|
市场共识，整体房价会跌，以扣税为主要目的的次新二手套房上市量在中期（1~18月）内会迅速上升， 导致销售价格承压。 投资类House的市场供应可能在短期内（1-6个月）迅速释放，把现金流比较差的负扣税投资人挤出市场，剩余的长期投资人会出现捂盘的行为。 NG取消， 正现金流策略的投资人没有根本性的影响，（未来可能开征的地产税才是对所有投资人的毁灭性打击）。 放到5-10年以上的长周期看，房价单边上涨趋势被打破，可能出现以跌为主，偶尔反弹的格局。这个政策可能坑了新进来的年轻买家，因为大部分人会上车就亏损，并持续亏损很多年的情况。从这个角度来看， 新政对年轻人来说是个大坑，虽然住上了房子，但是大半辈子都在为一个不断跌价的东西支付按揭（青春）。 租赁市场需求保持不变，租金上涨也是市场预期，但是预期是否可以实现，还有赖于就业市场的稳定。未来澳洲的大部分市场，租售比会慢慢回归到5%租金回报线，可能是租金上涨结合房价下跌来慢慢再平衡。 以CHATSWOOD 为例子， 房子租售比目前在2.6%，未来变动空间是蛮大的。 2房UNIT 的租售比反而比较健康在4.1%, 考虑到STRATA等额外成本，未来可能会趋于5.5%~6%。 第一种，买旧房子翻新以后出货的生意模式会产生很大的冲击， 就算不亏损，利润也会被很大的挤压，CGT的额外缴纳对利润的压缩只是一个方面，房价的估值重心缓慢下行会让盈利变得更难。 第二种，对于现金流紧张的年轻家庭，要小心负扣税消失（未来1年），叠加房产下跌（未来1~3年），叠加AI失业潮（2~10年）。 决定要出售就要快有点，一旦市场反应过来了，卖家越来越多，买家越来越少，售价可能损失。 第三种，现金流充足的投资人，如果愿意留在市场上， 中期房租的回报率会缓慢改善，但是长期的风险比如地产税等依旧存在。 第四种，已经买了投资房，还有一定浮盈的，原本打算退休前卖房拿钱退休的就纠结了。这个我也没啥好建议，自己决定吧。 新政对我影响有限，持有时间比较长了，都是正现金流了，暂时应该不会折腾了。 如果说还有什么想买的，就是HOBBY FARM或者土地超过4000平米的郊区地产， 希望未来几年价格也下跌到我可以负担的程度。 |
