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华尔街日报：在加州，年轻人想买房，几乎只剩“继承”这一条路 在美国加州，对更年轻的加州人来说，继承（inheritance）正成为他们拥有第一套住房的少数可靠方式之一。 房地产数据公司科塔利蒂（Cotality）近期的一项分析显示，去年该州约18%的房产过户，接近6万套住房，是通过继承完成的。 这一占比创下加州自1995年以来的数据纪录；2019年这一比例为12%。它也大约是全美去年8.8%这一占比的两倍。 76岁的诺里斯（Cheryl Norris）是一名独立古董商。几十年来，她在北加州拥有两套房产。她的两个孩子都在30多岁，却看不到自己在那里买房的清晰路径。 加州房价在全美名列前茅，去年独栋住宅（single-family）成交价中位数接近90万美元。 诺里斯去世后，计划把圣罗莎（Santa Rosa）的房子，低坡屋顶、带大幅落地窗，以及圣拉斐尔（San Rafael）一处更大的三居度假屋（占地超过2英亩）留给女儿和儿子。 她说：“即使我的孩子像我当年一样努力工作，也很难过：在这里，继承竟成了他们实现有房一族的最好机会。” 加州“继承房”比例之所以这么高，反映的是加州的独特处境：房价多年飙升，以及一些税收政策鼓励房主在去世前尽量不卖房。 继承房产的人能获得巨大好处：他们可以直接搬进一套以当前价格根本买不起的房；或者把房卖掉，把所得收入留下，而不必缴纳资本利得税。 但大量住房在身故后才转手，也在扭曲加州的住房市场：它让长期持房者及其家庭占尽优势，而把其它购房者挤到一边。 洛杉矶理财顾问费希曼（Jeff Fishman）说，在加州，“拥有住房变成了一种‘直到死亡把我们分开’的状态”。 加州帕洛阿尔托（Palo Alto）德利昂地产（DeLeon Realty）创始人德利昂（Ken DeLeon）表示，这会限制市场上可出售住房的供给，推高房价，并进一步强化“不卖房更划算”的动机。 他说：“我们陷入了一个负反馈循环。” 在全美范围内，房主持有住房的时间都在变长，部分原因是许多老年人仍在工作，或希望原地养老。继承过户的比例也在全国上升。 但在加州，这些趋势更加明显。根据红鳍房产的数据，2024年加州典型房主平均几乎住满17年才会换房；全美中位数约为12年。 这一局面部分可追溯到1978年。当年选民通过13号提案（Proposition 13），通常把房产税（property-tax）年增幅封顶在2%，并以最近一次购入价格为基准。长期持有者缴税时依据的是几十年前的评估值；而新买家则按更高的当下市场评估值缴税。 这种差异让许多房主更愿意原地不动，而不是搬去别的房子并承担更高税单。今天的新买家缴的房产税，可能是隔壁那位1970年代买房邻居的10倍。 加州在2021年收紧了房产税规则，限制继承人保留父母低税率的条件。 因此，诺里斯去世后，她的两套房里只有一套还能继续享受较低的房产税负担。 阿尤布与多德森律师事务所（Ayoub & Dodson）合伙人多德森（Rachel Dodson）表示，这一变化促使更多度假房（vacation properties）的继承人选择出售。 但它并没有实质改变那套“让房主更倾向把房留给子女”的基本算账逻辑。 对资本利得税巨额账单的担忧，也是阻碍出售的另一大因素。 按联邦法律，房主出售自住房（primary residences）时，资本利得可享受25万美元的免税额（夫妻为50万美元）。但许多加州房产如今价值已达数百万美元，房主的增值往往远超这一免税上限。 如果房产是通过继承获得，用于计税的房产价值会在死亡当日按市场价重新设定。洛杉矶会计师米克洛什·林鲍尔（Miklos Ringbauer）说，若一套房从20万美元涨到200万美元，继承人仅联邦与州税就可能节省超过50万美元。 达雷德·格林赛德（Darred Greenside）与哥哥、表兄弟一起，继承了旧金山一套三居室住宅。那套房是他的姨妈和姨父在1964年以4.1万美元买下的。格林赛德与哥哥买下了表兄弟那一份产权，随后格林赛德从西雅图搬来入住。 格林赛德说，他如今每年房产税超过1.8万美元，远高于姨妈当年每年1100美元的税单。 但由于他不需要支付房贷，即便如此，相比在城里租一套更小的公寓，他依然更省钱。 他说：“我不后悔。” 一些政客与住房经济学家主张提高出售住房时的资本利得免税额，以鼓励老年人在去世前卖房，尤其是那些对年轻家庭更有吸引力的大户型。 在美国许多地区，老年人需要卖房来支付辅助生活（assisted living）或其它照护费用。 但科塔利蒂（Cotality）称，在加州，有房贷的房主平均仍拥有约60万美元净值（equity）。 他们可以通过房屋净值信贷额度（home equity lines of credit）或把房出租来覆盖生活开支，而不必出售。 对诺里斯的35岁儿子詹姆森·诺里斯（Jameson Norris）来说，与姐姐共同继承母亲的房产既让他松一口气，也让他感到谦卑。 他靠零工谋生，比如开网约车。 1988年，诺里斯与已故丈夫以约14.9万美元买下圣罗莎的房子。 几十年后，这套房大约涨到了原来的四倍。 至于圣拉斐尔那套山顶住宅，1985年的估值约为28.15万美元，如今估计已值180万美元。 詹姆森说，他很可能永远也买不起自己在圣拉斐尔的房子。 按Zillow数据，当地典型房价约为120万美元。 他说：“知道自己几乎不可能靠自己买到一套房，确实有点沮丧，但我也非常感恩。”       来源： https://www.wsj.com/economy/hous ... 7f?mod=hp_lead_pos9 By Nicole Friedman Follow and Veronica Dagher Follow | Photography by Michaela Vatcheva for WSJ Feb. 28, 2026 at 8:00 pm ET |
