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澳洲金融时报：奶奶房退场，双拼房上场：税改对住房意味着什么 预算中的税收调整可能推动小规模住房开发热潮。 由于投资者将无法再从重建单套住宅中获利，他们可以改为拆除旧房、建造联排屋，从而继续符合资本利得税和负扣税优惠资格。 周二的预算调整，将负扣税和资本利得税50%折扣的优惠限制在新建住房投资者身上，但仅限于那些在一个地块上创造出比原先更多住房数量的投资者。 这意味着建筑商尼尔·麦克伦南（Neil McLennan）曾经利润丰厚的单户住宅拆除重建业务已经结束，但它可能推动另一类需求增长： 双住户开发（dual-occupancy development） 这类业务约占麦克伦南旗下公司Engelhart业务的10%，但由于新冠疫情后建筑成本飙升，这一业务基本已经降温。他希望它能重新回归。 他说：“人们过去会想，通过拆除重建，并在地块上建两套住房来增加价值，比如双住户住宅或联排屋。这一直是市场中不错的一部分”。 财政部预算文件详细说明了哪些新建住宅符合负扣税资格。其中包括按图纸购买的新公寓，以及拆除独立住宅后建成的双拼房。 但用新房取代旧房，或在一个原本不符合资格的既有房产旁边建奶奶房，都无法获得这一优惠。 哪些属于合格新建住宅 符合资格 ■ 按图纸购买的新建公寓 ■ 通过拆除重建方式建造、用来取代单套独立住宅的双拼房 ■ 在原本空置土地上进行的任何住宅建设 ■ 新建房产在首次出售前被居住少于12个月 不符合资格 ■ 最近通过扩建增加卧室的既有房产 ■ 通过拆除重建方式建造、用来取代较旧较小独立住宅的独立房屋 ■ 在不符合负扣税资格的既有房产旁边建造的奶奶房 ■ 新建房产在出售给投资者前被居住超过12个月 住房产业协会首席经济学家蒂姆·里尔登（Tim Reardon）说：“我们仍在梳理预算将对住房产生的一些扭曲影响”。 “无论这会带来更多新房还是更少新房，它都会让住房市场变得越来越复杂。目标应该是让政府不要扭曲住房市场。遗憾的是，这些变化让市场变得更复杂。” 里尔登说，只要地方议会规划政策允许，这些税收变化可能会带来更多双住户开发。 他说：“这意味着税收政策正在撞上规划政策”。 “在那些不允许一拆二重建的议会辖区，这可能会激励投资者把旧房保持在未翻新状态，而不是重建一套新的出租房。在允许一拆二重建的议会辖区，这可能有助于增加供应。” 房地产经纪人表示，这些税收变化可能会推高一些地区既有住房的价格。 悉尼房地产经纪人克利里（Georgia Cleary）表示，这些政策可能刺激更多自住住房需求，尤其是来自更年长、更富有的投资者。他们可能会把更多资金投入到供子女居住的房屋中。 McGrath Paddington经纪人克利里说：“这相当令人兴奋”。 “新政府的税收变化做了一件事，让自住房成为最突出的资产选择。人们会出售所有资产来购买自住房。如果说有什么影响，那就是我们会看到房价上涨。” 麦克伦南的公司专门建造造价在350万澳元至1500万澳元之间的高端住宅。他也希望这些税收变化会促使业主把更多资本投入家庭住房，从而带动高端翻新产生新需求。 但Oxford Economics Australia房地产和建筑预测主管希伯特（Timothy Hibbert）表示，这些变化不太可能引发人们升级住房的大规模翻新潮。 该咨询公司预测，在今年翻新工程价值增长3%之后，明年总额将持平，随后小幅下降，并从2029年开始回升。 希伯特说：“虽然负扣税和资本利得税变化可能会让一些家庭把更多资本投入家庭住房，但我们认为，这将被更疲软的房地产市场所抵消”。 “投资者税收变化和更高借贷成本意味着房价和成交量前景更疲软。我们认为，这将在本十年后期之前压制翻新需求。”   来源： https://www.afr.com/property/res ... ing-20260514-p5zwqy Michael BlebyDeputy property editor May 15, 2026 – 4.20pm |
