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澳洲金融时报：财政部大砍房东税惠的八大理由 财长查默斯表示，政府对负扣税和资本利得税折扣进行全面改革，是为了在房价涨幅远快于收入之后，让年轻澳洲人更容易买房。 预算认为，这些优惠助长了对现有住房的投机，并使税收制度偏向财富而非劳动，这就是财政部认为必须改革这些税收优惠的原因。 资本利得税折扣并没有提高股票持有率 50%资本利得税折扣的引入，源自1999年Ralph Report的一项建议。该报告认为，这一改革将创造一个股东国家，并鼓励投资者更频繁地买卖资产。 但财政部表示，这项优惠产生了相反效果。 随预算公布的分析发现，在这项折扣引入后的25年里，申报股息收入的纳税人比例下降了近20%，而从投资物业获得租金收入的人口比例上升了10%以上。 50%资本利得税折扣的一个关键理由是，投资者不应为仅仅反映通胀推高资产价格的那部分收益缴税。 但财政部表示，这种“任意”的统一折扣对住房等高回报资产过于慷慨，而对单元房等较低回报资产又不够慷慨。财政部估计，对持有10年的投资而言，适当折扣应为住房36%、公寓房50%、澳洲股票56%。 财政部表示：“这意味着，当前资本利得税折扣有可能显著扭曲投资决策，激励人们投资现有住房。” 政府认为，用成本基础指数化取代统一折扣，将确保不同资产类别被更加一致地征税。 财政部表示，资本利得税折扣的好处主要流向了收入最高的澳洲人。 约三分之一的所有资本利得，是由工作生涯中收入最高1%的人实现的，而超过一半的所有资本利得流向了收入最高10%的人。 资本利得税折扣鼓励投资者选择资产出售时机 由于投资者只有在出售资产时才需就资本利得纳税，许多人可以把出售推迟到收入异常低的年份，从而减少应缴税款。 财政部表示：“在边际税率较低时选择出售资产，可以带来巨大的税收利益，并放大资本利得税折扣的好处。” 财政部发现，在2009-10年至2022-23年期间，投资者就净资本利得支付的平均边际税率约为25%，比资产出售前10年投资者面对的平均税率低约7个百分点。 这项分析表明，投资者正在安排资产出售时机，以最大限度减少税务负担。 财政部还指出，25%的边际税率低于全职最低工资劳动者所缴纳的税率。 财政部认为，当负扣税与资本利得税折扣结合时，会为房地产投资者创造过于慷慨的税收待遇，因为租金亏损今天可以全额抵扣工资，而未来资本利得则以折扣税率征税，并且往往是在多年以后、投资者处于较低税率时征税。 结果是，许多房地产投资者在整个投资周期内支付的有效税率极低。 在2022-23年出售的负扣税投资物业中，几乎每三套就有一套，投资者最终缴纳的税少于他们从未购买该物业时本应缴纳的税，尽管他们仍然获利，这实际上是通过税收制度获得了政府补贴。 财政部表示：“当投资者获得补贴时，这一结果比自住房业主可获得的待遇更加慷慨，并意味着负扣税房产可能与优惠税率养老金一起，成为税收优惠程度最高的资产之一。” 负扣税导致高债务和高房价 财政部表示，50%资本利得税折扣与负扣税的组合，鼓励投资者对住房进行高杠杆押注，尤其是现有住房。 这反过来推高了房价，因为投资者竞价购买现有房产。自2019年以来，约80%至90%的投资者贷款流向了现有住房，而不是新增住房供应。 财政部还认为，这些优惠扭曲了投资决策，鼓励澳洲人把资金投入现有住房，而不是其它资产，例如收益率更高但回报较低的公寓，或更难获得杠杆的股票。 高债务削弱经济韧性 财政部认为，与房地产投资热潮相关的高杠杆水平，也削弱了经济韧性。 约40%的新增投资者贷款是只还利息贷款，而自住房业主这一比例低于10%；投资者也更有可能借入超过其收入6倍的贷款。 财政部表示：“当澳洲家庭回应这些激励时，他们也可能持有风险更高、分散程度更低的投资组合，从而削弱家庭和资产市场抵御经济与金融冲击的韧性。” 负扣税让年长者和富人受益 财政部发现，负扣税的好处明显偏向年长和较富裕的澳洲人，因为高收入者更有能力大量借贷，也能从将租金亏损抵扣工资中获得更多好处。 约一半来自负扣税的终身税收利益，流向收入最高10%的人，而仅收入最高1%的人就获得了其中12%。 财政部还发现，随着房价持续跑赢工资，投资房所有权越来越集中在年长澳洲人手中，使年轻澳洲人更难进入住房市场。     来源： https://www.afr.com/policy/econo ... aks-20260513-p5zwcr Michael ReadForeign affairs and defence correspondent May 13, 2026 – 5.29pm |
