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国库部长查尔姆斯表示周二发布的联邦预算案包含了“超过四分之一个世纪以来最重大的税收改革方案”。 通过对负扣税、资本利得税折扣以及信托税务处理的调整，工党表示该计划将重新平衡系统，使其从针对收入征税更多地转向针对资产征税。 国库部估计税收变化对房价的影响有限，在几年内价值增长将减少约19000澳元或2%。 但结合投资者对住房需求预期的下降，这些改革将帮助额外的7.5万名澳洲人在未来十年内拥有住房。 联盟党和房地产游说团体表示削减这些税收减免将打击供应，并对负担能力产生不利影响，尤其是对租房者。 预算案中的国库部模型确实显示随着投资者将资金投向他处，未来10年将少建3.5万套房屋。然而，对租金的影响估计微乎其微：支付中位数租金的家庭每周额外增加2澳元。 负扣税究竟有什么变化？ 在2026年预算当晚7:30之后购买的投资性房地产，从2027年7月1日起将不再能使用负扣税。只有少数例外，包括新建筑和一些向投资者开放的政府住房项目。 预算当晚之前购买的投资性房地产不受影响，可以继续进行负扣税。 国库部预计现有投资者的负扣税收益将在大约十年后逐渐消退。大约一半的负扣税房产通常在四到五年内售出或产生收益，超过75%的房产在10年内售出。 资本利得税又如何呢？ CGT是在资产出售时缴纳的，增值部分是自购买以来的价值增长。自1985年以来，资本利得根据通货膨胀进行调整，因此仅对增值的实际部分征税。1999年，霍华德政府引入了50%的折扣，有效地对业主进行了过度补偿，以鼓励对股票市场的投资。 根据变动，从2027年7月1日起，50%的CGT折扣将被一种称为“成本基准指数化”的系统取代，涵盖持有超过12个月的资产。 这种做法意味着你只需就自购买房产以来的利润中高于通货膨胀率的部分缴纳税款。 新安排将适用于2027年7月1日之后的收益，标志着回归1999年之前澳洲使用的CGT模式。 虽然在通货膨胀较高时，投资者获得的CGT折扣可能会超过50%，但使用指数化模型时，折扣通常会较低。 政府还增加了从2027年7月1日开始对资本利得征收最低30%的税，旨在阻止人们等到工资等其他收入减少时才出售房产，他们可能会这样做以降低税单。 为了继续激励新住房建设，建造新住宅物业的投资者可以选择50%的CGT折扣或新的成本基准指数化加最低税。 负扣税和CGT的变动预计将在四年预测期内筹集约36亿澳元。 信托的变化 从2028年7月1日起，将对全权信托征收最低30%的新税。 新税不适用于固定信托和其他机制，包括养老金基金、特殊残疾信托、遗产和慈善信托。一些收入，包括来自农业的收入，也将被排除在外。 这些变化预计将在五年内为预算增加45亿澳元。 政府为什么要推行这些变化？ 预算数据显示自1999年以来房价上涨了400%以上，是工资增长速度的两倍多，在澳洲造成了负担能力危机。 鉴于住房拥有率一直在下降，这主要对潜在的首套房买家造成了压力。 虽然政府承认负担能力不足的主要原因是住房供应不足，但税收设置也发挥了作用。 工党表示丰厚的税收激励增加了对房地产的需求，并随着时间的推移推高了房价。 根据澳洲统计局的数据，自2020年以来，投资者在新房贷款中的份额已从不足30%增加到40%以上，而自住业主的水平则有所下降。 有利的税收安排使投资者能够在明知可以利用负扣税获利的情况下，支付过高的房款，然后在出售时获利，并得到丰厚CGT折扣的支持。 这些变化会帮助首套房买家吗？ 在下周末的拍卖会上，与潜在首套房主竞争的投资者将需要权衡，如果没有未来负扣税和50%CGT折扣的收益，这是否仍是一项好的投资。 这可能意味着投资者不愿像税收设置变动前那样为房产支付那么多钱，政府称这种变动对购买具有“扭曲”效应。 工党表示税收变动应能帮助额外的7.5万名首套房买家在未来十年内进入市场。 这些变化公平吗？ 工党在很大程度上保留了现有房地产投资者的利益，允许他们保留负扣税能力，并对明年之前的收益使用更慷慨的CGT折扣计算方法。 政府决定不对可以使用负扣税的房产数量设定限制，而这本是其可能采取的路径。 一些观察家会认为工党的做法是其最可行的一条路，使其能够摆脱澳洲不公平的制度，而不至于遭受大量老年选民群体的猛烈政治回击。 但这些变化意味着，那些已经拥有投资性房地产的人，即更富有、更年长的群体，现在已经锁定了他们的优势。 https://www.theguardian.com/aust ... investors-explained |
