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关于自住转投资，大家都知道这次政改的一个漏洞是你可以把自己的自住改为投资，然后再买自住。这样改为投资房的自住房有grandfathering。 这样情况下还有一个隐形好处， 但这个好处只针对按投资自住比例计算CGT的房子。 举个例子： 过去 5–10 年，像悉尼这类城市，很多房子的增值其实已经完成了大部分上涨。 如果一套房并不是从买入开始就作为自住房，那么在现行规则下，之后转投资再出售，部分资本利得往往需要按持有期间和用途比例计算。随着投资用途时间增加，未来需要纳税的资本利得比例可能不断提高，相当于历史增值逐渐暴露在 CGT 之下。 但如果新政允许在改革时点对既有增值进行 grandfathering（类似锁定改革前的涨幅），情况可能不同： 过去已经累积的增值被保留在旧规则下，未来承担税务风险的，主要变成改革后的新增涨跌。 这样一来，房子之后转为投资用途，除了还能享受负扣税，未来面对的更多是新增投资收益或亏损，而不是让过去几十年的历史增值持续受到更严格 CGT 规则影响。 所以，对于一开始不是自住后来转为自住的房子，是在新政下最最适合转为投资房的，不仅仅保住负扣税，而且也有新资格锁定已经发生的大部分资本增值，从而把未来税务风险限制在新增涨幅上。 |
