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澳洲金融时报：财长查默斯是否刚刚打破了澳洲房地产投资？ 澳洲住房市场长期建立在一个简单假设之上： 如果你能买下一套投资房，税收制度就会帮助你持有它。本周的联邦预算打破了这个假设。 财长查默斯周二宣布，将对负扣税和50%资本利得税折扣进行彻底改革。这两项长期存在的税收制度安排，批评者认为助长了投资者需求，并恶化了住房可负担性。 大多数经济学家预计，这些改革只会对房价造成温和下行压力，并对租金造成有限上行压力。但房地产行业大部分人士警告称，这项改革可能导致投资者需求急剧回落，并推动租金再次飙升。 这些预算改革巩固了自住房和养老金作为最具税收效率财富积累方式的地位。 虽然年轻人在拍卖中被出价压过的可能性可能会降低，但他们仍可能无法负担全球最昂贵市场之一中的住房。 买方代理机构Australian Property Scout董事戈登（Sam Gordon）表示，房地产税收改革只会导致“富人更富、穷人更穷”，因为租赁市场很可能会经历供应短缺，导致租金上涨，租客更难攒下购房首付。 他说：“投资者信心和情绪将会下滑，这意味着市场上买房的投资者数量将大幅减少。这会造成巨大的短缺。” “我们已经处在租房危机之中。我认为我们即将进入更严重的阶段。” 从2027年7月1日起，投资者将不再能够对现有住房进行负扣税，这项优惠将仅限于新建住房。周二之前购买的现有住房将获得豁免，养老金基金和可负担住房也将享有例外安排。 在新制度下，如果投资者在房产上出现运营亏损，他们只能将其从租金收入或出售资产时实现的资本收益中扣除，而不能再从其它形式的收入中扣除。多余的租金亏损可以结转，并抵扣未来的租金收入或资本收益。 这些改革将伴随现有个人50%资本利得税折扣从2027年7月1日起被取消。 该折扣将被一种通胀指数化模式取代，只对资产从该日期起产生的实际收益征税。 投资者从2027年年中起出售房地产和股票时，还将面临30%的最低资本利得税率，而1985年以前购买的资产也将首次被纳入征税范围。 汇丰首席经济学家布洛克瑟姆（Paul Bloxham）表示，这项税收改革将对房价形成下行压力，并对租金造成一定上行压力，因为现有房东会提高租金，以弥补更高的税收负担。 “不过，这些政策的各种附加条件，‘祖父条款’安排、一年宽限期、重点针对现有住房，以及资本利得税改革适用于所有资产类别，可能会使影响相对温和，相比没有这些安排的情况会更小，”布洛克瑟姆说。 布洛克瑟姆表示，这些税收改革旨在抑制投资者在信贷需求中不断上升的占比。这一比例已从2019年12月抵押贷款发放额的27%，升至2025年12月的近40%，同时也旨在减少投资者购买现有住房而不是新建住房的行为。 布洛克瑟姆说：“这意味着，未来投资者对现有住宅的住房需求应该会下降”。 澳洲房地产投资者委员会主席金斯利（Ben Kingsley）预测，房地产投资将从地区城镇转向城市，因为城市土地价值传统上上涨更多。 他说：“当你看看世界其它市场和那些更大的经济体时，它们吸引的是高溢价土地价值，而且它们没有我们这样的税收设置。这让我非常有信心，相信房价仍会继续上涨，当然是在超级城市、我们的大型经济引擎中。” “普通澳洲人仍会把住宅房地产评估为一种安全、稳定的投资，并且它会随着时间继续升值。” 金斯利表示，有一批房地产投资者一直在地区城镇进进出出，利用现行税收设置获利。那里的房价通常更便宜，市场上库存更少，但这对租赁行业并不是好事。 他说：“这些投资者的意图可能并不是真正提供长期租赁住房。他们是在把房地产变成一种商品，而这不是我们应该走向的方向。” “这类新型投资者接受的是另一种培训，被教导去投机房地产，因此资本利得税改革会把这些投机者挤出去。” “这些市场中的挂牌量会激增，不幸的是，支撑价格的买方需求会下降，而随着这种下降，你会看到这些市场出现价格调整。” 房价会下跌，但会跌多少？ 经济学家一致认为，税收改革会让房价增长减少几个百分点，不过这种影响会多快传导至房地产市场，仍存在不确定性。 财政部预测，这两项措施将使未来几年房价涨幅比没有改革时低约2%。这将让购买中位价住房的人节省约1.9万澳元。 但房价增速下降也会导致未来住房供应管道温和减少，进而使中位租金每周上涨2澳元。 Barrenjoey首席利率策略师利利（Andrew Lilley）估计，这些税收改革将使房价下降约3%至4%；而澳洲联邦银行的桑德斯（Trent Saunders）估计，房价将比原本水平低约3%。 桑德斯表示：“房价影响很可能集中在投资者参与度最高的市场板块。公寓、联排别墅和价格较低的现有住宅，可能比以自住业主为主的独立屋市场受到更大影响。” 但桑德斯表示，由于市场情绪变化，房价在短期内存在反应更剧烈的风险。 桑德斯说：“如果出现这种情况，未来一年价格增速可能会比仅由基本面所暗示的水平放缓更多。” 桑德斯估计，从对潜在买家即时现金流的影响来看，负扣税改革相当于投资者抵押贷款利率上升0.9至1.55个百分点。 桑德斯说：“这种影响对边际税率高、杠杆高、租金收益率低、利息支出高的投资者最大。也就是说，最可能在旧规则下进行负扣税的投资者受影响最大。” 但负扣税改革的终身成本可能较低，因为投资者仍然可以结转租金亏损，用来抵扣他们最终出售房产时的利润。 桑德斯说：“因此，部分税收利益仍可能在以后实现。这一利益被推迟了，从现值角度看价值更低，也不再帮助投资者支付年度持有成本。但它无疑会削弱这项政策变化对整体住房市场状况的一部分影响。” 桑德斯表示，资本利得税改革的影响并不总是会导致税负上升，最终取决于期间通胀和房价增长会如何变化。 桑德斯说：“用指数化取代50%折扣，并不总是会增加税负。” “如果房价涨幅只略高于通胀，指数化可能比此前的50%折扣更有利，因为投资者只对实际收益纳税。但如果房价实际涨幅强劲，新制度就不那么有利，因为投资者不再能对全部名义收益享受50%折扣。” 财政部在预算分析中发现，50%折扣对房屋这类高回报资产的通胀补偿过度，但往往对回报较低的公寓补偿不足，这意味着公寓在新制度下可能更具吸引力。 从长期看，布洛克瑟姆表示，这些综合政策变化可能会让相对激励转向自住而不是出租住房。 布洛克瑟姆说：“不过，它并没有直接解决澳洲住房市场的关键根本挑战：供应受限”。 住房产业协会警告称，预算的直接影响将是住房供应减少。财政部预测，这些税收改革将在未来十年减少3.5万套住房供应，而政府对水管、污水管等新住房开发基础设施投入20亿澳元，预计将带来6.5万套额外住房建设，但这些建设需要更长时间才能实现。 Ray White集团董事总经理怀特（Dan White）表示，澳洲房地产市场最讨厌冲击，而房地产税收改革是澳洲经历过的最大冲击之一。 他说：“他们显然试图降低现有住房市场的房价，让首次购房者进入市场，但他们完全忘记了租客。有290万户家庭在租房，不是所有人都能买房。他们被遗忘了。” 怀特表示，取消对现有住房进行负扣税的能力，以推动投资者购买新建住房，这一想法并没有经过周全考虑。 他说：“一套投资房的平均价格，远远低于建造一套新投资房的成本。所以你不仅要问投资者如何负担这个更高价格，还要问租客如何支付租金。” “每个人都知道首次购房者处境艰难，但这个回应没有考虑所有利益相关方。它没有考虑租客。它没有考虑建筑行业和新增供应交付面临的风险。” 戈登表示，无论是对有志成为房地产投资者的人，还是只想拥有买房能力的人来说，下一代的前景都很黯淡。 他说：“我认为，现在没有能力买房的下一代，将会在一个需要更长时间才能攒下首付的环境中成长，如果他们还能攒下首付的话，因为租金已经出现了这种大幅上涨。” “负扣税一直是澳洲人长期依赖的一种财富创造方式，而现在他们正在把它从下一代手中拿走。” 这些改革可能会减少一些几十年来塑造澳洲住房市场的税收扭曲，但它们不太可能结束围绕住房可负担性和供应问题的更广泛政治争论。   来源： https://www.afr.com/property/res ... ing-20260513-p5zwhy Michael Read and Sarah Petty May 16, 2026 – 5.00am |
