财富，房地产真的是唯一的路。” 派克的信心反映了她自己的经历，也反映了过去16年持有房产者的现实。根据Cotality的数据，截至2025年12月的16年间，澳洲平均房价上涨117%。悉尼房价上涨150%。而这一增长还未计入她收到的租金收入，她的房产从未空置过。 如果看同期其他投资表现，房地产大致与澳洲股票相当。基准股市指数，标普/澳证200指数（S&P/ASX 200）同期总回报约为170%，包括股息。但美国股票上涨超过300%。Vanguard图表展示了不同上市资产类别30年的表现，但不包括直接持有房地产。 不过，房地产在澳洲人的财富观念中仍占据核心地位，拥有房产被称为“澳洲梦”并非没有原因。而当终于开始明显减少房贷的新客户寻求建议时，投资房通常是他们问财务规划师菲尔波特（Jonathan Philpot）的第一个问题。 菲尔波特说：“第一个问题几乎总是：‘我应该买投资房吗？’” 而在预算公布前，对许多人来说，菲尔波特的答案是肯定的，前提是他们有现金流，明白这是一项长期策略，并理解投资缺乏多元化的风险，尤其是在他们已经拥有自住房的情况下。现在他的答案完全不同。不过，在解释原因之前，我们先看看长期以来买房投资的理由。 为什么房地产投资传统上有道理 经营Bond Financial的派克认为，原因有两个：房地产的历史表现是最重要的原因，但持有房产的许多费用可以抵税，也确实很有帮助。 她说：“我非常想为自己创造一些东西，保障自己的财务未来，而房地产看起来最合理。我16年前第一次投资时，收入几乎没多少。我一年只赚3.5万至4万澳元，银行就说，‘好吧，我们可以借你一些钱’。” 她现在在塔州偏远地区拥有一套房产，那是她祖母的旧房；在昆士兰黄金海岸和布里斯班之间拥有两套公寓；在悉尼Wolli Creek拥有一套公寓；还有她最早在卧龙岗买下的那套公寓。她最近一次买房是在10年前。 这些地区的房价大多也对派克有利。Cotality数据显示，截至2025年12月的十年间，塔州偏远地区房屋均价上涨93%，黄金海岸公寓价格翻了一倍多。但Wolli Creek公寓在2010年至2017年大涨后，过去十年仅上涨9.3%。 明确地说，派克从未住进这些房子，因为作为一名会计师，她知道投资者出租房产时可以申报的各种税务扣除价值。拥有自住房时，你什么都不能申报。 派克说：“当你看数字并真正加总起来时，租房而不是住在自己房子里，可能更有利，尤其是如果你住在分契式公寓里。” 她说，如果你租房，“你不用支付任何市政费，我不用交水费，也不用交市政费。也没有建筑保险。”她补充说，如果记录保存得当，你还可以申报房产以及固定装置和设备的折旧。 她说：“一旦你成为房产业主，就会有各种费率和税费。如果你实际上住在一栋独立屋里，还要考虑其他事情，”例如维护成本。 她还说：“而且取决于你的工作安排，如果你是居家工作的个体经营者，甚至可能可以把部分租金作为税务扣除。相比之下，如果是主要住所，你就会违反主要住所资本利得税豁免规则。” 负扣税如何让它变得更好 然后，在预算公布前，你可以把任何投资房在扣除所有这些费用后产生的亏损，包括贷款利息，用来抵扣其他收入，这就是所谓的负扣税。 派克充分利用了这些税务优惠，并承认它们帮助她积累财富。但她说，负扣税是额外好处，而不是投资理由。她买房的根本原因，是住宅地产长期以来的价格增长记录；如果她最终卖掉这些房产，她也愿意缴纳资本利得税。 她说：“我知道负扣税对新投资者，尤其是购买第一套投资房的人，有很大吸引力。但从每月、每天的角度看，它不会产生决定性差别。” 但菲尔波特表示，对其他人来说，负扣税一直是购买直接持有房产的主要吸引力。 他说：“首要原因永远是负扣税。他们其实甚至不太关心投资本身。他们认为，通过对房产进行负扣税，可以降低个人应税收入。” 预期房价下跌改变了计算方式 但预算改变了这一点：负扣税被限制在新建房产上，同时自动50%资本利得税优惠被取消。重要的是，预算公布当晚之前作出的任何投资，都不受负扣税变化影响，享有既有安排保护。 菲尔波特说：“这是我从业30年来第一次看到，政府对负扣税的调整基本上终结了这种策略，而这将对房价产生重大影响。” 他预计住宅房价将至少下跌10%，在悉尼等此前热门市场，跌幅可能高达20%。 菲尔波特说：“现实是，未来几年价格会是负增长。”悉尼和墨尔本的房价已经在下跌，而这可能只是开始。 他说：“房价真正反映已经发生的事情，需要六个月。当市场没有购房需求时，人们只是把房子撤出市场，甚至不会拿去拍卖。” 菲尔波特称，真实收益率很低 在菲尔波特看来，住宅房地产作为投资的更大问题在于，HLB Mann客户在悉尼持有住宅房产的报税数据表明，真实净收益率远低于人们想象，约为2%。派克不同意这一估计，她说自己的悉尼房产收益率超过4%。 菲尔波特说：“直接持有房产最难的部分是收入，因为它非常不稳定。” 他说：“每隔几年，房产就需要换新地毯或重新粉刷。房产数字里总有一些不太可靠的估算。没有人真正准确记录投入房产的资本性支出。” 无论确切数字如何，过去较低的收益率对投资者并不是问题，因为过去20年的平均资本增长非常强劲。 菲尔波特引用澳洲统计局数据称，悉尼房价年均增长5.7%，墨尔本上涨5%，布里斯班上涨6.4%。 但如果由于税务变化，资本增长变成负数或低于通胀，那么收益率对总回报就会变得重要得多。 新建房产和商业地产又如何？ 精品投资管理公司SG Hiscock负责澳洲房地产投资信托的投资组合经理贝里（Grant Berry）表示，由于新建房产和商业地产保留了负扣税优惠，一些投资者可能会转向这些领域以获取好处。 贝里说：“新建房产相对于既有房产变得更具吸引力，因为它们保留了负扣税好处，同时也允许投资者在出售时选择适用现有50%资本利得税折扣，或采用通胀指数化成本基础。相比之下，既有住宅房产的吸引力下降。” 非银行贷款机构Bluestone Home Loans首席产品官麦克雷（Tony MacRae）表示，他已经看到投资者转向申请新建住宅和更高收益住宅单元的贷款。 他说：“他们正在转向收益率有吸引力的地方……这意味着城市边缘那些更负担得起的地区。讽刺的是，这表明投资者将进入与首次置业者相同的市场。” 麦克雷说，这也意味着商业地产。莱坊（Knight Frank）在6月报告中表示：“历史表现显示，在新的通胀指数化资本利得税下，商业地产的税负可能低于现有50%折扣下的税负，而住宅地产则相反。” 贝里表示，商业地产“基本不受”这些变化影响，但“主要挑战是，直接持有商业地产仍然超出许多投资者的财务能力范围”。 上市地产提供更高收益率 这就是房地产投资信托（REITs）发挥作用的地方。REITs是上市投资工具，拥有、经营或融资一篮子产生收入的房地产。许多REITs内置杠杆，也就是说，它们借钱投资其持有的商业、工业、零售或其他地产资产。它们像股票一样在股市交易。 部分由于疫情和居家办公现象导致写字楼估值大跌，许多REITs在股市上的价格低于其净资产支持价值。 例如，考虑杠杆后，写字楼REITs的平均折价约为30%。投资澳洲工业地产的REITs折价约为15%。 贝里说：“房地产会经历周期。过去几十年，我们经历了一个对住宅地产非常有利的周期。现在它已经是一个低收益资产类别。” 他说：“住宅现在相对于商业地产可能不那么有利。原因是商业地产提供更高的净收入收益率。你通常能获得约6%的收益率，而不是3%。” 与此同时，在获得这些收益率的同时，通常也可以预期商业地产从长期来看会随通胀上涨。鉴于资本利得税新的通胀指数化安排，这一点很重要。 他说，这意味着，如果一项资产涨幅等于或低于通胀，其资本利得税账单将为零。 因此，商业REITs的6%收益率内置了通胀保护。通胀挂钩债券也有内置通胀保护，但收益率约为2.5%。 上市地产是“矮子里面拔高个”吗？ 不过，Ten Cap首席投资组合经理刘君蓓虽然同意REITs的收益率以及其交易价格低于资产价值，使其比直接持有房产更具吸引力，但她认为整体股市总体上是更好的选择。 她说：“它们的估值相当便宜，而且如果你真的想买实际住宅地产公司，上市公司便宜得多。我们说的是Stockland和Mirvac，它们的股价今年下跌了很多。这些公司规模大得多，也更加多元化，不只是集中在悉尼和墨尔本。因此，在环境放缓时，它们会有更好的缓冲。” 但刘君蓓说，它们“只是糟糕选项中相对较好的”。 她表示，与人工智能热潮相关的公司更可能带来更好回报，例如Goodman Group和NextDC。 她说：“这些领域表现非常好，而且这是我们经济中真正让经济增长继续运转的一部分。” 养老金可包含大量税务扣除 菲尔波特表示，正是股市的长期增长潜力，使得对许多人来说，向养老金账户投入更多资金，可能比其他投资更好。尤其是考虑到今年优惠性供款上限为32,500澳元，相关供款可享有税务扣除。 优惠性供款包括雇主支付的强制性12%养老金保障供款（SG供款），以及你通过每周或每两周工资向养老金账户作出的任何“薪资牺牲”供款。 这些金额与上限之间的差额，可以通过额外供款补足，而这些供款可以抵税。 菲尔波特说，如果你的养老金保障供款每年约为17,500澳元左右，也就是年薪约14.6万澳元，那么你“现在可以把自己1.5万澳元的钱放进养老金账户，并获得税务扣除”。 他说：“这大概就是某人通过负扣税策略能获得的税务扣除额。我认为养老金可能甚至比房地产方面更有吸引力；更重要的是，你显然是在建立资产多元化，把钱投资进自己的养老金账户。” 不过，如果菲尔波特预测的房价下跌20%成真，他说这会让悉尼房地产市场回到大约四五年前的水平，直接投资房地产的理由将重新成立。 这就是为什么派克说，房地产投资永远有其理由。 她说：“更有经验的投资者，以及那些寻求财富创造的人知道，房地产资产的表现仍然超过许多其他资产类别。” 她说：“没有什么是永远不变的。你可以在任何时候改变自己的情况，改变自己拥有的东西。所以，如果我不想继续持有这些投资房，我可以卖掉它们，缴纳我应缴的税。”   来源： https://www.afr.com/wealth/inves ... ges-20260429-p5zrxp Andrew HobbsWealth reporter Jul 3, 2026 – 5.00am |
